秦虹：本人來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究，不是政策研究室。我們部里有一個政策研究室，他的司長叫（倪和），別到時候倪司長以為我冒充他在外面發(fā)言，我是政策研究，不是政策研究室。

　　我從新加坡過來，在新加坡的時候接到我們陳總的一條短信，說讓講2012年的中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)。我想今天給我出了一個比較好講的題目，那我就講一講中國的今年的經(jīng)濟(jì)形勢，今年的房地產(chǎn)。怎么樣來講這個形勢呢？數(shù)據(jù)是較有發(fā)言權(quán)的。頭先談到宏觀經(jīng)濟(jì)形式，這是國家統(tǒng)計局對今年一季度，整個宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)所做的一個圖表，大家看到這個圖表分了這么幾個層次，較上面是過熱，中間黃色是趨熱，較中間圍繞虛線的上下是穩(wěn)定，再往下是曲折，再往下深一點的藍(lán)色高過冷。根據(jù)國家統(tǒng)計局宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)所作的預(yù)警指數(shù)看，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定地這樣一個空間之內(nèi)，既不過熱，也不過冷。這是宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號圖，紅燈表示熱，黃燈表示偏熱，綠燈表示運行正常，正是恰恰好運行正常，淺藍(lán)色燈是偏冷，深藍(lán)色是冷。（PPT）大家看較右邊的這個圖，是2012年3月份季度，這里面只有三個淺藍(lán)色的燈，就是偏冷，一個是工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)，一個進(jìn)出口額，一個是貨幣供應(yīng)MR，其他的所有指標(biāo)都在綠燈區(qū)，顯示著中國經(jīng)濟(jì)目前的狀況，整體運行平穩(wěn)良好。

　　這個是整個宏觀經(jīng)濟(jì)的目前狀況。我們看了前面，這個圖的前端，年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期，而我們現(xiàn)在是不冷不熱。國民經(jīng)濟(jì)運行整體出現(xiàn)了緩中趨穩(wěn)的跡象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比較低。但是這個增速高于全國今年預(yù)計7.5的預(yù)期目標(biāo)，也就是說今年經(jīng)濟(jì)增長的DGP增速，又可以呈現(xiàn)的一個情況是前低后高。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度看，規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長了11.9%，這個11.9%比一到二月份回升了0.5個百分點，社會消費品零售增長是15.2%，它回升了0.5個百分點。數(shù)目增長8.9%，回升了2個百分點，貨運增長12.1%，回升了0.4個百分點。這個是主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，所有的增速比1到2月份回升，而不是再繼續(xù)回落。

　　第三個就業(yè)繼續(xù)增加，就是反映了實體經(jīng)濟(jì)是否活躍、是否趨冷的一個重要指標(biāo)就業(yè)，我們看到一季度全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)300萬萬，同比繼續(xù)增加，而不是減少。東部地區(qū)民工荒、用工難的情況沒有明顯的緩解，農(nóng)村外出務(wù)工勞動力同比增長了3.4%。什么意思呢？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的整體情況，我認(rèn)為是處于一個綠燈區(qū)。這個綠燈區(qū)顯示著中國經(jīng)濟(jì)目前不存在太大的問題，也就是說我們沒有必要對中國經(jīng)濟(jì)過于悲觀，沒有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年，我們看了一下，大概是全國的各個省份的一半省已經(jīng)完成換屆，還有一半省區(qū)市、直轄市，換屆還沒有完成，今年十八大之前會陸續(xù)全部完成。換屆以后，新一屆的政府仍然會推動當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路。今年又是“十二五”的年，大家也都知道每個五年計劃的年，都是經(jīng)濟(jì)增長中增長速度相對比較高的一年，今年又是十八大換屆。所以我相信今年的中國經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)過于的悲觀。我們的一些同行，普遍是悲觀的，把中國經(jīng)濟(jì)看得很冷。但是我認(rèn)為我們對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，今年還是充滿信心的，在整個經(jīng)濟(jì)區(qū)是在綠燈區(qū)環(huán)境內(nèi)運行，沒有太大的問題。說今年的宏觀經(jīng)濟(jì)怎么樣？就是這樣的情況，增速前低后高。國家已經(jīng)有預(yù)期說，今年的經(jīng)濟(jì)增長速度比去年可能要放緩，放緩到7.5，但是我們認(rèn)為實際增速會高于這個增長速度，普遍的各個機(jī)構(gòu)的預(yù)測是8%到8.5%之間，是這么一個狀況，這是宏觀經(jīng)濟(jì)。今年的宏觀經(jīng)濟(jì)，簡單說、概括說就是這樣的。

