閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。
作為金磚五國(guó)之一，印度一直被神奇的數(shù)字所圍繞著，12億多的人口，1000種不同語(yǔ)言，創(chuàng)造了世界上較具活力的經(jīng)濟(jì)之一。
然而，這駕充滿活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)馬車卻遭遇了阻礙。根據(jù)修訂后的官方預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，今年印度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.8%，為10年來(lái)較低水準(zhǔn)。
與此同時(shí)，印度地下經(jīng)濟(jì)的規(guī)模卻占了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的25%-50%，這其中房地產(chǎn)業(yè)“貢獻(xiàn)”巨大，每年“產(chǎn)出”的非法資金在200億-400億美元。
經(jīng)濟(jì)的遲緩伴隨著官僚和腐敗的盛行。事實(shí)上，在透明國(guó)際組織2012年的清廉指數(shù)排行榜上，印度在176個(gè)國(guó)家當(dāng)中，位列第94名，大幅度落后于巴西和中國(guó)。
誰(shuí)是阻礙印度經(jīng)濟(jì)的黑手？答案很可能就是印度的房地產(chǎn)行業(yè)。
印度式高房?jī)r(jià)
孟購(gòu)是印度的金融。這里的房產(chǎn)泡沫可以說(shuō)是整個(gè)印度的一個(gè)縮影。不斷暴漲的房?jī)r(jià)可讓亞洲很多城市望塵莫及。目前，孟購(gòu)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)比阿拉伯的迪拜高出了近50%。
據(jù)印度報(bào)道，孟購(gòu)的房地產(chǎn)價(jià)格自2009年以來(lái)上漲了40%-50%，某些地區(qū)的房?jī)r(jià)高達(dá)每平方英尺2000美元，對(duì)于一個(gè)人均年收入不足2000美元的國(guó)家而言，一套46.5平方米的小型住房售價(jià)就高達(dá)15萬(wàn)美元。
高漲的價(jià)格也致使印度一些有錢人轉(zhuǎn)而去國(guó)外投資房地產(chǎn)，而普通平民也購(gòu)不起這些高價(jià)房。盡管孟購(gòu)因其發(fā)達(dá)的金融和IT業(yè)為名，但這個(gè)城市還有很多居民居住在貧民窟中，即使沒(méi)有在貧民窟安家的孟購(gòu)人，居住條件也不容樂(lè)觀，近半數(shù)以出租房為家。這些出租房不少是房主搭建的簡(jiǎn)易住宅，或是福利房。
而那些高價(jià)樓盤，不少也滯銷。房地產(chǎn)服務(wù)公司分析師阿舒托什·利馬耶估計(jì)，孟購(gòu)至少有2.8萬(wàn)套已建成或在建公寓滯銷。他認(rèn)為，就當(dāng)前成交情況而言，孟購(gòu)市場(chǎng)需要至少3年才能消化上述存量。
里昂證券(亞洲)的頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家AnirudhaDutta分析說(shuō)：“2008年我們看到房產(chǎn)價(jià)格迅速崛起。隨著價(jià)格上升，不確定性增多，風(fēng)險(xiǎn)也在上升，我們看到物業(yè)銷售大幅放緩。這主要發(fā)生在孟購(gòu)、新德里這樣的城市，但在其他地方仍有著25%-35%的增長(zhǎng)。”
孟購(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像整個(gè)印度的房產(chǎn)一樣，供求不平衡，盡管有為數(shù)眾多的樓盤滯銷，房?jī)r(jià)仍然居高不下。這些賣不掉的高價(jià)樓盤后，則是灰色的土地交易和官僚資本的介入。
土地緣何成丑聞溫床？
新德里自由研究所的創(chuàng)始人兼主管巴朗·米塔經(jīng)過(guò)計(jì)算得出，印度所有的土地交易，每年能滋生200億美元(即125.4億英鎊)到400億美元的黑錢，這其中包括與自然資源相關(guān)的交易，例如采礦活動(dòng)。這部分金額相當(dāng)于印度GDP的1%-2%。
