當房地產(chǎn)調(diào)控遭遇“穩(wěn)增長”重任，當擴內(nèi)需目標遭遇“限購”門檻，當經(jīng)濟下行壓力遭遇樓市回暖征兆，當個別地方幾度試探微調(diào)底線，房地產(chǎn)市場已陷入多方博弈的漩渦之中……

　　針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，國務院辦公廳7月24日發(fā)文稱，堅決抑制投機投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。然而，面對樓市調(diào)控的兩難選擇，如何取舍？怎樣平衡？

　　降與漲：回暖不意味著反彈

　　[背景]國務院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。此次督查的是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。

　　國務院“新情況、新問題”的提法被廣泛解讀為是針對近期全國范圍內(nèi)出現(xiàn)的樓市回暖跡象和樓價上漲預期的情況提出的。

　　今年以來，政策密集“給力”，房地產(chǎn)調(diào)控效果初顯。然而，進入6月以來，不少地方樓市交易回暖，房價出現(xiàn)回漲苗頭。國家統(tǒng)計局7月18日公布的6月份數(shù)據(jù)顯示，時隔8個月后，70個大中城市平均房價在連續(xù)下調(diào)8個月后環(huán)比出現(xiàn)上漲，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量頭次超過環(huán)比下降的城市數(shù)量，房地產(chǎn)調(diào)控走到關(guān)鍵節(jié)點。

　　于是，一些房企和中介開始急著宣告：“樓市要全面回暖了，快來購呀！”市場上甚至開始出現(xiàn)所謂的“地王”和“日光盤”。

　　房價是全面回暖還是暫時的恢復性上漲？

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究主任秦虹認為，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)回暖說，其主要原因在于今年整個宏觀經(jīng)濟增速下滑比較明顯，國家在不到一個月時間里連續(xù)降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號。這帶來了未來房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測，也促使一些正在觀望的購房者開始出手。

　　“數(shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)企業(yè)的投資銷售比是131.1，這個數(shù)字與2008年基本持平。從供應角度看，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國至少還有2億平方米的商品房沒有售出，這個數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高。”秦虹說。

　　“今年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地購置面積增速同比下降19.9%，全國住宅新開工面積的增速同比下降10.2%。”綜上分析，秦虹指出，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈是不具備基礎(chǔ)的。

　　“目前樓市成交量上升，仍是剛需所致。從住建部目前統(tǒng)計來看，自住性購房成為主流，不少項目頭次購房比重達到了70%，有些項目甚至達到了90%。”住建部政策研究住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興判斷，房地產(chǎn)市場正朝著調(diào)控的預期方向發(fā)展。在限購紅線不松動的情況下，房價很難再暴漲。

　　事實上，出現(xiàn)“日光盤”只是少數(shù)開發(fā)商為促銷搞的噱頭；而“地王”也不具有標桿意義。今年上半年，房地產(chǎn)用地流標流拍1882宗，而去年同期為1081宗，土地市場處于下行階段。分析人士指出，在堅持調(diào)控樓市以及住房供應充足的背景下，市場的周期性回暖并不足以支撐房價大幅上漲。

　　控與放：抑投機，也要保剛需

　　[背景]盡管多個部委在兩個月內(nèi)9次表示“不放松樓市調(diào)控”，但是在“穩(wěn)增長”壓力下，一些地方卻按捺不住為調(diào)控松綁的沖動。據(jù)統(tǒng)計，近40個城市先后出臺不同程度的樓市調(diào)控政策。

　　歷次樓市調(diào)控，一旦經(jīng)濟增速放緩，就會出現(xiàn)一種“快松綁樓市救經(jīng)濟”的聲音。理由是包括限購在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)政策會抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟增長。當前，這種聲音再度出現(xiàn)。

　　這種觀念突出表現(xiàn)在一些地方對房地產(chǎn)政策的不斷微調(diào)上。從目前的形勢看，各級政府之所以將應對經(jīng)濟下行的目光，過多地集中于救樓市的政策調(diào)整上，其重要原因之一，就是過分強調(diào)了樓市對于拉動內(nèi)需的比重和潛力。

　　房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其拉動經(jīng)濟的作用不容小覷，但是單靠樓市救經(jīng)濟，雖立竿見影，卻非治本之策。

　　專家普遍認為，樓市調(diào)控與穩(wěn)增長并不矛盾，“調(diào)”的目的在于穩(wěn)房價、擠泡沫，對實現(xiàn)行業(yè)健康發(fā)展、降低經(jīng)濟風險意義重大。更為重要的是，穩(wěn)房價與保民生息息相關(guān)。當前房價有效回落的成績來之不易，如果放松調(diào)控，很可能形成新一輪房地產(chǎn)熱，催生新的樓市泡沫，也將失信于百姓的期待。

　　認真分析不難發(fā)現(xiàn)，限購政策不是“一刀切”：頭套與改善性購房不限，限的是投機性需求。換句話說，限的不是消費，而是帶有破壞性的投資。

　　“從兩個方面來看今年的樓市政策思路，是非常清晰的。其一堅決遏制投資、投機性需求；其二，支持自住性需求。” 趙路興表示，對待今年以來各地微調(diào)政策，也是延續(xù)這一思路。“限購‘紅線’不會松動，凡是觸及的，均被叫停。相反，針對頭套自住性住房的政策微調(diào)，如頭套房貸款利率有所下調(diào)等，決策層是沒有干涉的，有些甚至是支持的。”

