拐點(diǎn)時期的房地產(chǎn)形勢愈加撲朔迷離?？v觀近日陸續(xù)公布的各地前4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增速大幅下降是共同特征，無論是一線城市的北、上、廣，還是二線城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、廣東等地甚至已出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長，其中上海以0.1%的同比降幅打開了一線城市的房地產(chǎn)投資下降通道。北京也以1.4%的房地產(chǎn)投資同比增幅站在了負(fù)增長的邊緣上。

　　房地產(chǎn)投資可能在二季度頭現(xiàn)負(fù)增長，這是權(quán)威人士在去年年底做出的預(yù)判，而這一形勢及可能帶來的地方財政收入負(fù)增長、產(chǎn)業(yè)鏈拉動乏力等，都將加劇二季度宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的可能性。

　　值得各地略感安慰的是，從5月以來的商品房銷售數(shù)據(jù)上看，紅五月并沒有持續(xù)4月的低迷，而是有可能復(fù)制3月的旺銷業(yè)績。如果成交回暖走勢得到確立，房地產(chǎn)投資下滑趨勢可能得到抑制。但對于剛性需求支撐的成交行情，業(yè)內(nèi)多數(shù)人士仍對其可持續(xù)性表示懷疑。

　　上海、廣東頭現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長

　　在各地房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多個月呈下降趨勢后，終于出現(xiàn)了負(fù)增長的城市。

　　上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，占固定資產(chǎn)投資一半權(quán)重的房地產(chǎn)開發(fā)投資在上海再次出現(xiàn)負(fù)增長。今年前4個月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額613.18億元，以0.1%的同比降幅正式步入負(fù)增長區(qū)間。而一季度，這一數(shù)據(jù)還是正增長0.7個百分點(diǎn)。這是自2008年以來，上海頭次出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長。

　　因為房地產(chǎn)市場的不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)投資受到影響，地方財政收入減少，因此拖累政府投資項目，則是地方更大的損失。前4月，上海城市基礎(chǔ)設(shè)施投資177.28億元，同比大幅下降25.8%。兩者疊加效應(yīng)，終致上海前4月全社會固定資產(chǎn)投資同比下降0.4%。

　　同樣形勢嚴(yán)峻的還有廣東省。根據(jù)廣東統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，廣東省前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資1276.16億元，增長15.1%，增幅分別比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%。而廣東21個地市中，6個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長，5個市增速在6%以下。城市廣州、深圳和佛山的房地產(chǎn)投資增幅分別比一季度回落6.9個、3.9個和13.9個百分點(diǎn)。受此影響，廣東省固定資產(chǎn)投資增幅低于10%，創(chuàng)下十年以來新低。

　　北京方面，前4月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資654.4億元，增長1.4%，增速比一季度大幅回落7.3個百分點(diǎn)。

　　即便是一直高速增長、大興大建的內(nèi)陸區(qū)域，房地產(chǎn)投資增速下降的幅度也正在擴(kuò)大。比如安徽和杭州，雖然4月份數(shù)據(jù)未出，但從一季度情況來看，房地產(chǎn)投資增勢回落跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，其中安徽省一季度住宅完成投資403.15億元，增長15.6%，增速回落21.9個百分點(diǎn)；杭州一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資244.26億元，增長35.1％，比今年前2月和去年同期分別回落10.5和11個百分點(diǎn)。

　　投資乏力引發(fā)系列結(jié)構(gòu)性問題

　　“房地產(chǎn)投資增速大幅下降的背后，是宏觀調(diào)控背景下，開發(fā)商信心不足，房地產(chǎn)開工量減少，產(chǎn)業(yè)鏈拉動乏力，稅收減少、土地收入銳減，地方政府投資項目受阻等一系列結(jié)構(gòu)性問題。”易居中國分析師薛建雄表示。

　　前4個月，上海商品住宅新開工面積577.78萬平方米，下降33.9%；北京商品住宅新開工面積361.2萬平方米，下降36.8%；廣東省整體房地產(chǎn)業(yè)新開工面積3862.35萬平方米，下降11.6%。由此，鋼材、水泥、化工等產(chǎn)業(yè)下游需求不足，已經(jīng)成為行業(yè)共識。

　　另一個重要衍生問題是土地出讓收入減少帶來的地方收入下降。前4月，廣東土地購置費(fèi)153.56億元，同比下降11.4%，比一季度回落32.8個百分點(diǎn)，比上年同期回落74.1個百分點(diǎn)。以廣州一市為例，2011年，廣州土地出讓收入475億元，但根據(jù)官方預(yù)測，2012年廣州賣地收入預(yù)計僅306.6億元，大幅收縮35%左右。

　　同時，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)業(yè)稅收額也在大幅下降。據(jù)財政部近日公布的消息，4月份，全國房地產(chǎn)營業(yè)稅減少50億元，同比降15.4%。另外土地增值稅187億元，同比降6.9%；契稅186億元，同比降19.4%。綜合起來，全國房地產(chǎn)整體稅收減少逾一成。廣州等個別城市房地產(chǎn)稅收下降趨勢則更明顯。廣州2月份銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅收入同比下降24.28%，建安業(yè)營業(yè)稅同比下降8.6%。

　　土地收入與房地產(chǎn)稅收的雙雙縮減，對地方財政收入影響重大。單從4月份來看，深圳、廣州兩地財政收入均為負(fù)增長，分別為負(fù)2.53%和負(fù)2.26%。

　　“相比于其他城市，因為收入基數(shù)較大，一線城市的土地收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收縮減趨勢顯得更加明顯。”薛建雄表示。

　　紅五月銷售企穩(wěn)或提振投資信心

　　前4月的房地產(chǎn)投資形勢如此不容樂觀，卻有可能在5月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　5月周，瑞銀證券觀察的38個商品住宅市場上，合計成交39771套，周環(huán)比上升26.8%。其中，4個一線城市成交7834套，周環(huán)比上升33.0%；19個二線城市成交25463套，周環(huán)比上升24.3%；13個三線城市成交6474套，周環(huán)比上升29.5%，各線城市成交套數(shù)均已達(dá)到或接近今年周成交量高點(diǎn)。

　　這一判斷也在部分一線城市的二手房市場得到證實。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，受3月購購力大量涌入的慣性作用，盡管4月中下旬交易量回落，但經(jīng)短暫調(diào)整后于5月再有回升之勢。截至目前，5月份二手房成交逐步回暖，局部板塊已達(dá)階段性高點(diǎn)的3月份同期水準(zhǔn)。

　　分析師認(rèn)為，5月銷售強(qiáng)勁是因為開發(fā)商推盤量大、推盤價格具備吸引力而引發(fā)。另外揚(yáng)州等地的刺激成品住房消費(fèi)政策也在引導(dǎo)部分市場預(yù)期。隨著更多地方政府采取措施為當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌鰻I造銷售氛圍，商品住宅市場有望在二季度迎來出色銷售業(yè)績。不過，需要注意的是，目前潛在購房者的預(yù)期并不十分穩(wěn)定，加上豪宅市場仍然低迷，剛需和改善型需求支撐市場的局面能否持續(xù)還尚待觀察。

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