多地量價(jià)齊跌，高增長時(shí)代終結(jié)，地區(qū)間分化凸顯，專家看法迥異，業(yè)內(nèi)稱———房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較具爭(zhēng)議時(shí)期

　　從北京商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來的同期較低值，到南京房價(jià)近兩年來頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌，再到南寧樓市進(jìn)入購賣博弈的“冰封期”，受調(diào)控未見明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點(diǎn)等因素影響，多地樓市現(xiàn)量價(jià)齊跌，深度調(diào)整大勢(shì)確立。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史較差的，但卻是爭(zhēng)議較多的。

　　7月中旬，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元，下降6 .7%，住宅銷售額下降9.2%。各項(xiàng)指標(biāo)顯示：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，新開工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷售面積降幅放緩，價(jià)格同比小幅回落；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款占比出現(xiàn)下滑。總體而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)依舊，市場(chǎng)庫存壓力持續(xù)加大。

　　上半年多地樓市量價(jià)齊跌

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。而二線城市廣西南寧的房價(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京共有401個(gè)項(xiàng)目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應(yīng)面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)下自2009年以來近5年同期歷史新高。

　　盡管供應(yīng)量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國宏觀經(jīng)濟(jì)下滑影響，加之銀行對(duì)購房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收?qǐng)?。?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬平方米，與去年同期相比下降91%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。尤其春節(jié)后隨著多個(gè)二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價(jià)，房價(jià)下降預(yù)期加深，盡管一線城市房地產(chǎn)依然企穩(wěn)，但購房者開始有看淡預(yù)期。受此影響，此后幾個(gè)月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應(yīng)等因素作用下，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來的同期較低值。

　　記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份南京的新房樣本均價(jià)為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1 .36%。這是自2012年5月南京房價(jià)環(huán)比連漲以來，近24個(gè)月頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌。該跌幅排在全國十大城市名。
二線城市廣西南寧的房價(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。長年在珠三角一帶從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營銷的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入購賣博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開盤價(jià)格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動(dòng)，但開盤價(jià)格在6500元/平方米以下的樓盤，一開盤就銷售一空。”

　　長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長、長沙房地產(chǎn)開發(fā)研究主任歐陽學(xué)海告訴記者，今年以來長沙樓市銷售同比下降很多，主要是因?yàn)殂y行貸款收緊，包括購購貸款和開發(fā)貸款。去年下半年以來，銀行推行貸款利率市場(chǎng)化，銀行的貸款更愿意給一些成長性好的企業(yè)，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　全國樓市深度調(diào)整大勢(shì)確立

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房價(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。全國性成交均價(jià)的下跌主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市，導(dǎo)致全國均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。

　　上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長，如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于2013年基數(shù)過高導(dǎo)致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來看，增速加速下滑，跌幅逐月擴(kuò)大，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整的大勢(shì)已經(jīng)確立。

　　在房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢(shì)表現(xiàn)方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢(shì)尤為明顯，在市場(chǎng)供應(yīng)增加、價(jià)格上漲導(dǎo)致的購購力明顯不足，加之銀行對(duì)個(gè)人房貸收緊，從而促成了整個(gè)行業(yè)的實(shí)際下跌調(diào)整，而且進(jìn)入2014年以來，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價(jià)格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會(huì)逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

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