　　個是房地產(chǎn)市場當(dāng)前的情況，房地產(chǎn)的市場情況，我們也通過數(shù)據(jù)來反映情況，全部的數(shù)據(jù)都來自于國家的統(tǒng)計局。我們看到全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在一季度增速達(dá)到23.5%，這個增速比去年一季度34%已經(jīng)下降了10個百分點，就是房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度的增長速度下降了10個百分點，這個增速下降可能還會延續(xù)。個，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下緩，東部地區(qū)下降較明顯，西部只下降了1個百分點，東部下降了6個百分點。為什么這樣？大家知道東部地區(qū)受調(diào)控政策的影響是較明顯，頭先是長三角，其次是珠三角，再次是京津地區(qū)，所以它們企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力相對更大，他們對未來得市場預(yù)期，相對來說更加不穩(wěn)定，那么它們不確定性更大，所以他們對投資的積極性來看，還是非常謹(jǐn)慎，所以他們的投資下滑比較明顯。

　　全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積的增長速度，今年一季度已經(jīng)是負(fù)增長13.9%，而去年同期增長32.7%。也就是說開發(fā)企業(yè)由于對未來的市場預(yù)期不穩(wěn)定，由于現(xiàn)代企業(yè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，由于我們對調(diào)控的政策，還是處于動搖的發(fā)展階段，開發(fā)企業(yè)減緩了開發(fā)投資的增長的具體表現(xiàn)，就是在拿地的方面，他的積極性有所降低。所以全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。但是我想今年土地的負(fù)增長，即使土地負(fù)增長繼續(xù)延續(xù)，對開發(fā)企業(yè)的土地存量仍然還是比較大，這個不會有太大的問題。全國住房新開工面積的增長速度，今年三季度負(fù)增長5.2%，而去年同期接近20%的增長。開發(fā)企業(yè)在當(dāng)天的形勢下，不拿地，不開工，緩施工的一批企業(yè)開始出現(xiàn)。所以住宅的新開工增長速度出現(xiàn)了一個負(fù)的增長。

　　也就是說，我們看到的所有全面的指標(biāo)，都是反映了房地產(chǎn)的市場的前端，前端供應(yīng)端。供應(yīng)端市場表現(xiàn)出來的前端市場的一個情況，就是收縮。末端市場出現(xiàn)的情況，我們看到的是全國商品房銷售額的增長速度，今年一到二月份時候負(fù)增長21.9%，今年一到三月份是負(fù)增長14.6%，現(xiàn)在銷售額和去年同期相比仍然是負(fù)增長，但是負(fù)增長的幅度相對緩解，商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價格和成交量的一個體現(xiàn)。全國商品住房銷售面積增長速度，從今年一到二月份負(fù)增長16%，到一到三月份今年一季度負(fù)增長15.5%，負(fù)增長的程度似乎也有所緩解。這是全國商品住房的銷售面積的增長速度，一到二月份是較低的，負(fù)增長16%，現(xiàn)在已經(jīng)開始趨于緩解。

