上個世紀90年代初，海南上千家房地產(chǎn)公司和來自全國各地的地產(chǎn)炒家，通過“擊鼓傳花”方式將地皮和樓房輪番炒作，造成巨大的房地產(chǎn)“泡沫”，其后隨著國家宏觀調(diào)控政策的收緊，“泡沫”較終破裂。

　　從此以后，似乎隔斷時間，有關(guān)“海南重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍”的說法就會浮出水面。2010年上半年，有關(guān)“國際旅游島利好急劇催生海南房地產(chǎn)泡沫”的報道炒了一陣子。但人們過了一陣子發(fā)現(xiàn)，在發(fā)展優(yōu)勢旅游地產(chǎn)和保障房后，海南的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)越來越健康。近日，有關(guān)《海南房地產(chǎn)泡沫破滅，潛在供應量需消化10年》的報道又開始出現(xiàn)。海南還不會不會重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍？記者對此進行了一番調(diào)查。

　　“海南樓市泡沫破滅”論又起

　　近日，有國內(nèi)知名媒體報道，在海南樓市年初即上演價格血拼的背后，是海南樓市居高不下的庫存，以及可供10年消化的可怕供應量。報道引述一家市場機構(gòu)的調(diào)查顯示，截至2012年11月，海南商品房庫存量較少的三亞仍需要2年消化，?？跇鞘袔齑嫦芷趧t需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，較嚴重的陵水需要101個月。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量達到1.079億平方米。

　　這樣的調(diào)查結(jié)果似乎有現(xiàn)實支撐。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從三亞到?？?，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。在國家宏觀調(diào)控大背景下，人們對樓市觀望心態(tài)本來就很嚴重。這樣的報道，立即在短期內(nèi)占據(jù)網(wǎng)絡(luò)新聞明顯位置，出現(xiàn)了《海南房地產(chǎn)泡沫幻滅，價格血拼背后是10年庫》、《海南房地產(chǎn)泡沫破滅，特價房僅2000多一平米》等不同標題轉(zhuǎn)載報道。

　　不過，記者從原作者報道中，并沒有看到有關(guān)海南樓市將“崩盤”的字眼。

　　1月9日，記者在原作者的微博上看到，作者在昨天即發(fā)出微博澄清：本報今日刊發(fā)由本人采寫的一篇標題為《潛在供應可消化10年，海南樓市上演價格戰(zhàn)》的報道，但被網(wǎng)媒竄改為《海南樓市泡沫破滅，潛在供應量需賣10年》并大量轉(zhuǎn)載，兩者的專業(yè)判斷顯然大相徑庭，對此表示氣憤和無奈。

　　海南不會重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍

　　海南省住建廳有關(guān)人士表示，目前海南房地產(chǎn)市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米，而非市場機構(gòu)統(tǒng)計的過億平方米，海南樓市供需關(guān)系正在逐漸改善。相關(guān)市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在一定的重復統(tǒng)計情況，很多擬建房地產(chǎn)項目并沒有形成實際潛在供應。

　　1月9日上午，?？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會召開新聞通報會，?？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會會長戴開權(quán)解釋，相關(guān)報道中所說的是“海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上”，而“潛在新房供應量”與“商品房庫存量”是兩個概念，不能混為一談。潛在供應量指的是，包括官方公告的已出讓土地折合可建面積，再加上企業(yè)意向性拿地可建面積，只能作為潛在可售的參考。而庫存量是指已取得預證，并未售出的可售商品住宅面積。國家明確規(guī)定，商品房要有一定的庫存量，以避免供不應求而導致房價上漲，從而達到調(diào)控房價、降低房價的目的。根據(jù)較新統(tǒng)計，2012年?？谑猩唐贩啃麻_工面積262萬平方米，銷售面積為266.1萬平方米，商品房庫存量為463萬平方米，處于可控的合理區(qū)位。

　　海南省委、省政府主要專業(yè)在接受央視等相關(guān)媒體采訪時均明確表示，海南不會再重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍。

　　專業(yè)的判斷，主要是基于對上個世紀90年代海南出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫原因深入研究后得出這一結(jié)論。他們認為當年有4個基本原因直接導致了海南房地產(chǎn)泡沫。頭先，當時海南處于建省辦經(jīng)濟特區(qū)初期，缺乏健全的法律法規(guī)和相關(guān)制度。當時海南還沒有來得及對土地審批、土地轉(zhuǎn)讓和土地交易等行為“立規(guī)矩”就迎來了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮；二是宏觀調(diào)控能力比現(xiàn)在要弱，當年很多銀行都直接參與了房地產(chǎn)開發(fā)，沉淀的資金多數(shù)來自銀行；三是海南缺乏總體規(guī)劃和區(qū)域性規(guī)劃約束；四是市場需求不足。

　　但建省辦經(jīng)濟特區(qū)20多年后，不僅有了比較健全的法律法規(guī)，同時省委、省政府也提高了應對復雜經(jīng)濟形勢的能力，處理問題更加冷靜和理性。海南堅持對土地合理利用規(guī)劃的控制，根據(jù)海南的房地產(chǎn)市場的需求和環(huán)境承載能力來綜合考慮，實行有序用地，然后嚴格按照海南的總體用地規(guī)劃來實施，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的良性發(fā)展，海南不會再重蹈房地產(chǎn)泡沫的覆轍。　　業(yè)界看好海南房地產(chǎn)市場潛力

　　于中國樓市來說，2012年無疑是不平凡的一年：一面是國家調(diào)控重磅壓頂，一面是地方微調(diào)頻繁冒頭；一面是開發(fā)商“搔頭弄姿”拼優(yōu)惠，一面是購房者深陷觀望泥沼難入市起；樓市形勢多變、充滿未知……

　　但于?？跇鞘衼碚f，一個不容忽視的數(shù)字顯示：2012年?？谑袖N售商品房266.1萬平方米，同比增長18%。記者在海口樓盤較集中的西海岸采訪時了解到，因為受益于島內(nèi)客戶的紛至沓來，這里的一些樓盤銷售常常是門庭若市，成交十分活躍。在天倫譽海灣總經(jīng)理云天龍的眼里，2012年的?？谏唐贩夸N量大幅提升，一方面是價格已回歸到合理價位，吸引剛性需求積極入市抄底，另一方面反映出市場的信心在增強，越來越多的觀望者選擇出手。他認為，2013年海口地產(chǎn)市場供需將在保證剛性需求的總量上達到均衡，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心正在逐步恢復，企業(yè)資金狀況逐步緩解，市場銷售和價格將平穩(wěn)回升，樓市復蘇跡象明顯。

　　戴開權(quán)表示，為促進?？诜康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，?？?013年將繼續(xù)貫徹國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，建立規(guī)范的房地產(chǎn)交易秩序，增加普通商品房有效供給，支持居民自住和改善型住房消費，加快推進保障性安居工程建設(shè)，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，實行商品房預售方案備案制度，繼續(xù)加強商品房銷售明碼標價和“一房一價”工作，促進房地產(chǎn)市場更加平衡健康發(fā)展。

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