合生創(chuàng)展8月28日發(fā)布中報，上半年合約銷售額58.2億，僅完成年初定下目標的39%，業(yè)績發(fā)布會上，合生將今年的銷售目標從150億下調(diào)至120億元。

　　而當年的“華南五虎”中，恒大上半年已經(jīng)超過350億，富力、雅居樂、碧桂園也維持在百億以上。

　　銷售不利的直接后果是資金鏈緊張，再加上債臺高筑，致使合生在上半年不得不六次拋售手中的金隅股份，套現(xiàn)16億元，彌補虧空。在上半年營業(yè)利潤中，就有四成是來自于賣股收入。無開發(fā)資金投入也導致合生今年以來新開工面積嚴重不足，未來的銷售供應堪憂。

　　合生創(chuàng)展的股價自2007年11月30日達到32港元的峰值以來，近5年一直走勢疲軟，2012年一直在5元上下波動。自8月28日中報公布至9月5日收盤，一周內(nèi)合生股價跌幅超過5%。

　　捂盤惜售

　　在推遲了4個月以后，位于北京通州的合生濱江帝景終于要在本周末開盤。開盤價16500-16800元/平米，比5月份時放出的消息——15000元/平米高出千元。

　　從5月份起就一直對外稱“即將開盤”，被15000元的均價吸引，不少客戶都早在 5、6月份就在該項目辦了VIP卡，并交納5萬塊的認購金。

　　可是，辦卡之后，開盤就成了望梅止渴的事。一再推遲被認為是開發(fā)商在等一個好的時機——市場回暖之下，定價可以更高。目前，周邊的二手房已經(jīng)比上半年普漲1000～2000元/平米。

　　這一質(zhì)疑曾被合生否認，公司稱，開盤推遲的原因是更改戶型需要向住建委申報，于是原定于8月25日的開盤再一次被推遲。

　　不過，騰訊財經(jīng)獲得的信息是，更改戶型的其實只是本次開盤的596套房源中的200余套三居。至于并未更改戶型的兩居為何沒有先行開盤，合生并沒有給出解釋。

　　事實上，項目銷售人員也會采取價格隨時可能上漲的邏輯來勸說客戶交納“認購金”，一位銷售甚至稱，同樣的戶型，上午開盤的持卡客戶是一個價，下午散售的又是“另一個價”。

　　因此，雖然還沒取得預售證，合生卻已經(jīng)向辦卡的400多組客戶收取了每人5萬的“認購金”——不過合生的銷售人員始終拒絕使用這個詞。他們也知道，國家頒布的《城市商品房預售管理辦法》明文規(guī)定，未取得《商品房預售許可證》是不能進行商品房銷售的。

　　另一個有趣的現(xiàn)象是，上述項目的6號樓總共有四個單元，戶型相同，但本次開盤僅開其中兩個單元，銷售人員稱是“為了保證利潤率，余下的兩個單元以后再賣。”

   死磕利潤率還是降價出貨

　　利潤率——正是這個關(guān)鍵詞，使得同期出道的其他地產(chǎn)商一路扶搖直上的時候，合生創(chuàng)展的銷售額始終在百億左右徘徊。為了追求高利潤率，合生對價格十分在意，即使在近年來越發(fā)緊張的地產(chǎn)調(diào)控下，寧愿不賣房子，也不肯低價促銷。

　　騰訊財經(jīng)獲得的一份合生內(nèi)部文件顯示，公司新推樓盤定價報告必須報地區(qū)營銷、地區(qū)主管專業(yè)、集團營銷管理及集團專業(yè)審批。

　　"也許老板才是真正的商人，能讓所有的智慧都在圍繞著一個利字飛轉(zhuǎn)。”曾任朱孟依旗下北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長的謝強在離開合生以后的一本自傳中，這樣寫到。

　　朱孟依對高利潤率的渴望曾有一句名言——“向利潤極限挑戰(zhàn)”。

　　可是，這一理想?yún)s逐漸被現(xiàn)實吞噬。合生創(chuàng)展凈利潤在2010年達到59億港元的峰值后，在2011年開始大幅滑坡，當年僅實現(xiàn)利潤14.3億港元。今年上半年，核心凈利潤僅為8.21億港元，同比下降18%。

　　在2012年中報的發(fā)布會上，公司董事局副主席張懿表示，由于堅決不會以價換量，公司在年初確定的150億銷售計劃難以達成，擬將任務下調(diào)到120億~150億元之間。

　　矛盾的是，上半年，合生毛利為22.86億港幣(約合人民幣19億元)，毛利率45%，較2011年同期有小幅下滑。公司認為，毛利下滑的主因是期內(nèi)確認銷售的產(chǎn)品，價格較低的產(chǎn)品比重有所增加，導致整體售價出現(xiàn)下降。

　　數(shù)據(jù)顯示，公司上半年項目平均售價為14989元/平米，同比下降6%。除了廣州以外，公司在其他地區(qū)的項目平均售價都有所下降。

　　降價較厲害的位于北京馬駒橋的合生世界花園，該地塊的樓面價為5300元/平米，加上建安及各種稅費成本，銷售價應在11000元/平米才基本可以保本。去年年底，該項目卻以9980元/平米低價入市，與合生同區(qū)域的另一前期項目均價相差近萬元。

　　這樣看來，“不會議價換量”的政策在公司內(nèi)部的分歧并不小。一位熟悉合生的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對騰訊財經(jīng)分析，降與不降，也是合生追求高利潤和快速回籠資金的兩種經(jīng)營思路的反映，在一定程度上體現(xiàn)了老板朱孟依和職業(yè)經(jīng)理人的理念分歧。