　　庫存，大家都說現(xiàn)在看到企業(yè)庫存量大，商品住房的代售面積1.9億平方米，什么概念？說這個大家可能很多沒有概念，就是2008年庫存量的時候是1.8億平方米，現(xiàn)在的庫存量是1.9億平方米。也就是說，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)的商品住房的代售住宅，庫存量比2008年還要高。但是我們也看到一個情況，就是他在一到三月份是較高的，一到三月份的時候和代售面積的總量都有所下降，這是代售面積的增長速度，這是末端市場。末端市場我們看到的是進(jìn)一步下滑的趨勢，我們看到的情況似乎在趨緩，就是兩端，一個上端、一個末端。我們看開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度和資金的流量，仍然是歷史上不太好的時期，一季度開發(fā)企業(yè)的增長速度只有8.2%，仍然反映了企業(yè)的資金目前還是比較偏緊的狀態(tài)。但是我同意陶冬先生的結(jié)論，隨著前端市場和末端市場的變化，開發(fā)企業(yè)的資金緊張的狀況會逐步得以緩解，因為投資開發(fā)前期收縮了，開始銷售剛性需求的增加了，所以逐步得到銜接。從房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的投資額和銷售額比重，開發(fā)企業(yè)的資金狀況，這兩個之比，我們看到的是126，就是他投出去的額，比他賣出去的錢還要多，這個數(shù)字是什么概念呢？比2008年較困難的資金壓力的時期137略好一點，2008年企業(yè)資金鏈較緊張的時候，這個比值137，現(xiàn)在是126，略好一點。也就是說總體上開發(fā)企業(yè)的資金狀況不樂觀，但是今年開發(fā)企業(yè)和去年和2008年企業(yè)不同在于，2008年的時候，所有的開發(fā)企業(yè)，大中小企業(yè)所有的企業(yè)資金鏈都非常緊張，今年企業(yè)的情況是總體比較緊張，結(jié)構(gòu)性差異很大，有的開發(fā)企業(yè)真的很緊張。錢壓力很大，負(fù)債率比較高，融資成本高，但有一些企業(yè)，相對來說，資金壓力并不是很大，結(jié)構(gòu)性差異非常大。

　?。≒PT）這是房地產(chǎn)市場的價格，商品房銷售的價格，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。紅色是同比價格上漲的城市，70個大城市，藍(lán)色的是同比下降的的。我們可以看到現(xiàn)在以價換量的，還是比較明顯，70個大城市里面，它占到一半多點是屬于價格同比下降。大家注意到這個圖，我們國家統(tǒng)計局反映出來的價格變化，無論是同比上升，還是同比下降，都非常非常微小，微小到什么程度？大家看，這是一線城市，一線城市北京、廣東、上U海、深圳，商品房漲跌的幅度沒有超過2%，負(fù)增長一點幾。為什么會有這樣的情況？我也在考慮，我們在媒體上反映出來的問題，經(jīng)?？吹竭@個項目打折10%，那個項目打了20%%，應(yīng)該是降了20%的，怎么國家統(tǒng)計局的數(shù)字只有零點幾的同比的增長，同比的負(fù)增長，就沒有看到10%、20%的價格下跌呢？我想可能還是因為結(jié)構(gòu)性的。這次的這個結(jié)構(gòu)性，就是再一個城市有的項目價格下調(diào)了10%、20%，有的項目價格就沒有調(diào)?？赡芫褪且驗樗且粋€結(jié)構(gòu)性的，所以才導(dǎo)致這樣統(tǒng)計的一個結(jié)果。所以我們看到一線城市的價格，同比出現(xiàn)了不到2%的負(fù)增長，這是價格的漲幅。這是所有的房地產(chǎn)市場的整體情況。

　　今年的房地產(chǎn)市場，在調(diào)控政策的影響下，我們寄希望于今年房地產(chǎn)市場是一個平穩(wěn)之年，大概就是這樣一個趨勢。好也好不到哪里去，我們也不要沒有理由對房地產(chǎn)市場過于樂觀，也沒有對宏觀經(jīng)濟(jì)過于悲觀，對房地產(chǎn)企業(yè)沒有理由過于悲觀，就是這么一個判斷。企業(yè)、城市結(jié)構(gòu)性差異特別大，就是今年房地產(chǎn)市場的特點，結(jié)構(gòu)性差異特別大。

　　在這樣的情況下，我們看到從政策層面上，國務(wù)院去年的經(jīng)濟(jì)工作會議上，再加上今年的兩會都在提出來，加快普通商品房的建設(shè)和擴(kuò)大有效需求需求。我想政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策意圖，一方面它說不動搖，主要是控制投資性需求不動搖，但是市場滿足剛性需求、滿足自主性需求，加大普通商品房的供應(yīng)，這個目標(biāo)還是很清晰的，調(diào)控市長的目的不是要扼殺市場，而是促進(jìn)市場的健康發(fā)展。不希望房地產(chǎn)市場是靠投資需求和投機(jī)需求來支撐這個市場，希望的市場是真正的靠自主性需求來支撐這個市場，這個市場就相對來說比較健康。

　　在這樣的一個政策和市場環(huán)境下，我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了四大變化：大變化，就是越來越多的開

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