觀點(diǎn)時(shí)評：央行營管部8月28日在召開轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)情況通報(bào)會時(shí)指出，下一階段要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購房需求。

　　而近期筆者了解，自9月1日起，平安銀行、中國銀行在上海將收窄頭套房貸利率至九折，甚至有的銀行重回基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，重慶、成都、合肥等地當(dāng)前多數(shù)銀行也一直在執(zhí)行頭套房貸基準(zhǔn)利率，并無房貸優(yōu)惠。

　　收窄頭套房貸利率不利于維護(hù)調(diào)控成果

　　收窄頭套房貸利率，應(yīng)該來說與嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策有些違背。在常態(tài)化樓市調(diào)控的市場背景下，收窄頭套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，如果單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)頭套房貸利率確實(shí)可以起到通過抑制需求放量與為市場降溫的作用。但從個(gè)人判斷來看，當(dāng)前樓市價(jià)格方面表現(xiàn)已經(jīng)平穩(wěn)，房價(jià)上漲過快的勢頭得到控制，盡管近期兩個(gè)月房價(jià)出現(xiàn)微漲態(tài)勢，但很大程度上是由于高端需求集中放量所致的成交結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)前市場還并沒有出現(xiàn)購漲不購跌的行情和趨勢。

　　筆者認(rèn)為，此時(shí)收窄頭套房貸利率，有可能導(dǎo)致頭套房成交量下滑，反而推高市場成交均價(jià)，一定意義上來講，收窄頭套房貸利率對于平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格方面的意義不大，有可能還會對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控成果起到不利方面的作用。具體而言：

　　、從宏觀市場角度而言，當(dāng)前房價(jià)上漲過快的勢頭得到遏制，交易量相對平穩(wěn)運(yùn)行，如果房貸利率尤其是頭套房貸利率提高，購房者的購房成本會有所上升，有可能由于利率原因?qū)е率袌鼋灰琢窟M(jìn)一步下降，從而，結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為中低端市場成交量比例下降，推高整個(gè)市場成交均價(jià)。

　　、房貸利率尤其是頭套房貸利率提高，對于自住需求購房者影響較大，當(dāng)前急需受到政策面保護(hù)的就是這些自住剛性需求，如果利率優(yōu)惠收窄或取消，那么這些購房者會延遲購房計(jì)劃，誤傷自住需求購房者。

　　因此，當(dāng)前仍處于階段性的市場博弈階段，如何激活當(dāng)前的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫存相對較大的市場壓力，同時(shí)，使房價(jià)保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。尤其是在當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個(gè)市場”基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征的市場背景下，政策層面應(yīng)該繼續(xù)給予頭套房自住需求更多的差別化優(yōu)惠信貸政策，給予這些需求更多的購房時(shí)間，否則，在調(diào)控政策言行不一致時(shí)，往往會導(dǎo)致?lián)p害正常的自住市場需求，甚至導(dǎo)致有些利益集團(tuán)利用這些話題炒作房價(jià)，反而不利于樓市調(diào)控政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

　　收窄頭套房貸利率倒逼房企再度”以價(jià)換量”

　　筆者認(rèn)為，在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下，全國及滬上部分銀行又收窄甚至上調(diào)頭套房貸利率，如果這樣的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，以自住需求為主的購房群體的購房計(jì)劃應(yīng)該會受到影響，那么，有可能還會倒逼開發(fā)企業(yè)再度”以價(jià)換量”，以通過各式各樣的”策略性降價(jià)”或直接降價(jià)彌補(bǔ)收窄甚至上調(diào)頭套房貸利率對于市場成交量的影響。如：

　　、高速周轉(zhuǎn)企業(yè)通過高速周轉(zhuǎn)的市場策略，為了快速回籠資金減輕公司財(cái)務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時(shí)期內(nèi)市場庫存，短期內(nèi)繼續(xù)采取”以價(jià)換量”策略，進(jìn)行策略性的降價(jià)，達(dá)到市場成交的目的。

　　、直接降價(jià)。如當(dāng)前長甲集團(tuán)較近一些項(xiàng)目如長泰西郊別墅、長泰東郊御園等均在做直接性的價(jià)格調(diào)整，通過價(jià)格讓步直接激活市場成交，達(dá)到回籠資金的目的。

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