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端午樓市冷清 信托繼續(xù)輸血

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 945 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  京滬深成交冷清 信托繼續(xù)輸血

  深圳一樓盤降價(jià),市民通宵排隊(duì)

  端午小長假上海僅有1個(gè)別墅項(xiàng)目開盤,成為二季度以來周末開盤項(xiàng)目較少的一周。這個(gè)位于浦東的別墅樓盤,也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。

  追溯至前一周,即5月30日至6月3日,上海僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤。而預(yù)計(jì)6月上海全市只有33個(gè)項(xiàng)目上市,環(huán)比5月開盤量縮水28%,與去年同期相比也減少了18%。其中,90平方米以下小戶型樓盤僅占7席,其余26個(gè)項(xiàng)目均是100平米以上項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目。更值得注意的是,多達(dá)12個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)預(yù)計(jì)過千萬,占總開盤量近4成。

  對于樓盤入市步伐減緩,上海一樓盤銷售負(fù)責(zé)人指出,開盤量減少主要由三方面原因引起:一是部分開發(fā)商仍對后市抱有希望,有意識地將推盤時(shí)間后延;二是一批5月上市的新盤銷售不理想,開發(fā)商希望避開風(fēng)頭,等前期房源消化后再推盤;三是根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),端午假期通常并不旺銷。

  北京市場雖然有新盤趁端午假期推出,但同樣是成交冷清。北京共有5個(gè)項(xiàng)目在端午期間開盤,均價(jià)都低于23000元,多數(shù)位于大興、房山等郊區(qū)。位于豐臺區(qū)的7克拉項(xiàng)目節(jié)日期間正式開盤,預(yù)售均價(jià)23000元,當(dāng)天開盤的200余套房源,直到下午5點(diǎn)左右只售出了18套,不到總數(shù)的1/10。

  5月北京樓市出現(xiàn)大范圍滯銷,29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%,創(chuàng)年內(nèi)新低,銷售率超過四成的僅有遠(yuǎn)洋一方和頭開常青藤兩個(gè)項(xiàng)目,這兩個(gè)項(xiàng)目都是率先大幅度下調(diào)項(xiàng)目價(jià)格,才吸引到較多的購房者。

  就在京滬樓市陷入膠著狀態(tài)之時(shí),策略更為靈活的深圳開發(fā)商率先打出降價(jià)大旗,新盤低價(jià)入市吸引到眾多市民通宵排隊(duì)。由于政府出臺的限價(jià)政策,位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價(jià)每平方米12000多元,較市場預(yù)期低了3000元/平方米,引起了購房者的關(guān)注,開盤之前進(jìn)行現(xiàn)場登記的客戶即已經(jīng)超過3000批次。

  6月4日招商觀園開盤當(dāng)天絕大部分房源即銷售出去,銷售人員表示,凌晨就有購房者來到售樓處排隊(duì),到早上9時(shí)開盤時(shí),現(xiàn)場排隊(duì)購房者已近300人。此次實(shí)際售價(jià)不同于之前的傳言,均價(jià)在每平方米14000元左右,比市場價(jià)格低了1000元??傮w上節(jié)日期間深圳樓市成交冷清,但由于有降價(jià)樓盤橫空出世,市場不乏熱點(diǎn)。

  信托繼續(xù)輸血

  5月房地產(chǎn)信托規(guī)模依然居高不下

  盡管來自銀行的貸款已經(jīng)收緊,資金鏈狀況不容樂觀,但由于開發(fā)商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道,資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的程度,這給開發(fā)商提供了繼續(xù)捂盤扛價(jià)的底氣。

  用益信托工作室統(tǒng)計(jì)表明,僅今年1至4月,信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè),發(fā)行數(shù)量同比增加66.92%,募集資金722.11億元,募集資金規(guī)模同比增長115.26%。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達(dá)43.25%。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76%,許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名,實(shí)則投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù),導(dǎo)致近幾個(gè)月工商企業(yè)類信托項(xiàng)目持續(xù)增加。

  好購基金(微博)研究的數(shù)據(jù)顯示,5月房地產(chǎn)信托仍然是募資較多的品種,5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品,納入統(tǒng)計(jì)的175只產(chǎn)品總規(guī)模為353.96億元,其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達(dá)到96.24億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他信托募集規(guī)模。

