近期，不少銀行落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足頭次購房家庭的貸款需求，紛紛對頭套房貸款利率調(diào)低，有些銀行還給出了打折優(yōu)惠。此舉讓購房者受益，但也讓已擁有房子的市民打起了主意，比如說將自己從原有房產(chǎn)證上除名，凈身出戶，以便按頭套房的名義再購套房子。對此，業(yè)內(nèi)人士提醒，從房產(chǎn)證上除了名也未必算頭套。

除名時(shí)按產(chǎn)權(quán)份額交契稅

南昌市民鄭先生就是抱有這樣的想法，他告訴記者，現(xiàn)在房價(jià)松動(dòng)，很想再購一套，可是二套房的頭付要五成，而且貸款利率要上浮，對他而言，付款和還貸壓力都比較大?！拔抑挥幸惶追孔樱?005年購的，產(chǎn)權(quán)證上寫著我和父親的名字，我也聽人說過可以將全部房產(chǎn)過戶給共有產(chǎn)權(quán)人我的父親，再購房就可以按頭套房要求，頭付三成，不過此前銀行對頭套房的貸款利率沒有優(yōu)惠，還有上浮。如今銀行對頭套房貸款有優(yōu)惠，我就想除名之后再按頭套房名義去按揭購房。我想問，除名時(shí)怎么交稅？”

就此，記者咨詢了易佰家不動(dòng)產(chǎn)投資管理有限公司交易駱鳴總監(jiān)。駱總監(jiān)表示，市民要去辦理產(chǎn)權(quán)證除名手續(xù)時(shí)，一般是通過與或者過戶，將自己名字從房產(chǎn)證上除去。如果房屋產(chǎn)權(quán)之前未做份額約定的話，一般會(huì)按照等額劃分比例來交稅，如兩人共有產(chǎn)權(quán)，每人就占有二分之一的產(chǎn)權(quán)；三人共有產(chǎn)權(quán)，每人就占有三分之一產(chǎn)權(quán)，以此類推，接受產(chǎn)權(quán)的一方要交納對方所占有產(chǎn)權(quán)比例的契稅。以鄭先生這套房子為例，他與其父各擁有50%的產(chǎn)權(quán)份額，鄭先生將50%的份額以與或購賣形式轉(zhuǎn)讓給其父。因?yàn)猷嵪壬姆孔邮瞧湎冗M(jìn)住宅且滿了5年，就免征個(gè)稅和營業(yè)稅。而其父名下還有其他房產(chǎn)，就按照接受的50%份額交納契稅。

除了名不一定算頭套

據(jù)駱鳴介紹，如果是夫妻間房產(chǎn)證除名，就不需要交納契稅；如果和親戚或朋友兩人共同擁有一套房產(chǎn)，一方要除名，可以選擇予或購賣進(jìn)行過戶除名。

如果過戶的房產(chǎn)尚有銀行貸款未結(jié)清，在貸款尚未結(jié)清的情況下去掉一方名字，房產(chǎn)受讓方須是銀行貸款主貸人，經(jīng)公證處進(jìn)行減少產(chǎn)權(quán)共有人公證后，由銀行出具同意書方可辦理除名事宜。

需要提醒的是，并不是除名無房了就一定能按照頭套房貸款購房。駱鳴表示，如果除名的那套房產(chǎn)之前是以被除名方的名義貸款的，即便還清貸款，且現(xiàn)在此人包括家庭名下無房，再貸款購房也不能享受頭套房政策。因?yàn)殂y行有規(guī)定，對于曾經(jīng)貸過款的人，即便房子賣了成為無房戶，還是要“認(rèn)貸”。

只要在銀行有過按揭貸款記錄，都不再享受頭套房待遇，一切要以銀行信貸記錄為依據(jù)。如果之前貸過款，即便全部除名，銀行也不會(huì)按頭套房來貸款。也就是說，只有沒有貸款記錄，除名無房后才能認(rèn)定為頭套，這也是銀行界普遍的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

因此，辦理除名業(yè)務(wù)時(shí)，一定要綜合考量利弊，切勿竹籃打水一場空。

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