6月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》，其中對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。

　　自從2010年公租房正式成為保障房的“新品種”之后，各地開始加速公租房建設(shè)。不過，從去年年底到今年，一些地方頭批公租房建成上市配租時(shí)，出現(xiàn)了“熱建不熱租”、“叫好不叫座”的情況。

　　據(jù)了解，上海頭批兩個(gè)市統(tǒng)籌公租房項(xiàng)目申請(qǐng)日期一再延長(zhǎng)，至3月10日頭輪申請(qǐng)截止，各區(qū)受理公租房申請(qǐng)總量?jī)H約2000戶，相對(duì)5100套供應(yīng)房源而言，申請(qǐng)率不足四成，而5月的實(shí)際簽約率更低。

　　5月4日，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生在參加“2012上海民生訪談”時(shí)表示，公租房配租情況“比我們預(yù)期要差一點(diǎn)”。

　　不僅是上海，武漢、鄭州等地在開始推出公租房的時(shí)候也遇到“尷尬”。據(jù)媒體報(bào)道，武漢市去年在洪山區(qū)推出頭批899套公租房，只有317戶符合資格的家庭提出申請(qǐng)，到今年3月入住率還不到三成，5月底還剩將近一半房源在等待申請(qǐng)。鄭州去年年底面向社會(huì)公開配租1353套公租房，但是3個(gè)月后申請(qǐng)公租房人數(shù)還不到公租房總數(shù)的一半。

　　“公租房處于閑置狀態(tài)，不僅造成巨大的公共資源浪費(fèi)，也使公租房制度的有效性和適當(dāng)性都受到懷疑。如果這種現(xiàn)象不盡快得到改變，不僅將嚴(yán)重影響公租房在社會(huì)公眾中的形象與地位，甚至住房保障全局的戰(zhàn)略思路都會(huì)受到質(zhì)疑。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任陳杰對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者說。

　　“十二五”期間，全國(guó)將建設(shè)3600萬套保障性安居住房。國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)，保障性住房將發(fā)展公共租賃住房，特別是人口凈流入量大的大中城市，要較大幅度提高公共租賃住房建設(shè)比重。據(jù)住建部通報(bào)，2011年全國(guó)新開工建設(shè)227萬套公租房。

　　一直以來，申請(qǐng)門檻、租金以及地段，都是人們討論公租房時(shí)的熱點(diǎn)話題。有媒體分析，門檻太嚴(yán)、租金過高以及地段不佳是公租房在當(dāng)下“遇冷”的直接原因。

　　那么，究竟該如何破解公租房推行初期的“遇冷”問題，讓公租房“熱建”也能“熱銷”，“叫好”更能“叫座”，真正惠及更多有住房困難的城市“夾心層”群體，同時(shí)也能給外來務(wù)工者和新就業(yè)年輕人增添一份留在異鄉(xiāng)城市“打拼”的希望呢？

　　申請(qǐng)門檻是否應(yīng)該降下來

　　“門檻太高是公租房遇冷的頭要原因。”陳杰說。作為上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究的學(xué)者，他參與過上海市公租房政策的制定，同時(shí)就公租房問題持續(xù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。

　　相比于其他一線城市，上海的公租房申請(qǐng)條件已經(jīng)較為寬松，不過仍然要求“具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年以上”、“與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同”等條件。

　　陳杰在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“較需要公租房過渡的往往就是剛來本市的海內(nèi)外就業(yè)者和剛走上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生，而他們偏偏被排除在外”。

　　雖然北京市住建委在去年就已表態(tài)，非京籍人士也將被納入公租房申請(qǐng)范圍之內(nèi)，但是各區(qū)縣至今也沒有公布具體的申請(qǐng)細(xì)則。去年年底，北京分配頭批公租房，入住對(duì)象都是具有北京戶口的經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房輪候家庭以及公租房申請(qǐng)者。

　　在陳杰看來，公租房不應(yīng)該設(shè)立太多門檻，“較多規(guī)定在本市已經(jīng)有房且人均面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的不允許租。公租房建筑標(biāo)準(zhǔn)定位在滿足普通居住，那就應(yīng)該以房子而不是收入來‘篩選’和‘過濾’非真實(shí)需求者”。

　　不過，很多地方相關(guān)部門在制定公租房申請(qǐng)條件時(shí)還是表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，一些城市的公租房政策也是“先緊后松”。

　　陳杰在研究外國(guó)公租房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，只針對(duì)特定人群尤其是低收入人群而建立公共租賃住房體系的國(guó)家，比如美國(guó)、澳大利亞、意大利等，對(duì)公共租賃住房實(shí)行十分嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，“雖然公租房確實(shí)起到‘托底保障’的作用，但代價(jià)是低收入邊緣化人群的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，進(jìn)而因?yàn)榕c其他收入人群產(chǎn)生居住割裂、大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，產(chǎn)生自我循環(huán)的‘貧困陷阱’，造成持續(xù)的、難以根除的嚴(yán)重社會(huì)問題”。

　　“如果要吸取國(guó)際教訓(xùn)，公租房應(yīng)該廣開門戶，一定要流動(dòng)起來，防止‘人為割裂’和居住固態(tài)化。”陳杰說。

　　別把公租房當(dāng)成“福利房”

　　不久前，中國(guó)青年報(bào)記者在采訪北京頭批公開搖號(hào)配租的遠(yuǎn)洋沁山水公租房項(xiàng)目時(shí)，有不少租戶抱怨，“租金還是太貴了，每平方米月租金41元，47平方米一居室租金要1927元，68平方米兩居室要2788元。跟周邊的商品房租金差不多，甚至還要貴一些”。