     理念分歧

    銷售不利致債臺高筑

　　“這幾年我們的拿地思路就是以北京、上海、廣州為，向周邊城市發(fā)展?jié)摿Ρ容^好的二、三線城市進行擴張。”前任行政總裁薛虎稱。中報顯示，截至2012年上半年，北京、上海、廣州的土儲在合生全部土地儲備總值中的比例高達60%。

　　但這一戰(zhàn)略并不為業(yè)界看好。美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)徐楓對騰訊財經(jīng)分析，合生有時判斷過于樂觀，又把主要精力集中在高端大盤，產(chǎn)品線和產(chǎn)品區(qū)域布局不豐富，這就導致在限購之下，公司業(yè)績受到不小的影響。

　　“合生向二三線城市的擴展戰(zhàn)略分析也不到位。比如公司在華北地區(qū)投放了過多的資源，實際上環(huán)北京區(qū)域配套設備不完善，僅僅還是政府規(guī)劃的概念，合生進去后就被套牢了，比如位于天津的京津新城。”徐楓續(xù)指。

　　面積達2萬多畝、投入資金120多億的京津新城一度是合生大盤模式的代表作，如今卻成為它的滑鐵盧，銷售極為不暢，被稱為亞洲的“空城”。騰訊財經(jīng)獲得的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，該項目今年上半年，除了5月以外，其他單月的成交金額都僅在百萬左右。

　　銷售不利較直接的后果就是資金鏈緊張，特別是在調(diào)控沒有明顯放松的形勢下，資金緊張很可能就是一劑砒霜。

　　近日，市場有傳言稱某南方房企準備“清盤”退出房地產(chǎn)市場，這家房企便是合生創(chuàng)展的母公司珠江投資。盡管珠江和合生先后發(fā)出聲明撇清與此事的關(guān)系，但這兩家隸屬同一位老板的公司，資金鏈仍然危機重重。

　　2012年上半年，合生先后在A股市場上總共出售了1.99億股所持的金隅股份，回籠資金16.9億元人民幣，用于償還債務和補充運營資金。經(jīng)過六次減持，合生也退出了金隅股份前十大流通股東的行列。

　　回籠的16.9億資金中，有14億元已經(jīng)納入上半年的收益中，也就是說，上半年34.7億的營業(yè)利潤中，就有四成是來自于賣股的收入。

　　評級機構(gòu)穆迪認為，合生在出售金隅的股份后，截至6月30日的現(xiàn)金余額雖增加至57億港元，但其上半年的流動性狀況仍然疲弱。目前的合約銷售水平不足以應付龐大的到期債務，該公司需要把存貨出售以取得更多的流動性。

　　中報顯示，截至6月末,合生的銀行及財務機構(gòu)貸款總額為285億港幣(人民幣233億),一年期貸款總額也高達163億港元(人民幣134億)。

　　穆迪也建議，為應付將于今年11月到期的3.5億美元高端無抵押債券，合生創(chuàng)展除了出售金隅的股份外，仍需在其境外賬戶募集額外資金。

　　資金鏈的緊張直接導致了合生上半年新開工面積的銳減。截至6月末，合生的土地儲備已經(jīng)高達3185萬平米，僅比去年年底時減少6萬平米。且公告沒有顯示上半年合生在公開市場上有新的土地入賬。

　　同時，也因為拿地不開工，合生旗下包括廣州、北京的多個項目曾經(jīng)被外界質(zhì)疑囤地。

　　事實上，合生也一直在試圖走港企“多囤地，慢開發(fā)”的經(jīng)營模式。在其官網(wǎng)上有如此論述“合生與香港老牌地產(chǎn)商長江實業(yè)的價值深耕精神不謀而合”，控制銷售速度，賺取土地升值利潤也是李嘉誠長和系的慣用做法。

　　合生創(chuàng)展副主席張懿曾對這一做法這樣闡釋，未來地價上漲的幅度遠遠大于房價，規(guī)模擴張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高周轉(zhuǎn)之下土地儲備的重置成本將持續(xù)高于企業(yè)的利潤積累。

　　謝強曾經(jīng)說過這么一個段子，職業(yè)經(jīng)理人和老板路過井陽崗，店家告訴他們前面有老虎。職業(yè)經(jīng)理人對老板說，我們還是等一下，等人多了一起走，就不怕老虎了。老板悄悄地說，為什么要和別人結(jié)伴而行，我們把老虎打死就是自己的了，不能給別人。

　　“職業(yè)經(jīng)理人風險意識較強，在下意識里規(guī)避風險，盡量低代價達到目標;而老板要挑戰(zhàn)風險，習慣把所有利益都裝在自己腰包里。”謝強的話一針見血。

　　正是因為這種差異，2012年3月，在合生待了近18年的薛虎選擇了離開。在他之前，已經(jīng)有三任總裁選擇了離職，而且時間點都是在合生業(yè)績不佳的時候。

　　對外一直宣稱走中高端路線的合生，旗下項目主要布局在一線城市，也是其較主要的盈利來源。市場好的時候，一線城市物業(yè)發(fā)展可以獲得較高的回報率，但隨著樓市調(diào)控政策的步步收緊，合生戰(zhàn)略調(diào)整的節(jié)奏出現(xiàn)了紊亂，追逐高利潤率還是降價促銷、快速回籠資金，富貴險中求還是控制風險，合生需要一直面對這個兩難問題。

　　不過，老板朱孟依的想法似乎在現(xiàn)實面前有些狼狽。從2004年至今的財報中可以看到，每逢房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)，合生的營業(yè)額增幅必會大幅度下降。

　　“目前，房

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