“閑置”定義與動工相關聯(lián)

　　《辦法》對閑置土地進行了明確認定。所謂閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地。

　　關于這一定義，1999年的相關規(guī)定顯示，“舊版”閑置土地是建設用地批準書頒發(fā)之日起滿一年，而2012年版則為約定動工開發(fā)日期滿一年。

　　此外，已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，此次修改使得界定是否閑置的起始點更加合理，也更具操作彈性，對于大型土地或聯(lián)合體拿地的情況、土地開工的籌劃時間與小型地塊或者普通土地也有很大差別，以合同約定開工日期為起始點，更加合理。

　　據(jù)張大偉介紹，目前我國房地產(chǎn)雖已發(fā)展多年，但絕大部分開發(fā)商的盈利模式仍是依賴土地升值，依靠產(chǎn)品不同，獲得的利潤回報不高，所以在各級城市中，特別是二線以下城市的捂地現(xiàn)象非常普遍；也存在延長土地開發(fā)周期、動輒5年以上的開發(fā)周期，事實上起到捂盤效果。

　　兩年閑置無償回收

　　《辦法》還體現(xiàn)出對閑置土地管理力度的提升和相關法規(guī)規(guī)范性的改善。其中，未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。未動工開發(fā)滿兩年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄相關土地抵押權人。

　　對比修訂后的 《辦法》，修訂前的版本在處罰方面的規(guī)定較繁復。在閑置費的規(guī)定上，1年以上未動工建設的，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地的處罰并未明確規(guī)定閑置費的征收比例，而城市規(guī)劃區(qū)內的則征收20%以下的土地閑置費。

　　陳雪認為，新修訂的閑置土地處理辦法，懲罰措施加重的意味明顯。從以往的“20%以下”變?yōu)?0%，且土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。

　　這意味著，只要土地閑置，損失就必然達到20%土地價款，避免了開發(fā)商通過其他賬面手段降低損失，增加僥幸心理的可能。另外，“兩年閑置無償回收”也有較大威懾力。

　　有效盤活優(yōu)質資源

　　據(jù)國土資源部 《2011中國國土資源公報》顯示，2011年，國土資源部共收回閑置土地2393公頃，盤活批而未供土地11600公頃。國土資源部政策法規(guī)司司長王守智曾表示，對閑置土地的處置，要制定一套嚴格規(guī)范的程序，確保市場公開、公平、公正，既要有嚴格的處罰措施，也要著眼于如何更有效地盤活利用。

　　國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所資源經(jīng)濟研究室副主任黃征學告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，“由統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，大部分土地都在開發(fā)商手中，如果不盤活會對房價有影響，而中國房價上漲跟住房供給不足相關。”

　　他還表示，“《辦法》能進一步規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營活動，遏制開發(fā)商的囤地行為及通過囤地獲取超額的土地增值收益。短期會對開發(fā)商和土地所屬方形成一定壓力，長期能夠調節(jié)市場供需水平，改善市場均衡關系。”

　　陳雪認為，盤活閑置土地將緩解部分城市土地緊張的局面，特別是北京、深圳這樣現(xiàn)有土地量極少且土地供應不斷郊區(qū)化的城市。通常閑置土地的成交時間較早，位置優(yōu)越，盤活此類土地等于間接增加優(yōu)質供應，資源優(yōu)化的意義很大。

　　此外，《辦法》還指出，不依法履行閑置土地監(jiān)督檢查職責，在閑置土地調查、認定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的，市、縣國土資源主管部門未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的，應當依法承擔違約責任。

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