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房產(chǎn)術(shù)語之“小產(chǎn)權(quán)房”篇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 656 次
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
從價格看,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜,價格只有同樣位置商品房價格的40%~60%; 從住房形態(tài)看,一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看,屬于舊村改造或者新村建設(shè),沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理,施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證,因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。>>>房產(chǎn)術(shù)語之“按揭房”篇
小產(chǎn)權(quán)房特征
從價格看,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。從住房形態(tài)看,一樣是普通住宅。從購賣手續(xù)看,沒有繳納商品房購賣的契稅。從使用成本看,物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。從物業(yè)管理看,由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,服務(wù)管理水平不是很高。有些單位自籌資金建的房子,也是小產(chǎn)權(quán)。>>>房產(chǎn)術(shù)語“房改房”篇
購購“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險
1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì),不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看,屬于無效合同。
2、如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購房人實(shí)際只擁有房屋的恒久使用權(quán),所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。
3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi),這樣在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,無法有效維護(hù)權(quán)利。
4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的,而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱,幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu),主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
5、房地產(chǎn)市場整頓風(fēng)險。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房,而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定,宅基地上面的住房不允許向城市居民出售,宅基地由村集體享有土地所有權(quán),村民享有使用權(quán)、繼承權(quán),但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分,流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。
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