昨日，較高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理購賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該司法解釋包括8個部分，總計46條，對購賣合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種購賣等具體適用法律問題作出明確規(guī)定。其中，明確承認(rèn)了認(rèn)購書、意向書等預(yù)約合同的法律效力，這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式購賣合同，另一方可就房價漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。

　　認(rèn)購書等明確契約效力

　　昨日出臺的司法解釋條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立購賣合同，一方不履行訂立購賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

　　較高法院新聞發(fā)言人孫軍工介紹，這是司法解釋遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預(yù)約人。

　　北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所合伙人律師周玉忠表示，現(xiàn)實中，簽訂正式商品房購賣合同之前，開發(fā)商一般均要求購房者簽訂認(rèn)購書，并以此鎖定購房者及決定銷售策略。在房價漲跌較大及約定簽約間隔較長的情況下，由于僅需受定金賠償制約，撕毀認(rèn)購書的情況屢見不鮮。此條的實施，將為守約一方追究因此造成的包括房價漲跌所帶來的損失提供了法律依據(jù)。

　　賠償金可據(jù)漲跌價聯(lián)動

　　廣東勝倫律師事務(wù)所李小寧律師稱，合同法中并無預(yù)約合同的相關(guān)規(guī)定，以前實踐中，認(rèn)購書、意向書等預(yù)約合同除非詳細(xì)約定了具體責(zé)任等，否則法院并不能就此直接判處“違約方”承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　以實踐中較為常見的商品房購賣為例，一般情況下，購房者看好房后，會頭先交付定金，然后簽訂認(rèn)購書或意向書等，約定何時簽訂正式的購房購賣合同。一般情況下，如果是購房者的原因，未能按時簽署正式合同，則其此前繳納的定金不再返還；如果是開放商的原因，則其雙倍返還此前繳納的定金。

　　但近年來，房價上漲趨勢明顯，有開發(fā)商往往臨時撕毀約定拒簽正式的購賣合同，寧愿雙倍返還定金。但對于購房者來說，即便是雙倍返還定金，也無法彌補房價上漲而購房不成的損失，因此往往訴諸法院要求賠償實際損失。但實踐中，法院多是以雙倍返還定金為原則，近年只有北京一法院判處了開發(fā)商高于雙倍定金的賠償。

　　新司法解釋出臺后，對于此類合同，法院可以考慮到購房者的實際損失，相應(yīng)提高賠償?shù)念~度。比如，一套房子售價70萬元，定金5萬元，在以往很可能雙倍返還定金10萬元，開發(fā)商只要賠償5萬元。而實際上，因為房價上漲，購房者此時在同一地段想購?fù)愋头孔涌赡芤?00萬元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬元，則購房者的損失應(yīng)不止5萬元。當(dāng)然，較終要看法院如何裁量并認(rèn)定上述損失。

　　同理，如果是購房者“違約”，其也要承擔(dān)房價下跌給開發(fā)商造成的相應(yīng)損失，也不應(yīng)局限于定金額度。

　　不動產(chǎn)

　　購房約定所有權(quán)保留無效

　　新的司法解釋第三十四條明確規(guī)定，購賣合同當(dāng)事人主張合同法關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。（所有權(quán)保留制度是指購賣合同中購受人先占有使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前，出賣人仍然保留標(biāo)的物所有權(quán)。條件成就后，標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給購受人的一種制度。）較高人民法院民事審判庭庭長宋曉明昨日在較高法院舉行的新聞發(fā)布會上介紹說，由于不動產(chǎn)購賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動，這個時候雙方當(dāng)事人再通過約定進(jìn)行所有權(quán)保留明顯違反法律規(guī)定。我國物權(quán)法規(guī)定中，通過預(yù)告登記制度來滿足購賣雙方的需要，因此沒有必要采用所有權(quán)保留方式。

　　李小寧律師認(rèn)為，合同法第134條規(guī)定，當(dāng)事人可以在購賣合同中約定，購方未履行相關(guān)義務(wù)的，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。但該條規(guī)定并未明確排除不動產(chǎn)，因此司法解釋此次予以明晰，也排除了與物權(quán)法相抵觸的部分。

　　同時，如果賣方售賣后仍保留了所有權(quán)，也有可能出現(xiàn)一房二賣的情況。不過在實踐操作中，真正約定保留所有權(quán)的并不多，以購房來說，一般多是約定達(dá)到相應(yīng)的條件后，賣方方會去辦理過戶。

　　（速解：不動產(chǎn)的購賣，要完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動，轉(zhuǎn)移登記以房地產(chǎn)管理部門手續(xù)為準(zhǔn)，因此其所有權(quán)情況相對清晰。）

　　動產(chǎn)

　　一物多賣所有權(quán)以“先”為準(zhǔn)

　　司法解釋第九條規(guī)定，出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重購賣合同，在購賣合同均有效的情況下，購受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的購受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的購受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的購受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　較高法院新聞發(fā)言人孫軍工昨日在較高法院新聞發(fā)布會上說，這是為了防止出賣人與個別購受人惡意串通，基于誠實信用原則而規(guī)定的。

　　此外，根據(jù)司法解釋，在船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)多重購賣情形中，交付是特殊動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應(yīng)依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現(xiàn)交付與登記沖突情形時，應(yīng)以交付為準(zhǔn)。

　　（速解：動產(chǎn)一物多賣，先交付的獲得所有權(quán)；都沒交付的，先付款的獲得所有權(quán)；都沒交付及付款的，先成立合同的獲得所有權(quán)。）

　　交易

　　貨單可視作合同

　　司法解釋條規(guī)定，當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在購賣合同關(guān)系的，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對購賣合同是否成立作出認(rèn)定。

　　李小寧律師介紹，實踐中有不少小公司，一般都是以貨單等代替簽合同，“往往一個電話，經(jīng)銷商便貨上門，后來賣不掉了又以沒訂貨為由要求退貨”。因此，新的司法解釋更利于操作。

　　至于款規(guī)定的空白對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，法院會頭先支持原告及持有函件人的請求，但如果對方能提供相反證據(jù)證明，則法院會酌情予以判斷。

　?。ㄋ俳猓贺泦?、收貨單、結(jié)算單等可證購賣合同關(guān)系。）

　　規(guī)定電子交易方式

　　新出臺的司法解釋第五條規(guī)定，標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，購受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

　　較高人民法院民事審判庭庭長宋曉明介紹，無實物載體的電子信息產(chǎn)品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)購賣合同標(biāo)的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復(fù)制并可迅速傳播等等，其與傳統(tǒng)的購賣合同中出賣人向購受人轉(zhuǎn)移對標(biāo)的物的占有，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的交付方式有較大差異。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！