一邊賣房，一邊拿地，11月份的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大型房企重新開啟了“暖冬之旅”。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月份前半月，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅銷售套數(shù)達(dá)171735套，比10月同期上漲45.5%；而另一方面，土地市場(chǎng)在迎來9月成交高峰之后，依然保持了強(qiáng)勁的成交勢(shì)頭——地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，久違的“地王”也再次出現(xiàn)，9月份以來全國(guó)就出現(xiàn)了11幅“地王”。

　　然而，住宅銷售市場(chǎng)和土地成交市場(chǎng)的“暖流”并未沖淡懸在開發(fā)商頭上的33048萬平方米庫(kù)存紅線，對(duì)于他們來說用“調(diào)倉(cāng)”來形容賣房和購(gòu)地的“兩手抓”是再形象不過的了。

　　手握余糧乘機(jī)購(gòu)地

　　年末房企拿地已呈“集體沖動(dòng)”態(tài)勢(shì)。

　　“可以開香檳了，今年銷售任務(wù)完成了。”近日一位知名開發(fā)商副總經(jīng)理的微博迅速成了地產(chǎn)圈的談資。

　　就在大家談?wù)?012年樓市已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)商的“掃尾”行情時(shí)，多家上市房企的10月銷售簡(jiǎn)報(bào)應(yīng)聲出爐。

　　簡(jiǎn)報(bào)顯示，2012年10月份萬科實(shí)現(xiàn)單月銷售面積127.3萬平方米，銷售金額137.0億元，前十月實(shí)現(xiàn)1100.2億元的銷售金額距離去年萬科的全年銷售額1215.4億元也僅有100多億元的差距；龍湖地產(chǎn)前十月銷售319億元 達(dá)至去年八成業(yè)績(jī)；恒大地產(chǎn)1～9月實(shí)現(xiàn)銷售金額586億元，完成全年銷售計(jì)劃的73%。而招商地產(chǎn)210億元和世茂地產(chǎn)307億元的業(yè)績(jī)均已超額完成全年銷售目標(biāo)。

　　銷售回暖意味著房企手中現(xiàn)金增加。統(tǒng)計(jì)顯示，101家房企手中共持有現(xiàn)金2298億元，1～9月貨幣資金同比增加的房企有70家，預(yù)收款項(xiàng)同比增加的房企有67家。以“招保萬金”為例，截至9月底四家房企手中持有貨幣資金分為333億元、356億元、174億元和188億元。

　　手中現(xiàn)金的增加更讓開發(fā)商加快了在土地市場(chǎng)的布局。11月上旬，招商地產(chǎn)經(jīng)過10余輪的爭(zhēng)奪，較終以12.2億元的價(jià)格，溢價(jià)近25%，拍得本年度深圳“地王”。在摘得深圳“地王”之后，招商再度以4.5億元摘得天津開發(fā)區(qū)4宗地。11月16日，招商地產(chǎn)搶得山東青島一幅地塊。

　　而年末房企拿地已呈“集體沖動(dòng)”態(tài)勢(shì)。11月15日，綠地地產(chǎn)以10.25億元競(jìng)得上海嘉定區(qū)地塊，溢價(jià)31.63%；11月14日，萬科經(jīng)過6公里競(jìng)價(jià)，較終以10.77億元拿下大連甘區(qū)原橡膠塑料廠地塊；11月13日，保利地產(chǎn)以5.65億元拿下成都高家村商住用地，該地塊起拍樓面地價(jià)3235元/平方米，成交樓面價(jià)達(dá)4660元/平方米，樓面地價(jià)溢價(jià)44%成交。

　　“實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)很久沒有集中拿地了。”鵬盛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理蔣曉林表示，從去年上半年到今年6月，很多開發(fā)商的項(xiàng)目完成了降價(jià)、回籠資金，而期間由于對(duì)市場(chǎng)抱謹(jǐn)慎態(tài)度，因此拿地也很謹(jǐn)慎。這些資金積累到現(xiàn)在，用來競(jìng)購(gòu)優(yōu)質(zhì)地塊來補(bǔ)倉(cāng)，可望在明后年的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。

　　利潤(rùn)降 延續(xù)冬天模式

　　凈利潤(rùn)率同比明顯下滑也是上市房企共同的特點(diǎn)。

　　既要伺機(jī)拿地，更要加速賣房。盡管突破去年的業(yè)績(jī)?cè)谕?，萬科總裁郁亮的表態(tài)卻更代表了中國(guó)房企暗喜之中飽含謹(jǐn)慎的心理。

　　郁亮表示萬科2012年的發(fā)展策略是過冬，現(xiàn)在仍然是冬天模式。“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎購(gòu)地、節(jié)流、鍛煉身體，現(xiàn)金流比利潤(rùn)率更重要。”讓萬科等房企依然審慎的是，盡管今年以來開發(fā)商“以價(jià)換量”銷售策略取得了剛需市場(chǎng)的積極響應(yīng)，銷售效果較為顯著，然而房企資金狀況改善的同時(shí)，并未令壓在開發(fā)商頭上的庫(kù)存紅線大幅降低。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月份，全國(guó)32城商品房銷售面積78743萬平方米，然而截至10月末，全國(guó)32城商品房待售面積尚有33048 萬平方米，比9 月末增加378 萬平方米，上漲了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　“很多房企在四季度集中開發(fā)將進(jìn)一步增加庫(kù)存。”蔣曉林表示，由于年初對(duì)銷售市場(chǎng)的謹(jǐn)慎，很多開發(fā)商在上半年放緩了開發(fā)進(jìn)度，隨著銷售的好轉(zhuǎn)，不少房企把竣工高峰期都放在了四季度。

　　同樣以萬科為例，1～9月萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)開工面積871萬平方米，竣工面積438萬平方米，分別完成年初計(jì)劃的66%和49%，這意味著四季度萬科將有不少項(xiàng)目集中推進(jìn)。

　　而另一個(gè)不容忽視的數(shù)據(jù)是，雖然由于熱銷的進(jìn)行，庫(kù)存指數(shù)在9月末有所下滑，但101家房企前三季度的庫(kù)存合計(jì)仍達(dá)到9155.5億元，與去年同期的7700億元相比，同比增加18.9%。“既有現(xiàn)金流要求也有庫(kù)存壓力，開發(fā)商只能犧牲利潤(rùn)率繼續(xù)加快推盤。”成都大唐地產(chǎn)分析師魏志宏表示。

　　凈利潤(rùn)率同比明顯下滑也是上市房企共同的特點(diǎn)。湯森路透統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，14家知名房企今年平均利潤(rùn)率只有14.96%，而這14家房企去年的平均凈利潤(rùn)率卻達(dá)到17.66%。

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