　　毋庸置疑，穩(wěn)增長需要房地產(chǎn)更好地發(fā)揮作用。如何既能保證房地產(chǎn)投資的增長，又不至于因為房地產(chǎn)市場的調(diào)整帶來整個經(jīng)濟增速的下滑？

　　鑒于當前房地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢，趙路興認為，應切實增加普通商品住房及其用地的供應，特別是要落實好年度供地計劃，同時也要積極地引導開發(fā)企業(yè)適應市場變化，增加適銷對路的普通商品住房開發(fā)建設。

　　更大的希望寄托在保障房身上，不過據(jù)了解，各地保障房建設遭遇資金不足的問題，資金回籠難的現(xiàn)實更讓投資者望而卻步。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌日前就表示，保障房拉動內(nèi)需的力量沒有想象中的大。

　　不過前不久農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布的《下半年宏觀經(jīng)濟研究報告》依舊認為，保障房建設周期要一年半左右，未來房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定將更多依靠保障房建設。報告預測，2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬套和1.45萬億元，保障房投資增速將達20.8%，拉動房地產(chǎn)投資增加4.5個百分點。

　　近與遠：立足當下，放眼長效

　　[背景]中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院7月23日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》指出，樓市回暖給下半年調(diào)控增加了復雜性。政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控寬松溫和趨勢與房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策趨勢相反、地方財政吃緊支出增加、開發(fā)商資金斷裂積聚房地產(chǎn)金融風險、需求者預期變化較快，是下半年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的主要問題。

　　在市場各方激烈的博弈中，房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時期。秦虹說：“近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在出現(xiàn)一些效果，一是將市場上投資和投機性需求大大擠出，二是房價上漲的勢頭得到遏制，目前的政策需要繼續(xù)鞏固調(diào)控效果。”他提出，應堅持對投機炒房者不提供貸款支持，“信貸杠桿去除，投資購房賺錢的可能性就會大幅度降低。”

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲也認為，在投資、投機性泡沫被完全擠出市場之前，房地產(chǎn)調(diào)控不應放松。“但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。”
　　
　　財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究主任郭田勇表示，目前的難題是如何扶正“穩(wěn)增長”與“控房價”之間的天平，“過緊”或“過松”恐怕都不會出現(xiàn)。

　　不管房價未來是漲是降，有一點是肯定的，那就是限購政策會有逐步退出的那。

　　在顧云昌看來，當前房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是用行政手段。“調(diào)控本身就是調(diào)冷熱的，就是冷的時候加溫，熱的時候要澆冷水，而不是治病的政策。”他認為，真正決定房地產(chǎn)市場未來的是諸多體制問題，如金融體制、稅收體制、土地制度等，必須通過改革加以解決。“過去之所以房價上漲過快，與貨幣多發(fā)、流動性過剩有關(guān)。地方政府在土地使用上既當運動員又當裁判員的情況，也使得土地市場扭曲。”

　　趙路興建議，要抓住鞏固調(diào)控成果的有利時機，抓緊建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，包括加快城市個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅試點等，這些都會有助于未來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“中國的房地產(chǎn)是工業(yè)化的結(jié)果。”這是國家發(fā)改委經(jīng)濟體制與管理研究所產(chǎn)業(yè)研究室主任史煒的判斷。他同時指出，未來工業(yè)布局的變化，人口的遷移會使房地產(chǎn)發(fā)生變化，五年以后大城市的人口會開始向中小城市遷移。更重要的是，信息化的飛速發(fā)展能夠穿越時空，不出門也可運籌千里之外而這些都將給房地產(chǎn)業(yè)的未來留下變數(shù)。本報記者 溫 源

　　專家觀點

　　房產(chǎn)市場企穩(wěn)而非回暖

　　重在督促既有政策執(zhí)行樓市調(diào)控需恒心更需“恒行”調(diào)控不能抱僥幸心理

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強：年初特別是二季度以來，市場的“回暖”是由很復雜的多方面因素共同促成的。頭先是政策的變化，表現(xiàn)在貨幣政策的微調(diào)和地方政府政策層面。其次，開發(fā)商普遍采取的“以價換量”的經(jīng)營策略。第三，在經(jīng)過近兩年調(diào)控后，剛需群體放棄觀望。綜合這些因素，房地產(chǎn)行業(yè)應該是出現(xiàn)了探底的現(xiàn)象，市場出現(xiàn)了企穩(wěn)的特征，但目前不能說市場出現(xiàn)了明顯回暖。
　　
　　重在督促既有政策執(zhí)行

　　住建部政策研究副主任王玨林：國務院此次派多個督查組去各地“督查”，而非“調(diào)研”，說明地方政府在政策執(zhí)行中有不到位的地方。因此，督查的主要目的在于督促既有政策的執(zhí)行，而不是出臺多少新的調(diào)控政策。如果本次督查發(fā)現(xiàn)問題，未來可能從供應的方

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