樓市調(diào)控的高壓不但沒(méi)有放松，而且還在持續(xù)加碼——

8月13日和8月21日，國(guó)務(wù)院副總理 8天內(nèi)在兩地重復(fù)強(qiáng)調(diào)：要繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。新華社前天刊文稱(chēng)，“這給敏感時(shí)期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。 ”

眾多開(kāi)發(fā)商都把市場(chǎng)回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季身上。是否真是如此，開(kāi)發(fā)商們會(huì)否如愿？記者昨天對(duì)上海樓市展開(kāi)了一番調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這一美好的愿望注定要泡湯。

成交量大跌，價(jià)格跌得不明顯

　 房地產(chǎn)市場(chǎng)較近真的很“忙”——

繼央行、住建部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土部等部門(mén)紛紛出來(lái)表示不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)調(diào)控后，8月，銀監(jiān)會(huì)也加入進(jìn)來(lái)，要求商業(yè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸；銀監(jiān)會(huì)還要求銀行做房?jī)r(jià)下跌60%的壓力測(cè)試；隨后國(guó)土部公布了閑置土地名單和處置情況，刮起又一輪調(diào)控風(fēng)暴。在上海，公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停，意味著從到地方的地產(chǎn)銀根全面收緊；而在北京、西安等地，政府推出了商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，使得開(kāi)發(fā)商的資金更加緊張。

更重要的，來(lái)自較高管理層的“敲打”，令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉(zhuǎn)晴的美好愿望化為一池泡影——短短8天之內(nèi)， 副總理在不同場(chǎng)合兩次重申，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，鞏固調(diào)控的初步成果。

分析人士指出， 的這一表態(tài)沿續(xù)了前段時(shí)間國(guó)家的相關(guān)口徑，即繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行4月17日出臺(tái)的“新國(guó)十條”。

就在此之前，以“樓市應(yīng)該不會(huì)再有更嚴(yán)厲的調(diào)控了”為代表性觀點(diǎn)的“調(diào)控終結(jié)論”、“見(jiàn)底論”籠罩在業(yè)內(nèi)的上空，一定程度上影響著部分人對(duì)未來(lái)調(diào)控的走向及房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。

所謂“調(diào)控終結(jié)論”，其核心內(nèi)容就是“政策松動(dòng)論”，其主要觀點(diǎn)是宣稱(chēng)，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一如以往的多次調(diào)控一樣再次中途“夭折”，房地產(chǎn)調(diào)控政策將松動(dòng)。后來(lái)，由于銀監(jiān)會(huì)、住建部等機(jī)構(gòu)公開(kāi)避謠，相繼表示調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，將堅(jiān)定不移地將調(diào)控進(jìn)行到底，于是，“調(diào)控終結(jié)論”便偃旗息鼓。而隨后，便是“見(jiàn)底論”開(kāi)始浮出水面。

房地產(chǎn)評(píng)論人士陳真誠(chéng)認(rèn)為，所謂“見(jiàn)底”，一種是“房?jī)r(jià)見(jiàn)底”，主要是指市場(chǎng)成交量下降進(jìn)而房?jī)r(jià)下降已經(jīng)“見(jiàn)底”，其后將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性返彈。另一種是“政策見(jiàn)底”，其主要觀點(diǎn)是此輪調(diào)控及地方政府的政策已經(jīng) “見(jiàn)底”，將不會(huì)繼續(xù)出臺(tái)或不應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。在陳看來(lái)，二者釋放的信號(hào)是一樣的——即此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整步入了階段性底部。

“當(dāng)前，全國(guó)和上海樓市就像一潭死水?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“全國(guó)市場(chǎng)低迷，上海更為慘淡。 ”

由楊紅旭提供的一份數(shù)據(jù)顯示，從成交量上分析，“新國(guó)十條”4月中旬出臺(tái)，5月開(kāi)始，一手商品住宅市場(chǎng)成交量就變得很難看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30、42、43萬(wàn)平方米——處于近幾年來(lái)的歷史低谷。 2008年較低迷的9-10月，還尚有近50萬(wàn)平方米的成交量。

另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)后的一周，即4月19日至4月25日，在該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。一線(xiàn)城市全線(xiàn)下跌，二線(xiàn)城市中杭州跌幅，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價(jià)格并沒(méi)有明顯下跌。

