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二季度成重要“刺激”窗口 房價開始止跌企穩(wěn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 994 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  6月上半月,北京樓市再現(xiàn)開門紅,依舊延續(xù)了“紅五月”的回暖勢頭。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,6月上半月(1—15日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為6150套,與上月同期相比上漲了22.4%,比去年6月同期則大幅上漲了77.6%。日均簽約量達410套,偉業(yè)我愛我家預(yù)計,6月全月北京二手住宅網(wǎng)簽總量有望突破1.3萬套,再創(chuàng)自去年2月份限購以來的歷史新高。價格方面,根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,6月上半月北京二手住宅成交均價為21650元/平方米,與5月份的房價基本持平,比去年6月同期的房價則大幅下跌了12.6%。

  來自官方較新數(shù)據(jù)顯示,5月房價環(huán)比上漲的城市增多,價格也有止跌企穩(wěn)的跡象。據(jù)國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的5月份70個大中城市住宅銷售價格月度報告數(shù)據(jù)顯示:70大中城市中,新房價格環(huán)比上漲的城市有6個,比4月份增加3個,新房價格同比上漲的城市有15個,比4月份減少8個;二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有18個,比4月份增加9個,二手住宅價格同比上漲的城市有11個,比4月份減少1個。

  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,雖然從同比數(shù)據(jù)來看,房價上漲的城市在逐步減少,但是從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,5月份新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市正在逐步增多,隨著近幾個月來樓市成交量的明顯回暖,全國多個城市的房價開始止跌企穩(wěn)。

  關(guān)于房價止跌的原因,胡景暉分析表示,一方面,5月份個別城市、個別區(qū)域、個別產(chǎn)品房價的小幅上漲,使得5月份部分城市的房價環(huán)比跌幅逐步放緩,或止跌回穩(wěn);另一方面,自去年限購以來全國多個城市房價的明顯回落,近兩個月來各地樓市政策的微調(diào),以及央行降息和頭套房貸利率優(yōu)惠幅度增大,在多重因素的疊加作用下,激發(fā)了購房需求,尤其是頭次置業(yè)的剛性購房需求集中入市。

  此外,胡景暉表示,一季度以來GDP增長的放緩,為了刺激經(jīng)濟發(fā)展,拉動內(nèi)需,新的經(jīng)濟刺激政策的出臺,使部分消費者又聯(lián)想起2008年底2009年初政府“四萬億”經(jīng)濟刺激計劃出臺后房價的強勢反彈,部分購房人的恐慌性購購心態(tài),也是導致近期房價止跌回穩(wěn)的原因之一。

  而高通智庫總裁宋延慶指出,目前行業(yè)資金鏈壓力仍未得到緩解,房價下降壓力并未完全消除。未來價格漲跌將出現(xiàn)分化,供應(yīng)量較小的一線城市,將出現(xiàn)價格穩(wěn)定以及上調(diào)的可能,而存量較大的“弱二線城市”及“三四線城市”房價壓力仍存在。

  改善性需求或放行

  上半年,房企在商品房市場采取的基本策略是——降價促銷、減少新開工、減少拿地,經(jīng)歷了前5個月的市場調(diào)整,全國房地產(chǎn)整體經(jīng)濟變量——投資、新開工、在建、竣工均同比出現(xiàn)明顯下調(diào),市場疲弱態(tài)勢明顯。其中,尤其值得關(guān)注的是新開工的負增長。

  高通智庫向本報記者提供的研究報告顯示,1—5月份,全國房屋新開工面積72859萬平方米,下降4.3%,降幅比1—4月份擴大0.1個百分點;其中,住宅新開工面積53882萬平方米,下降8.2%。結(jié)合土地購置面積同比下降19.3%,這是多年所未出現(xiàn)的。

  顯然,這與上半年房企發(fā)展策略保守,“過冬”或者“穩(wěn)中求進”的心態(tài)明顯,普遍采取了“現(xiàn)金為王、量入為出”的穩(wěn)健財務(wù)策略及以銷定產(chǎn)的投資策略有關(guān)。由于壓縮開支,房企土儲收縮顯著,前5月15家梯隊的房企拿地面積和金額同比降幅都達60%。

  同時值得關(guān)注的是,新開工面積的下行,在房地產(chǎn)供需矛盾突出的調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達城市更加突出,其中北京1—4月住宅投資下降25.7%,4月份,住宅新開工面積同比下降36.8%;上海1—4月土地成交下降14.2%,商品住宅新開工面積同比降24.8%;廣東1—4月土地購置面積同比降13.0%,商品房新開工面積下降11.6%。

  高通智庫認為,在經(jīng)歷了4月和5月的銷售回暖后,以及目前政策基調(diào)變化后,市場逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)。從中期看,如果沒有強力鼓勵政策出臺,供應(yīng)出現(xiàn)不足的局面將定型,促供應(yīng)須成為下一步政策的著力點。

  對于未來房地產(chǎn)政策趨勢,高通智庫總裁宋延慶認為,上半年,和部委層面的房地產(chǎn)調(diào)控口風依然在堅持,但地方政府具有放松房地產(chǎn)調(diào)控的強烈沖動。但在“堅持房調(diào)不放松”基調(diào)下,地方政府在有限的空間內(nèi),只能采用低效政策。

  而較新情況是,經(jīng)濟下行趨勢超出政策早前預(yù)期,經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系,重新進入輪回中。先行指標已顯示,經(jīng)濟增長已“破八”,5月經(jīng)濟數(shù)據(jù)則進一步顯示了經(jīng)濟的疲弱。經(jīng)濟下行將迫使房地產(chǎn)調(diào)控回調(diào)。

  該研究機構(gòu)認為,當前房地產(chǎn)調(diào)整的負面影響,在統(tǒng)計數(shù)字(決策依據(jù))上仍未體現(xiàn),二季度經(jīng)濟和就業(yè)數(shù)字的出臺,可能是促使政策加大刺激力度的節(jié)點。不過對放松房調(diào)的力度也不能予以太高的預(yù)期——能夠放松改善性需求,已經(jīng)是政策放松的極限。考慮放松改善性需求會使房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展階段,預(yù)計未來“改善性需求”政策放行的可能性大。

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