反腐敗活動(dòng)政治家阿爾溫德，在近期指控印度國(guó)大黨主席索尼婭·甘地的女婿—羅伯特·瓦德拉，與印度的房地產(chǎn)發(fā)展商DLF存在勾結(jié)。此點(diǎn)經(jīng)此便可見(jiàn)一斑了。
灰色房地產(chǎn)，帶來(lái)的個(gè)問(wèn)題就是供求失調(diào)。有政府報(bào)告指出，印度城市的住房缺口，將從2007年的2471萬(wàn)，上升到2012年的2653萬(wàn)。此外，建設(shè)工廠和大型基建項(xiàng)目(例如道路、港口和發(fā)電廠)的商業(yè)空間和用地需求，也被極力抑制著。
可是即便房地產(chǎn)存在著如此之大的需求，數(shù)以千計(jì)的持有者仍舊在囤積著物業(yè)，而且不愿意出售，他們都翹頭以盼在不久后，價(jià)格會(huì)上漲。供求不和諧，加上投機(jī)驅(qū)使，賄賂行為便由此產(chǎn)生。
專家認(rèn)為，大多數(shù)的房地產(chǎn)交易既有“正當(dāng)錢財(cái)”的成分，也有“黑錢”混入當(dāng)中，這說(shuō)明，用現(xiàn)金支付部分的成交額，就是為了避稅，有時(shí)這部分金額甚至?xí)^(guò)成交價(jià)的50%。
不僅如此，灰色房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還帶來(lái)了龐大的交易成本。不論是對(duì)于物業(yè)的購(gòu)家還是賣家來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)都是高昂的。在某些情況下，稅金可高達(dá)物業(yè)價(jià)值的10%以上。購(gòu)家把土地登記在名下需要付稅，賣家就購(gòu)價(jià)和售價(jià)之間的差額，也需要支付資本收益。在這種情況下，就會(huì)刺激雙方虛報(bào)成交價(jià)，來(lái)達(dá)到避稅的目的，而實(shí)際價(jià)格和申報(bào)價(jià)格之間的差價(jià)，則通過(guò)不法途徑來(lái)支付。因此，政府希望扭轉(zhuǎn)這個(gè)扭曲的態(tài)勢(shì)。根據(jù)一項(xiàng)建立物業(yè)管制的新法令，土地登記費(fèi)可能會(huì)降至5%。
在他撰寫的《資本的秘密》一書中，赫南多·德·索托指出，資本主義制度之所以無(wú)法適用于發(fā)展中國(guó)家和不發(fā)達(dá)國(guó)家，較主要的原因就是，土地和物業(yè)持有權(quán)“沒(méi)有得到充分的記錄”。不透明的賣地記錄導(dǎo)致“這些財(cái)產(chǎn)無(wú)法隨時(shí)轉(zhuǎn)變成資本”。相反，像美國(guó)一樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，“每一塊土地、每一棟建筑，在每一份具有法律約束力的物業(yè)文件中，都會(huì)清楚列明。”
印度的賣地記錄模棱兩可，收藏得很嚴(yán)實(shí)，大部分的持有權(quán)，在法庭上或是在家族糾紛中，都存在爭(zhēng)議。
由于缺乏可靠的在線持有權(quán)資料，同時(shí)使用的是不完整的文件，所以購(gòu)賣雙方無(wú)法信心十足地進(jìn)行物業(yè)交易。因此，賣地記錄存在爭(zhēng)議的賣方，往往要求對(duì)方以現(xiàn)金付款。能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)方，只會(huì)是那些懷揣黑錢的人。
目前，印度政府已經(jīng)提出，只有具備在線賣地記錄的州，才能獲得像“賈瓦哈拉爾·尼赫魯全國(guó)城市重建規(guī)劃”一類福利項(xiàng)目的撥款。
嚴(yán)重的官僚主義
房地產(chǎn)行業(yè)讓投資者們更加痛苦的，是官僚主義的盛行。
盡管每個(gè)城鎮(zhèn)都各有各的總規(guī)劃，劃分好了用于農(nóng)業(yè)、住宅和辦公場(chǎng)所的土地，但是這些都可以在任何既定時(shí)刻，由地方政府任意修改。有了這些政府的自行決定權(quán)，建筑商、地產(chǎn)代理商和有權(quán)有勢(shì)的個(gè)人就很容易濫用政治獻(xiàn)金，借此更改他們物業(yè)中的土地用途。
