案例再現(xiàn)

天津市南開區(qū)的吳先生于2009年底在某花園小區(qū)購購一套100平方米的商品房。在簽訂《商品房購賣合同》時，王先生選擇了以貸款方式按期付款，頭付30%，并約定余款由開發(fā)商協(xié)助其辦理銀行按揭貸款，但雙方在“還款方式”中沒有涉及因按揭貸款不能辦妥而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時《商品房購賣合同》的處理方式。 合同簽訂后不久，吳先生覺得自身還款能力不足，又不愿意按照銀行的條件貸款，于是，吳先生向開發(fā)商提出了解除房屋購賣合同的要求。按照吳先生的設(shè)想：大不了這套房子不購了，等開發(fā)商將頭付款及定金退還后另做打算。然而，吳先生得到的答復(fù)是：可以解除合同，但要承擔(dān)違約責(zé)任。較后雙方因不能協(xié)商一致而起訴至法院，法院判決支持開發(fā)商的主張，認(rèn)定因吳先生一方的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，由吳先生向開發(fā)商支付違約金。

■ 相關(guān)法律

一般情況下，商品房購賣合同中的購受人只要符合相應(yīng)的條件并提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保，都能順利地辦理按揭貸款手續(xù)。如果商品房購賣合同簽訂后，按揭貸款未獲得批準(zhǔn)，購賣雙方的糾紛該如何解決？

為了正確、及時審理商品房購賣合同糾紛案件，較高人民法院于2003年發(fā)布了《關(guān)于商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該解釋第23條規(guī)定，商品房購賣合同約定，購受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購受人。

■ 專家提醒

天津優(yōu)法律師事務(wù)所 主任律師 趙亞輝

具體到本案可以看出，因“當(dāng)事人一方原因”還是“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”成為決定糾紛處理方式的關(guān)鍵性因素。由此也引出一個問題：“商品房按揭貸款未獲得批準(zhǔn)”是屬于“當(dāng)事人一方的原因”還是屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，對此上述司法解釋并沒有明確具體的規(guī)定，事實(shí)上要弄清“商品房按揭貸款未獲得批準(zhǔn)”到底是當(dāng)事人雙方的原因還是銀行方面的原因，也是一個復(fù)雜的問題，這也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中產(chǎn)生不同的判決結(jié)果。

雙方在合同中選擇了按揭的付款方式，但這種方式需要第三人即銀行的批準(zhǔn)。因此可以說，雙方約定的付款方式存在不確定性，這類似于附條件生效的合同，把這種合同作為附條件生效的合同來處理顯得法律依據(jù)比較充分，但如果雙方?jīng)]有在合同中約定將按揭成功作為合同生效的條件，這時候就要對合同進(jìn)行解釋，目的是探求當(dāng)事人簽訂合同時的真實(shí)意思表示。按照目的解釋和整體解釋的方法，如果沒有相反的證據(jù)，顯然可以作出如下的解釋：購方之所以要選擇按揭的付款方式，是由于其沒有足夠的資金一次性支付房款，如果銀行不批準(zhǔn)按揭，則購方不再購購該房屋。據(jù)此，可以將按揭條款解釋為合同效力的條件：按揭成功，則合同生效，如按揭不成功，則合同不生效，雙方交易取消。

廣大商品房購購者在選擇用銀行按揭貸款方式購房時，為了避免出現(xiàn)本案吳先生面臨的不利后果，應(yīng)在簽訂合同前查清辦理貸款的銀行及辦理的手續(xù)和條件，落實(shí)辦理貸款各環(huán)節(jié)，并慎重考慮自己的還款能力后再訂立合同，這樣更有利于防止因意外情況出現(xiàn)而承擔(dān)不必要的損失。

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