我是2008年5月20號離開咱們石家莊，到的唐山中冶，博客也是那個時期開始寫的。當時的局面是集團的30多個建筑公司全都放假回家了，當時經(jīng)濟形勢就特別差，我當時寫的篇較有影響力也是被罵較多的一篇文章《唱空樓市就是唱空中國經(jīng)濟》，還有一個就是《房價大跌中國經(jīng)濟必將大減速》，包括當年8月份寫過一個《房企過冬五攻略》的系列文章，在整個2008年的下半年寫了幾篇重頭文章，這幾篇文章還基本上都說中了后來的發(fā)展形勢。

　　雖然當時在開發(fā)商我不算太專業(yè)，但是我是從整個宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的關系上做研究，經(jīng)過十年的開發(fā)經(jīng)驗（我到較后三年是做的土地市場的一級開發(fā)）。2008年的時候我覺得土地財政太不像話了，但是現(xiàn)在我從來不再說土地財政有問題了，因為我清楚了土地財政是怎么回事，可能我是全國個擁護土地財政的人，因為我做過這個。

　　我們在廊坊一級土地開發(fā)的是一個5760畝的項目，保守估計150萬/畝一級土地開發(fā)的成本。當時政府管委會讓我們25萬/畝出工業(yè)用地，800畝的路這個肯定是不賺錢，建一個600畝的公園這個肯定賠錢，所有這些管網(wǎng)配套的建設我們是大賠的，只有住宅、商業(yè)才能賣到150萬/畝。所以整個算下來，住宅商業(yè)金融用地我至少要賣到350萬/畝，才能把整個項目一級土地開發(fā)成本收回來。我們不可能賠錢賣。

　　現(xiàn)在很多地方政府為了招商引資，工業(yè)用地、城市綜合體是零地價出讓的，所以他只能以高地價出讓住宅和商業(yè)用地，把零地價的這部分土地補回來?，F(xiàn)在很多人都認為，土地財政一定要結束，土地財政一定要轉(zhuǎn)型，但是從目前的狀況來看是不可能的。只要轉(zhuǎn)型必須要有一級開發(fā)這樣大量的投入去支持。轉(zhuǎn)型的基礎是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地得要出這個低價，那還要住宅地產(chǎn)的高地價進行回補，這種情況改變不了！

　　五年房價翻番

　　所以，我確信，五年房價翻番是沒有問題的。

　　我昨天看到一條新聞，北京人均GDP五年從現(xiàn)在的1.2萬漲到2萬美元，這就是北京房價翻番的基礎。再一個就是基準地價的提升，咱們石家莊是上調(diào)了43%，北京那樣的城市，2009年基準地價從8800翻到了33000，但是咱們都知道，30萬肯定拆不動，現(xiàn)在北京城內(nèi)開發(fā)基本上就停滯不動了。政治局都解決不了拆遷這個問題。這就意味著未來房地產(chǎn)土地成本肯定是居高不下的。加上收入倍增、所有構成房價的因素都沒有下降，所以房價肯定是要上漲的。

　　所以說“房價遠遠沒有降到位”這句話是本世紀的忽悠。因為沒有任何房價下降的因素，為什么會降？

　　說到整個上半年這個形勢，實際上我清楚的是去年8月份之前，當時有一個政策“定向小微企業(yè)和保障房信貸寬松政策”沒有推行出來。較近住建部有個副司長有個講話，去年央行和銀監(jiān)會四季度所有的政策是跟的政府的調(diào)控政策是背道而馳的，就指的是這個政策。寬松給保障房就相當于給整個房地產(chǎn)行業(yè)的，原因是保障性安居工程占整個開發(fā)的70%以上。