樓盤(pán)打折熱銷(xiāo)致折扣減少

正是在這樣的一種“量跌價(jià)不跌”的制衡狀態(tài)中，8月，部分一線(xiàn)城市卻意外出現(xiàn)了成交量復(fù)蘇的跡象。

昨天，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量達(dá)到16.49萬(wàn)平方米，創(chuàng)下 “新國(guó)十條”新政頒布17周以來(lái)的較高水平；受到成交量持續(xù)大幅回升的帶動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也增加了供應(yīng)，上周共有11個(gè)樓盤(pán)推出23.3萬(wàn)平方米，是前周4.7萬(wàn)平方米供應(yīng)量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤(pán)中也未見(jiàn)大幅降價(jià)的樓盤(pán)。

佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟還透露，上周，上海市商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米，環(huán)比微漲1%，再度突破兩萬(wàn)元，這也是上海市連續(xù)三周出現(xiàn)的量漲價(jià)穩(wěn)情況。

同為一線(xiàn)城市的北京和廣州，也延續(xù)著相同的軌跡。據(jù)廣州房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日-8月16日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為32.5萬(wàn)平方米，已達(dá)到7月46.3萬(wàn)平方米的70%，成交套數(shù)為3177套，更達(dá)到7月3690套的86%，以此計(jì)算，8月份廣州成交極有可能重上50萬(wàn)平方米水平，成交出現(xiàn)明顯回暖。而一手住宅成交均價(jià)為11102元/平方米，與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。

近期的量漲價(jià)穩(wěn)的現(xiàn)象，被外界認(rèn)為是部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)所致。然而數(shù)據(jù)則顯示，部分降價(jià)樓盤(pán)獲得市場(chǎng)追捧，基本上沒(méi)有出現(xiàn)三成這樣的顯著優(yōu)惠，一般是10%-20%的優(yōu)惠就會(huì)引起熱銷(xiāo)。這還是相對(duì)于4月前后的預(yù)推價(jià)格，若與2009年底的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格相比，基本上沒(méi)有任何優(yōu)惠。而在2008年下半年降價(jià)潮中，很多舊盤(pán)新推房源價(jià)格，較前期出現(xiàn)三成下跌的大有盤(pán)在。

而據(jù)記者的調(diào)查，市場(chǎng)實(shí)際情況是，部分樓盤(pán)打折后賣(mài)得相當(dāng)不錯(cuò)，甚至重新出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，這就使企業(yè)不愿意增加促銷(xiāo)力度，有些樓盤(pán)價(jià)格折扣呈減小態(tài)勢(shì)。

“去年，(上海樓市)幾乎每個(gè)月都是供不應(yīng)求，而今年每個(gè)月都是供大于求。 ”楊紅旭分析指出，近三個(gè)月開(kāi)發(fā)商不敢輕易開(kāi)盤(pán)，如果照常推盤(pán)，則供大于求的情況會(huì)更為突出。當(dāng)然，在這一總體不景氣的情況下，少數(shù)樓盤(pán)和產(chǎn)品賣(mài)得還不錯(cuò)，主要是開(kāi)發(fā)商賣(mài)力促銷(xiāo)的緣故。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今4-5月，商品住宅成交均價(jià)曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤(pán)價(jià)格確有下跌外，主要與高端樓盤(pán)在成交結(jié)構(gòu)中所占比重下滑有關(guān)。市場(chǎng)上，綠地、萬(wàn)科、保利等企業(yè)的部分樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，幅度在5%-20%之間，也有個(gè)別樓盤(pán)的降幅達(dá)到近三成。

但值得關(guān)注的是，很多樓盤(pán)降價(jià)即出現(xiàn)熱銷(xiāo)，機(jī)敏的開(kāi)發(fā)商再推房源時(shí)就適當(dāng)提高了一點(diǎn)價(jià)格，如此反復(fù)試探購(gòu)房者的承受能力，部分剛性需求開(kāi)始有點(diǎn)被動(dòng)了。可在調(diào)控政策依然“緊咬牙關(guān)”的情況下，今年下半年房?jī)r(jià)注定難以顯著反彈，正所謂“進(jìn)退兩難”。

開(kāi)發(fā)商“從良”卻暫緩降價(jià)

無(wú)疑，下一階段的房地產(chǎn)調(diào)控，向左還是向右，陷入了一種被楊紅旭稱(chēng)之為“糾結(jié)”的狀態(tài)。

正當(dāng)樓市成交量在如此 “糾結(jié)”中不斷萎縮之時(shí)，樓市新政卻在進(jìn)一步細(xì)化——消除原來(lái)存在的灰色空間，使得政策越來(lái)越清晰化，而開(kāi)發(fā)商們也在政策的高壓下，拋出了“從良”論，但是對(duì)于降價(jià)、降幅之說(shuō)，卻依舊閃爍其詞。