此前，在索尼婭·甘地的女婿羅伯特·瓦德拉的炒房風(fēng)波中，當(dāng)事人將土地用途從農(nóng)業(yè)用地改成了商業(yè)用地，在短短數(shù)月中，就將地價(jià)炒高了兩三倍。
如此高的地價(jià)，人們也有大量的機(jī)會(huì)提前在即將修筑的公路或城市鐵路附近購(gòu)購(gòu)?fù)恋?，一旦?xiàng)目獲準(zhǔn)，這些土地的價(jià)值將會(huì)飆升。
憑借著政治勾結(jié)，這些項(xiàng)目的狀況就得以被提前掌握。這些異?，F(xiàn)象促成了私下交易和賄賂，以此獲利。
不僅如此，要完成一個(gè)大型的物業(yè)項(xiàng)目，印度的建筑商必須取得60個(gè)左右的批復(fù)，共計(jì)產(chǎn)生175份文件，并且要和40個(gè)、州級(jí)和地方政府部門斡旋。按估算，建筑商要花3-4年的時(shí)間來(lái)填寫政府文件、取得所有規(guī)定的官方許可。由此便產(chǎn)生了賄賂政府人員和官職人員以加快審批程序的現(xiàn)象。無(wú)法按規(guī)定取得官文的個(gè)體賣家則會(huì)要求現(xiàn)金付款，以此來(lái)逃稅，并獲得額外的收入。
據(jù)報(bào)道，2006年到2008年，私募等投資公司向印度樓市投入150億美元，主要都是投進(jìn)了企業(yè)。但由于開(kāi)發(fā)商用這些資金購(gòu)地之后未能按時(shí)完工，很多投資變成壞賬。許多項(xiàng)目在完工的時(shí)候，印度經(jīng)濟(jì)已經(jīng)放緩，房產(chǎn)沒(méi)有如期出租或出售。與此同時(shí)，印度頭次公開(kāi)募股(IPO)市場(chǎng)失去吸引力，使很多私募公司無(wú)法實(shí)施原計(jì)劃的退出策略。
紐約大學(xué)教授斯里瓦斯塔瓦說(shuō)，印度當(dāng)?shù)睾献骰锇槌Ｒ源蠓鹊恼劭圪?gòu)斷投資基金，對(duì)于外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，其他的可怕經(jīng)歷，還包括當(dāng)?shù)睾献骰锇槟弥Y金以自己的名義購(gòu)地，而不是以公司名義購(gòu)地。
政治影響經(jīng)濟(jì)
印度的房產(chǎn)市場(chǎng)被政治影響至深。政客們和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資本家發(fā)展出一種共生關(guān)系;在這些領(lǐng)域，接近政策制定者成為了商業(yè)成功的先進(jìn)重要因素。試圖改革的印度政府卻更加凸顯了混亂。
2012年初，印度政府宣布印度效率低下的零售業(yè)對(duì)外國(guó)公司開(kāi)放，但幾天之內(nèi)又調(diào)整了政策限制外國(guó)零售業(yè)進(jìn)入印度，這起風(fēng)波甚至影響了印度總理曼莫汗·辛格的支持率。
印度在經(jīng)濟(jì)政策方面，仍然不支持外國(guó)投資，反而偏愛(ài)規(guī)模小、效率低的公司而反對(duì)大型高效公司。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干涉過(guò)多，操縱補(bǔ)貼價(jià)格。無(wú)論私營(yíng)還是公共部門都深受其害。盡管印度的服務(wù)行業(yè)雇用了上百萬(wàn)的技術(shù)人才，但公共部門的腐敗、對(duì)土地的控制將在未來(lái)嚴(yán)重影響這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。
正如英國(guó)雜志《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》所引用的那樣子，印度一直存在兩種經(jīng)濟(jì)：種經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)遲鈍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，離奇古怪的繁文縟節(jié)以及令人窒息的官僚作風(fēng)。種經(jīng)濟(jì)則是洋溢著樂(lè)觀情緒的熱土。只有擺脫了種的守舊和腐敗，才有可能繼續(xù)保持增長(zhǎng)的活力。
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