近日，在當(dāng)前全省大力開展土地利用領(lǐng)域突出問題專項清理的背景下，海南省加大力度清理閑置土地，修訂《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），進一步細(xì)化落實措施，對處置盤活閑置土地、挖掘土地潛力、促進土地節(jié)約集約利用和經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要作用和意義。省國土環(huán)境資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對《規(guī)定》進行了詳細(xì)解讀。據(jù)初步調(diào)查，全省閑置10年以上的土地有7.07萬畝，閑置5年以上不滿10年的土地有4.37萬畝，土地資源浪費問題突出。在當(dāng)前國際旅游島建設(shè)用地需求增大、土地供需矛盾突出的情況下，加大閑置土地處置和盤活力度，對破解土地供需矛盾，保障國際旅游島項目落地十分迫切和必要。

如何定義閑置土地及成因

省國土環(huán)境資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為切實規(guī)范閑置土地處置和利用，《規(guī)定》從立法層面，對閑置土地的定義和內(nèi)涵進行了明確的界定，具體是指三種情形：一是超過動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的；二是超過動工開發(fā)日期滿兩年未完成項目投資總額25%的；三是已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足總面積1/3或者已投資額不足總投資額25%的，且中止開發(fā)建設(shè)滿一年的情形。上述規(guī)定明確了閑置土地的基本定義，為閑置土地處置工作的建立標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。

《規(guī)定》明確規(guī)定和劃分了閑置土地的原因和類型。主要分為政府原因、不可抗力以及非政府原因和不可抗力三種造成閑置土地的原因。其中，進一步細(xì)化了政府原因造成閑置土地的情形，具體包括：一是因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的；二是因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的；三是因國家和地方出臺相關(guān)政策，需要對約定或者規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進行修改或者政策內(nèi)容影響土地開發(fā)，導(dǎo)致無法動工開發(fā)的；四是因行政機關(guān)未依法實施涉及土地開發(fā)建設(shè)相關(guān)行政許可，導(dǎo)致無法動工開發(fā)的；五是因行政行為引起處置土地上相關(guān)群眾信訪事項等，導(dǎo)致無法動工開發(fā)的；六是因軍事管制、文物保護、市政建設(shè)等原因?qū)е聼o法動工開發(fā)的；七是國家和省政府規(guī)定的其他情形。閑置土地原因和類型的規(guī)定為閑置土地的調(diào)查、認(rèn)定和分類處置工作提供了依據(jù)和前提。

對不同閑置土地如何處置

《規(guī)定》指出，針對因政府原因和不可抗力造成土地閑置的，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商后可以根據(jù)不同情形采取以下處置方式：一是延長動工開發(fā)期限。對已具備動工開發(fā)條件且項目符合產(chǎn)業(yè)政策、已落實項目資金的閑置土地，可以延長動工開發(fā)期限。二是置換土地。因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改造成土地閑置的，可以為以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，且已繳清土地價款、落實項目資金的國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當(dāng)，用途、年限相同的國有建設(shè)用地。三是調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件。因政府、政府部門調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件造成土地閑置的，可以按照調(diào)整后的土地用途、規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。四是臨時安排使用。因政府原因造成項目尚不具備動工開發(fā)條件導(dǎo)致土地閑置的，在不具備動工開發(fā)條件期間，可以安排國有建設(shè)用地使用權(quán)人臨時使用其閑置土地。五是協(xié)議有償收回。因政府原因造成土地閑置的，可以協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

 針對非政府和不可抗力原因造成土地閑置的，根據(jù)不同情形采取征收土地閑置費和無償收回土地使用權(quán)的方式進行處置。這些規(guī)定結(jié)合閑置土地的不同前提和情形，進一步細(xì)化和完善了現(xiàn)有閑置土地處置方式，增強了閑置土地處置的科學(xué)性、靈活性和可操作性。

如何預(yù)防和避免土地閑置

省國土環(huán)境資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，長期以來，由于對動工開發(fā)狀態(tài)、動工開發(fā)時間等閑置土地認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)沒有具體規(guī)定，閑置土地處置過程中經(jīng)常碰到動工開發(fā)是以打樁還是以圍墻作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，動工開發(fā)日期是以合同約定還是以交付土地作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定不明確、存在爭議的問題，不利于閑置土地的認(rèn)定和處置工作。因此，《規(guī)定》對閑置土地認(rèn)定和處置過程中存在的動工開發(fā)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、動工開發(fā)日期、動工開發(fā)建設(shè)用地面積、投資額、閑置土地面積等難點問題和主要概念予以明確，使閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加清晰，操作性更強。

針對閑置土地，必須從前端進行有效預(yù)防。為此，《規(guī)定》主要從政府和企業(yè)兩方面規(guī)定了預(yù)防閑置土地以及加強監(jiān)管的措施。一方面，明確政府供應(yīng)的土地必須符合土地權(quán)屬清晰、安置補償落實到位、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確等條件。縣級以上人民政府有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時辦理土地開發(fā)建設(shè)相關(guān)行政許可。政府及有關(guān)部門工作人員違反規(guī)定的，依法追究責(zé)任。另一方面，要求國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在項目開發(fā)建設(shè)期間，及時報告項目開發(fā)進度等情況。市、縣、自治縣人民政府可以和國有建設(shè)用地使用權(quán)人約定土地開發(fā)利用履約保證金，督促國有建設(shè)用地使用權(quán)人及時進行開發(fā)建設(shè)，從源頭上解決土地閑置問題，預(yù)防和避免土地閑置。

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