作為“從良”論的創(chuàng)造者，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在8月19日商界名家午餐會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌給予了這樣的評(píng)價(jià)：“就像運(yùn)動(dòng)員似的，很吃力地舉杠鈴，能輕輕放嗎？不能。一下就掉下來(lái)了。我們現(xiàn)在北京市財(cái)政收入因?yàn)榉康禺a(chǎn)，下滑的幅度是非常大的，去年我們15%是靠房地產(chǎn)，今年下降到12%。沒(méi)有一個(gè)政府能受得了，所以到時(shí)候我說(shuō)，房?jī)r(jià)如果跌20%、30%，政府比我們急。指望開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了，指望大跌的門(mén)兒都沒(méi)有。 ”

而市人大代表、上海望源房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)季寶紅也贊同此觀點(diǎn)。他表示，目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌的可能性幾乎沒(méi)有。 “現(xiàn)在的新開(kāi)樓盤(pán)，根據(jù)目前的市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)，雖然有可能比早前預(yù)期有所下調(diào)，但是你說(shuō)他是降價(jià)了，他說(shuō)只是一次合理的定價(jià)。 ”對(duì)于一些老樓盤(pán)推新房源是否會(huì)降價(jià)的情況，他也指出，這種降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性很大，如降價(jià)的話(huà)，對(duì)之前購(gòu)房的業(yè)主將如何交代。 “這會(huì)造成一些問(wèn)題，給后期銷(xiāo)售帶來(lái)很多不利的影響。 ”

對(duì)于目前外界評(píng)論較多的開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力大的問(wèn)題。季寶紅笑言，這個(gè)已經(jīng)被夸大了，其實(shí)開(kāi)發(fā)商目前并不存在資金壓力大的情況，就算是一些中小房企，季寶紅也表示，這些房企實(shí)際上的資金足夠支撐一段時(shí)間的。 “在2009年樓市火爆期間，這些中小房企爭(zhēng)不過(guò)大房企，基本上沒(méi)有什么拿地的情況，使得各自的資金鏈保持了一個(gè)健康的狀態(tài)。而大型房企更是在2009年收益頗豐，足夠支撐過(guò)今年?！奔緦毤t如是說(shuō)。

據(jù)記者采訪(fǎng)獲悉，目前雖然即將進(jìn)入9月，面對(duì)“較后一季度”銷(xiāo)售期，眾多開(kāi)發(fā)商卻并不急于推出降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，而部分在8月獲得不錯(cuò)成績(jī)的樓盤(pán)已經(jīng)醞釀提價(jià)計(jì)劃。一位開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售經(jīng)理向記者道出了其中原因：“現(xiàn)在剛需似乎要出動(dòng)了，我們就占著主動(dòng)了，等著看量出價(jià)嘍。 ”

房地產(chǎn)調(diào)控三次“糾結(jié)”

次“糾結(jié)”是去年12月啟動(dòng)調(diào)控后，今年3月地價(jià)房?jī)r(jià)卻重新反彈，政策是否應(yīng)進(jìn)一步緊縮擺在了決策層的面前，后來(lái)新華社連發(fā)六篇評(píng)論反映了這一動(dòng)態(tài)。其結(jié)果是，4月展開(kāi)了新一輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控。

次“糾結(jié)”出現(xiàn)在7月上旬。5、6兩個(gè)月部分城市商品房成交量極度低迷，6月70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌，于是業(yè)界有種聲音，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)。而部分商業(yè)銀行個(gè)人房貸持續(xù)下滑，也想增加一些業(yè)務(wù)量，還有部分地方政府不愿嚴(yán)格落實(shí)政策，于是輿論面和實(shí)操面皆出現(xiàn)政策放松的動(dòng)向。在這一背景下，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委等出面重申，調(diào)控政策不能放松，還得嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)十條”。

第三次“糾結(jié)”就發(fā)生在當(dāng)下。當(dāng)前的情況比前兩次更加復(fù)雜。從外部環(huán)境分析，二季度GDP增幅回落至10.3%，三四季度還將繼續(xù)回落，提出要處理好經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期三者的關(guān)系，下半年繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這就意味著，宏觀經(jīng)濟(jì)政策將保持相對(duì)寬松的格局，已與一季度情況明顯不同。

“金九銀十”注定成色不足

“與傳統(tǒng)‘金九銀十’相比，今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，由于8月基數(shù)太低，9月供應(yīng)量一定會(huì)穩(wěn)步釋放，而快速釋放的可能基本沒(méi)有。這主要是由于，從實(shí)際供應(yīng)層面到房企心態(tài)兩個(gè)方面都不具備供求迅速反彈的條件。自2008年以來(lái)由于受到金融危機(jī)影響，房企放慢了開(kāi)發(fā)速度，使得商品住宅供應(yīng)節(jié)奏出現(xiàn)放緩的跡象，2008年竣工

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