  房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者,為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng)鴻集團(tuán)佛山創(chuàng)鴻匯苑集合資金信托計(jì)劃”,產(chǎn)品期限為24個(gè)月,預(yù)期年收益率為9%至14%。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃”,期限為18至24個(gè)月,預(yù)期年收益率為10.5%至13.5%。而3年期非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率通常不超過10%。

  業(yè)內(nèi)人士分析,去年10月之前,房地產(chǎn)信托較低年化收益率在5.50%至6.00%之間,10月之后達(dá)到6.60%,今年以來較低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)不勝數(shù),較高預(yù)期收益率則從11%一路漲至15%,個(gè)別信托計(jì)劃甚至打出較高收益率超過20%的口號。

  宜信財(cái)富管理分析師表示,樓市限購令出臺后,很多高凈值客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。去年下半年以來,房地產(chǎn)信托收益率越來越高,十分熱銷,特別是一些質(zhì)地較好的項(xiàng)目,產(chǎn)品出來一周就被一空。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率有更高要求,甚至項(xiàng)目利潤率要達(dá)到40%,再考慮到信托公司的凈資本情況,此類產(chǎn)品繼續(xù)拓展的空間已經(jīng)不大。

  委托貸款異軍突起

  逾期難以償還情形不斷出現(xiàn)

  除了房地產(chǎn)信托,委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道。今年一季度金融數(shù)據(jù)顯示,委托貸款增加了3204億元,是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。

  截至5月底,剔除上市公司出于正常經(jīng)營需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款,今年以來上市公司通過銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款,合計(jì)金額近14億元,是去年同期的近4倍。其中,不少委托貸款是借給了缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達(dá)到15.8%,相比一年期貸款基準(zhǔn)利率上浮了150%,其中較高一筆委托貸款利率達(dá)到21.6%。

  中南建設(shè)5月27日公告稱,將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元,用于公司經(jīng)營資金周轉(zhuǎn),借款期限1年,年利率12%。中南建設(shè)將于合同簽訂后的1年內(nèi)按季度支付金陵飯店資金利息費(fèi)600萬元,全年共計(jì)2400萬元。

  一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示,今年委托貸款數(shù)量大增、利率明顯上升,特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務(wù),受托人不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險(xiǎn),只收取手續(xù)費(fèi),所以銀行也愿意招攬。中國證券報(bào)記者也發(fā)現(xiàn),許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè),部分委托貸款實(shí)際利率水平高達(dá)20%至30%,同時(shí)不斷出現(xiàn)委托貸款逾期未還的情況。

  民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè),境外資金也直奔中資房企。標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì),僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場融資超過30億美元,預(yù)計(jì)今年全年很可能突破百億美元,創(chuàng)下中資房企海外融資額的較高紀(jì)錄。

  恒大地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債,籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2.5億美元,合生創(chuàng)展籌資3億美元,瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣。

  有專家表示,隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門強(qiáng)化監(jiān)管,信托融資渠道擴(kuò)張空間有限,而委托貸款逾期不還的情形增加,民間資金對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱情將逐漸消退。同時(shí)境外融資風(fēng)險(xiǎn)也在上升,融資后上市房企股權(quán)安全將面臨一定危險(xiǎn)。開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久,根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。

  端午節(jié)期間,深圳有開發(fā)商打出降價(jià)大旗,新盤低價(jià)入市,吸引了眾多市民通宵排隊(duì)購房。然而,其他一線城市卻沒有出現(xiàn)降價(jià)場面,在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰(zhàn)并未出現(xiàn),開發(fā)商缺乏降價(jià)意愿,大量新盤繼續(xù)延期上市,總體上看各地樓市因?yàn)榻┏侄@得格外冷清。

  業(yè)內(nèi)人士表示,目前開發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈,如信托、委托貸款、境外融資等,資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的程度,這似乎為開發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續(xù)捂盤扛價(jià)憑添了底氣。此外,許多開發(fā)商仍對樓市反彈抱有希望,不到萬不得已,開發(fā)商難以直接降價(jià)。但開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久,確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動銷售、加快回籠資金。
 

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