降息，成交量回升，部分城市悄然放松限購(gòu)限貸政策……伴隨著這些變化，樓市“回暖論”也在抬頭。雖然相關(guān)部委就樓市調(diào)控或放松的說(shuō)法接連辟謠，許多有購(gòu)房需求的人依然被攪得心神不安。

　　對(duì)此，北京、廣州、深圳、呼和浩特等地的部分業(yè)界專家分析說(shuō)，近期樓市成交量回升的性質(zhì)是以價(jià)換量，這恰是開(kāi)發(fā)商向調(diào)控妥協(xié)的體現(xiàn)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，加上調(diào)控樓市的決心堅(jiān)定，樓市理性回歸可期。
　　優(yōu)惠促銷換來(lái)成交量

　　認(rèn)購(gòu)減房款、打折……端午節(jié)期間，呼和浩特市優(yōu)惠促銷的樓盤很多，優(yōu)惠力度明顯加大。比如在中高端樓盤中，“中海·凱旋門”樓盤在促銷活動(dòng)期間登記排號(hào)可以減房款6.8萬(wàn)元，“博地花園”樓盤在銷售期間給予5%折扣，“誠(chéng)品建筑”樓盤在促銷期間較高優(yōu)惠額為單套房35萬(wàn)元。

　　記者在廣州采訪時(shí)了解到，樓盤降價(jià)銷售或優(yōu)惠促銷的現(xiàn)象很普遍，例如在一處名為“光大花園[較新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”的樓盤，一位姓王的銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年初開(kāi)盤時(shí)每平方米均價(jià)2.2萬(wàn)元左右，連看的人都很少，幾個(gè)月都賣不掉幾套房子。進(jìn)入6月，價(jià)格調(diào)低為每平方米2萬(wàn)元，看房的人開(kāi)始多了起來(lái)。

　　在北京，類似的樓盤也為數(shù)不少。位于北京南四環(huán)外的“鴻坤理想城”近期推出約200套房源，據(jù)銷售人員介紹，該樓盤申報(bào)的擬售均價(jià)是每平方米2.2萬(wàn)元左右，在售均價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)元左右。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，市場(chǎng)壓力之下，會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商被迫加大促銷力度，以緩解資金壓力。目前看，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量確實(shí)取得了一定成效，比如據(jù)呼和浩特房產(chǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，今年3月、4月和5月，呼和浩特市商品房網(wǎng)簽量分別為1054套、1197套、1203套，呈小幅上升態(tài)勢(shì)。

　　廣州、北京等地的成交量也明顯回升。廣州中原房地產(chǎn)中介服務(wù)公司研究一部副經(jīng)理瞿中奇等人說(shuō)，現(xiàn)在廣州市樓盤不分區(qū)域和檔次都在優(yōu)惠或降價(jià)促銷，開(kāi)盤價(jià)低于預(yù)期的項(xiàng)目很普遍，帶動(dòng)成交量回升也很明顯。依照中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份廣州樓市成交量環(huán)比增長(zhǎng)52%左右，北京的成交量環(huán)比增幅在30%以上。

　　談起樓市是否回暖，內(nèi)蒙古一位開(kāi)發(fā)商嘆氣說(shuō)，他沒(méi)感覺(jué)到市場(chǎng)回暖。記者了解到，去年夏天，這位開(kāi)發(fā)商在內(nèi)蒙古包頭市、鄂爾多斯(600295)市兩地啟動(dòng)了3個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)面積為11萬(wàn)平方米，但是工程在建設(shè)到地上一層時(shí)就暫停了，至今沒(méi)有復(fù)工。之前他們公司開(kāi)盤的一個(gè)項(xiàng)目，到現(xiàn)在銷售快一年了，目前也只售出約50%，而且大部分是去年底前賣掉的，“較近略有起色，也是因?yàn)楣緸榛鼗\資金在搞促銷”。

　　“降價(jià)賣房能叫回暖?”內(nèi)蒙古建宇房地產(chǎn)公司經(jīng)理郭建偉聽(tīng)到回暖兩字，語(yǔ)氣有些激動(dòng)。他說(shuō)，現(xiàn)在房子賣不動(dòng)，不排除有些人趁市場(chǎng)和政策有些變化，趁機(jī)炒作輿論制造恐慌情緒。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)等人分析說(shuō)，近期樓市成交量回升，就市場(chǎng)內(nèi)在因素而言，5月份開(kāi)盤的樓盤明顯增多，新盤大多低價(jià)開(kāi)盤或平價(jià)開(kāi)盤，不少還優(yōu)惠促銷，吸引了一部分需求，推動(dòng)了成交量上升。

　　記者了解到，在利率下調(diào)等因素影響下，近期民眾心理和市場(chǎng)預(yù)期也在發(fā)生一些變化。對(duì)此，住建部政策研究副主任王玨林認(rèn)為，近期下調(diào)利率的幅度有限，加上國(guó)家的調(diào)控政策穩(wěn)定，能進(jìn)入樓市的資金少，因此近期房?jī)r(jià)并不具備上漲的基礎(chǔ)。

　　此外，從供求關(guān)系判斷，開(kāi)發(fā)商的銷售壓力仍將長(zhǎng)期存在。根據(jù)萬(wàn)科公司公布的數(shù)據(jù)，5月末，北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)城市的樓市存量在1.14億平方米左右，仍處于歷史高位。萬(wàn)科公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，即使按照5月的銷售量計(jì)算，消化現(xiàn)有庫(kù)存的時(shí)間也將長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月左右。
　　市場(chǎng)預(yù)期未改靜待出手良機(jī)

　　華南理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松等人分析說(shuō)，當(dāng)前，樓市調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，近期針對(duì)樓市調(diào)控將放松的論調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等部委已相繼辟謠，說(shuō)明政府在樓市調(diào)控上的決心堅(jiān)定，加上調(diào)控政策逐漸完善和優(yōu)化，這將帶給市場(chǎng)穩(wěn)定、明確的預(yù)期。

　　“當(dāng)前由于調(diào)控政策并沒(méi)有明顯放松，加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，民眾非理性購(gòu)購(gòu)心理減弱，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)銷售和資金壓力普遍較大。”內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍認(rèn)為，在當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策背景之下，銀行對(duì)向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款依然謹(jǐn)慎，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商獲得大量資金的可能不大。

　　此外，前些年房地產(chǎn)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上嚴(yán)重扭曲，投資、投機(jī)性需求超過(guò)了自主性需求，近年來(lái)通過(guò)調(diào)控，目前自主性需求已占主導(dǎo)地位。但經(jīng)過(guò)過(guò)去連年上漲，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體仍處于歷史高位水平，在市場(chǎng)不明朗甚至有下行壓力的情況下，無(wú)論是剛性需求還是投資、投機(jī)性需求，都很難為省一點(diǎn)貸款利息錢而出手購(gòu)房。

　　專家們認(rèn)為，照現(xiàn)有的調(diào)控力度執(zhí)行下去，預(yù)計(jì)再有半年左右，這種購(gòu)賣雙方僵持的狀態(tài)就可能被逐步打破，到時(shí)市場(chǎng)回歸理性，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、銷售行為、定價(jià)方式和水平也會(huì)隨之調(diào)整。

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