　　這么多年貨幣超發(fā)、土地價格上漲、各項成本的上漲以及老百姓手里的錢增多，這就決定了房價上漲是你完全控制不住的，試圖讓房企降價控制這種漲幅，那是不可能的。

　　中國老百姓未來三十年需求就是換房子，沒房子購房子，有房子換大房子。我們2006年到北京之后住的是248平米的房子，到了北京以后我們直接就去看600平米的別墅去了，這就是需求，但是政策卻抑制這種需求。貨幣增發(fā)，收入增加這所有的計劃較終受益的不都是樓市嗎？2008年哪有救市的政策？4萬億其中2億給了高鐵，十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃沒有房地產(chǎn)。實際上現(xiàn)在只有諸如河南新政、石家莊新政這樣讓老百姓省點錢購房的微調(diào)政策，這些政策有什么不對的？所以我說只要不動的限購政策，地方一定要微調(diào)。比如說浙江，有些城市原來是家庭限購改成是人頭限購，這種變動早就變了但是你別說出來。現(xiàn)在地方實際上就靠微調(diào)就可以了。

　　宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向

　　再有大的方面，7月份可能還有一次降準降息。他們都在喊我們不是在救樓市，較終還是樓市較先受益。中國老百姓需求還是住宅需求，什么改善需求、投資需求還是要到住宅的。限購城市46個，這些需求可以到限購之外的城市。

　　綜合來看，其實整個調(diào)控政策在去年年底已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了，去年8月份的時候轉(zhuǎn)向沒實現(xiàn)，到年底的時候不轉(zhuǎn)向今年經(jīng)濟就要硬著陸了。一邊喊辟謠，一邊喊不放松，實際上做的不是那么回事兒，對樓市完全是利好。

　　北京3月份的數(shù)據(jù)很好，4月份就下去一部分，原因就是 總理講話，后面緊接著又是紅五月，再就是紫六月，北京樓市肯定是全國的風向標嘛，而且這次二手房是帶動。

　　但是我并不是太樂觀，今年下半年房價能漲多少。一線城市的漲幅在5%-10%之間，因為有預調(diào)微調(diào)，反正有十八大在這擺著呢，所以這個時候咱不要觸的眉頭。但是這個時候絕不是降價以求量，而是漲價以求量。

　　所以說下半年的形勢很關鍵，關鍵就是別再觸的眉頭。常遠的看，五年漲一倍是沒有問題的，但是目前來看不會實現(xiàn)年均14%的增長。北京二三環(huán)之間房價樓盤，上個月一個月時間房價漲了22%，這種情況在各地的主城區(qū)，在樓市回暖之后可能就越來越普遍了。這種現(xiàn)象要發(fā)酵。

　　我和侯寧的賭局今年年底就要到期了，侯寧肯定是輸了，我們要發(fā)酵一個月。咱們現(xiàn)在忽略了一幫人，就是萬科包括恒大背后的支撐。這兩年我準備做房地產(chǎn)投融資，我意識到咱們房地產(chǎn)公司出身的都認可咱們的項目，但問題是哪些投資人他認為不行，抵押物都沒與怎么行？如果你要融資的話，必須要讓金融界對整個行業(yè)要有一個正確的認識。他們就認為，中國經(jīng)濟不管硬著陸還是軟著陸房價一定要大跌80%。怎么才能把他們這種想法消滅掉，所以我一直在給行業(yè)創(chuàng)造這樣一個合理的融資環(huán)境。所以誰砸房地產(chǎn)我就砸死他，在維護行業(yè)，維護房地產(chǎn)方面我可以說是急先鋒。

　　我個人看法，十八大以后下一屆專業(yè)人都是省委書記出來的，對地方經(jīng)濟有自己的準確看法，畢竟都當過一把手，熟悉理解地方財政，算過賬知道難處，所以就不會再采用那種不分青紅皂白的調(diào)控方式，具體采用什么方式現(xiàn)在還不知道。所以2011年這種情況，可能不會再出現(xiàn)。實際上2011年8月份之前像咱們石家莊形勢完全是利好，結果就是一個信貸政策的嚴控，把形勢就砸下去了。所以，如果不是信貸那種完完全全不顧國家經(jīng)濟的嚴控政策的話，不管是下半年還是明年都不會重演去年四季度那樣悲觀的情緒。

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