相比此前樓市持續(xù)近半年的快速回暖，剛剛結(jié)束的“金九銀十”顯得十分清淡

　　房價走勢將趨于穩(wěn)定

　　樓市回暖腳步放緩

　　成交量自8月份以來連續(xù)3個月回落

　　盡管10月下半月主要城市的樓市成交量比“十一”黃金周期間有了明顯回升，但相比9月份，多數(shù)城市成交量仍然出現(xiàn)下降。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至10月底，全國54個主要城市的住宅成交量合計為21.3萬套，環(huán)比下降6.4%。這一成交量既是8月以來連續(xù)第三個月回落，也是較近半年來的低點。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購房貸款利率，并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下浮了購購頭套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實際負(fù)擔(dān)，使一段時期以來積累的住房需求集中釋放。也有部分購房者受社會輿論的影響，改變了市場預(yù)期，急于購房。進(jìn)入8月份后，交易量回升勢頭開始放緩。

　　此前有所反彈的房價，也隨著成交量的下降而趨于平穩(wěn)。中原地產(chǎn)對北京簽約較熱門的50個項目的價格監(jiān)測顯示，10月份成交價格微漲或微跌的項目數(shù)基本持平，此前數(shù)月的房價普遍上漲現(xiàn)象有所收斂。但隨著部分業(yè)績較好的開發(fā)商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷售計劃，市場的優(yōu)惠促銷力度正進(jìn)一步減小，供應(yīng)量也在放緩。年底除了銷售計劃完成不理想的開發(fā)商有可能加大銷售力度開展沖刺，整體房價走勢預(yù)計仍將比較平穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為，剛性需求釋放充分、成交量趨穩(wěn)、信貸政策沒有繼續(xù)松動、部分項目連續(xù)漲價后性價比降低、調(diào)控仍然嚴(yán)厲等因素，是導(dǎo)致“金九銀十”樓市沒有繼續(xù)反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場較冷淡的時期，目前樓市回暖的基調(diào)已經(jīng)確立，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)交易量較為合理、房價趨于穩(wěn)定的積極變化，該變化有利于市場長期穩(wěn)定。

　　房價反彈底氣不足

　　嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有各項調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是政策面的主基調(diào)

　　今后一段時期，影響樓市走勢的很多因素都有可能發(fā)生變化，先進(jìn)確定的是，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策短期內(nèi)不可能松動。

　　北京一位房產(chǎn)中介告訴記者，8月份以來，在幫客戶操作二手房購賣的過程中，他明顯感到無論是住建部門還是銀行，對購房者的購房資格和貸款能力的審核都越來越嚴(yán)格，申報資料稍有瑕疵，就有可能被住建部門認(rèn)定不能購房，或被銀行拒貸。另一方面，以前如果客戶沒有購房資格，花幾萬塊錢還可能打打“擦邊球”，購一個購房資格，但經(jīng)過一段時間的嚴(yán)查，處理了部分違規(guī)操作的工作人員，目前這些打“擦邊球”的渠道已經(jīng)完全被封死。

　　“年初的時候，很多人都判斷今年底調(diào)控政策就會松動。現(xiàn)在看，政策非但沒有松動，反而執(zhí)行得更加嚴(yán)格，估計明年也很難出現(xiàn)松動。”這位房產(chǎn)中介說。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人表示，隨著交易量回升，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲。今年8月國務(wù)院向各地派出督查組，專項督查房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況。從督查的結(jié)果看，盡管不少城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負(fù)增長，沒有出現(xiàn)大范圍的房價大幅反彈現(xiàn)象。

　　盡管如此，部分城市房價的反彈已引起督查組高度重視。8月底以來，有關(guān)部門多次表態(tài)，要按照國務(wù)院對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的總體部署，繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并采取了相關(guān)措施。國家發(fā)改委在9月、10月專項檢查商品房銷售明碼標(biāo)價情況；國土資源部指出下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的模式；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，并根據(jù)督查結(jié)果，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)進(jìn)行問責(zé)。

　　除了部委的表態(tài)，在“金九銀十”期間，部分主要城市也紛紛出臺政策措施，進(jìn)一步強(qiáng)化、細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控。如上海嚴(yán)格檢查住房限購政策執(zhí)行情況，北京加強(qiáng)限購審核、要求京籍居民購房須持二代身份證，杭州調(diào)整土地招拍掛方式，陜西出臺政策規(guī)定地產(chǎn)項目利潤率控制在10%以內(nèi)等。

　　中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，雖然近期沒有出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但頻繁的表態(tài)和出臺措施，向市場傳遞了清晰的信號，對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面。目前整體調(diào)控政策力度依然很大，執(zhí)行更為嚴(yán)格，有利于市場短期實現(xiàn)平穩(wěn)。中期看，只要繼續(xù)執(zhí)行限購政策，并且信貸沒有明顯放松，房價地價就難以出現(xiàn)大的反彈。

　　三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示的見底信號，更為堅持房地產(chǎn)調(diào)控增添了一份底氣，因為經(jīng)濟(jì)下行壓力而放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性越來越低。今后一段時期，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有各項調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果將是房地產(chǎn)市場政策面的主基調(diào)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上述負(fù)責(zé)人表示，各地各部門應(yīng)堅持調(diào)控政策不動搖、不放松，堅決遏制投機(jī)投資性購房，努力增加普通商品住房供應(yīng)，隨著大量保障性住房的建成投入使用，市場預(yù)期進(jìn)一步穩(wěn)定，房價尚不具備全面反彈的條件。

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