　　目前，北京、上海等地公租房項(xiàng)目在確定租金時(shí)都實(shí)行“略低于市場(chǎng)租金”原則。此次住建部出臺(tái)的《公共租賃住房管理辦法》也規(guī)定，“公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則確定，并定期調(diào)整”。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)下公租房遇冷的主要原因就是公租房租金相對(duì)市場(chǎng)租金沒有優(yōu)勢(shì)，公租房應(yīng)該提供比市價(jià)更優(yōu)惠的租金來吸引申請(qǐng)者和提高出租率。

　　不過，也有專家分析，無論是為了擴(kuò)大公租房惠及范圍還是維持公租房項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)階段公租房還是要實(shí)行“略低于市場(chǎng)租金”標(biāo)準(zhǔn)。

　　“如果把公租房當(dāng)成廉租房和福利房，就違背了公租房的出發(fā)點(diǎn)。”陳杰說，“如果一邊廣開門戶，一邊實(shí)行‘低租金’，住進(jìn)公租房的人都相當(dāng)于享受公共資源補(bǔ)貼，那對(duì)公租房的需求一定會(huì)無限膨脹，直到讓商品住房市場(chǎng)完全崩潰的地步。這是在走1998年房改前福利公房的老路，不可能持續(xù)。”

　　陳杰還解釋，公租房的成本通常包括土地出讓金、拆遷成本、建筑以及裝修成本，“如果租金過低，很可能連‘成本租金’都做不到，銀行貸款的利息都還不上。如果資金始終無法平衡，公租房制度也就無法可持續(xù)發(fā)展。”

　　還有人認(rèn)為，如果公租房與市場(chǎng)租賃住房?jī)r(jià)格差距較大，公租房轉(zhuǎn)租以及其他利益“尋租”可能就有了空間。陳杰認(rèn)為，“比如經(jīng)適房和限價(jià)房，為何重重法規(guī)都管不住腐敗和尋租，就是‘價(jià)格雙軌制’下存在著巨大利差”。

　　在陳杰看來，短期之內(nèi)，公租房的出發(fā)點(diǎn)不是以“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”來立足市場(chǎng)，“公租房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是租期穩(wěn)定、安全可靠、帶裝修可拎包入住、可以臨時(shí)入戶口、可用住房公積金支付等，而不是去與私人租賃房打‘價(jià)格戰(zhàn)’”。同時(shí)，“公租房租金也能對(duì)市場(chǎng)租賃價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用”。

　　不過，公租房實(shí)行“略低于市場(chǎng)租金”，確實(shí)有一部分中低收入家庭承受起來比較困難。記者在采訪中也看到，雖然各地公租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，但是在配租的過程中，相關(guān)部門還是傾向先將公租房分配給收入困難家庭，比如北京市公租房住戶就包括一部分本來想申請(qǐng)廉租房但還在輪候中的家庭，而武漢市洪山區(qū)的頭批899套公租房中已有超過200戶配租給困難家庭。

　　“針對(duì)特定人群的租金補(bǔ)貼是支持公租房發(fā)展的必要配套政策。”陳杰說。

　　目前，北京、上海、武漢等地都已經(jīng)出臺(tái)公租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

　　避免缺少科學(xué)評(píng)估就匆匆上馬

　　一部分公租房的地段不好，所處位置相對(duì)于城市區(qū)來說比較偏遠(yuǎn)，這也成為很多人期待公租房但又“望而止步”的原因。

　　在北京，一位分到海淀區(qū)遠(yuǎn)洋沁山水公租房的租戶告訴中國(guó)青年報(bào)記者：“幸虧搖號(hào)是搖中海淀區(qū)這邊的公租房，否則真是不便利。尤其是對(duì)我們這些年紀(jì)比較大的人，周邊的醫(yī)療設(shè)施還是差很多，即便是平時(shí)走親訪友也不方便啊。”

　　“從上海的經(jīng)驗(yàn)來看，公租房項(xiàng)目在地段上的問題，可能并不主要是地處非城市區(qū)的問題，而主要是出門缺乏直接的公交工具，上班交通不便。同時(shí)，商業(yè)配套不足，購(gòu)物和生活上有困難。”陳杰說。

　　在陳杰看來，各地公租房當(dāng)下遇冷，“地段問題”、“租金問題”和“門檻問題”實(shí)質(zhì)都是規(guī)劃布局問題，“包括公共配套有沒有及時(shí)跟上的問題”。

　　“這些問題的產(chǎn)生固然有經(jīng)驗(yàn)不足的因素，也有很大一部分原因是，各地政府急于考慮完成下達(dá)的保障房建設(shè)數(shù)量指標(biāo)，而對(duì)如何利用保障房，卻因?yàn)闆]有相應(yīng)考核而沒有給予足夠的重視，導(dǎo)致對(duì)公租房的布局沒有規(guī)劃統(tǒng)籌、項(xiàng)目沒有經(jīng)充分的科學(xué)評(píng)估和‘市場(chǎng)調(diào)研’就匆匆上馬。”陳杰說。

　　對(duì)此，陳杰的建議是，“對(duì)地方保障性安居工程的考評(píng)中，應(yīng)盡快改變當(dāng)前‘重建設(shè)’而輕‘管理和利用’的現(xiàn)象，應(yīng)強(qiáng)化竣工率、供應(yīng)量和入住率等相關(guān)指標(biāo)的考核”。

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