如果沒有實(shí)地探訪，很多想到海南購房的成都人，可能都會被近期頻繁見諸媒體的“海南樓市泡沫”字眼嚇一跳。但事實(shí)上，成都商報記者上周專程飛抵海南，在三亞、陵水多個樓盤看到的卻是售樓部不乏客戶，價格堅挺走貨量借助旅游旺季的到來明顯上升。

　　1992年，在海南淘金的潘石屹靠炒房賺到了自己的個100萬，如果不是偶然發(fā)現(xiàn)?？谑腥司》棵娣e已達(dá)到50多平米，而同期北京人均住房面積才7平米，他還準(zhǔn)備繼續(xù)炒。

　　1993年下半年，海南房地產(chǎn)泡沫的破裂，全國震驚。

　　2013年，海南樓市“又現(xiàn)泡沫”的字眼出現(xiàn)在一些媒體上時，上一輪崩盤的深刻印記，混雜著2010年國際旅游島獲批后5天內(nèi)海南省商品房銷售額猛增至170多億元、相當(dāng)于2008年海南省全年商品房銷售總金額的事實(shí)，很多人都選擇了相信。

　　但這一次，先有海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人出面稱媒體報出的庫存數(shù)據(jù)夸大事實(shí)，再有海南省省長蔣定之回應(yīng)泡沫不存在。昨日，海南省住建廳廳長王志宏再度表示，海南將采取控制土地出讓總量和房地產(chǎn)開發(fā)總量、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)等六項(xiàng)措施。

　　到底是媒體誤讀，還是有關(guān)方面懼談泡沫？為此，成都商報記者飛往海南實(shí)地采訪……

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的2012海南樓市年報顯示，去年海南商品房市場成交走勢呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢，全年成交以價換量行情明顯，全年價格下滑走勢在第四季度得到改變，較后一個月明顯上漲。但區(qū)域兩極化、樓盤兩極化的狀況十分明顯，?？诔山灰恢Κ?dú)秀，三亞抗跌性好，瓊海、文昌量價齊跌；地段、資源、配套等綜合實(shí)力優(yōu)異的雅居樂海南清水灣(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、半山半島、綠城清水灣等項(xiàng)目價格甚至上漲且銷量持續(xù)向好，博鰲、五指山有的小盤價格年內(nèi)下跌近1萬元/平米也真實(shí)存在。

　　之前有媒體報道“海南房地產(chǎn)市場存量約1億平方米，需要消化十年以上”，成都商報記者在海南采訪海南省住建廳有相關(guān)負(fù)責(zé)人時，他表示該數(shù)據(jù)有誤，實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米。海南省省長蔣定之1月27日在海南省“兩會”期間回應(yīng)，海南供求基本平衡，不存在泡沫。從克而瑞的報告來看，2012年海南市場供過于求客觀存在，存量進(jìn)一步增加，?？?、臨高、樂東等城市的土地供應(yīng)量加速。

　　現(xiàn)場探訪：新開樓盤定價很謹(jǐn)慎

　　上周五，成都商報記者在三亞采訪，恰逢三亞知名大盤半山半島和位于免稅店旁的京海成·鹿港溪山開盤。

　　半山半島是海南島3年來的銷售亞軍，位于鹿回頭，離三亞市區(qū)行程只需要5時辰，新批次產(chǎn)品釣魚臺·美高梅公寓在開盤前高調(diào)進(jìn)行了全國推廣，開盤實(shí)際銷售均價4.5萬元/平方米，當(dāng)日成交30套。項(xiàng)目的媒介總監(jiān)李媛媛告訴成都商報記者，2012年盡管市場相對艱難，但半山半島仍取得了40億元的銷售總金額，隨著旅游旺季的到來，房子的總價雖然保持在高位，銷售速度卻在加快。

　　同天開盤的京海成·鹿港溪山位于鳳凰路，背山面水地段優(yōu)質(zhì)，售價2.2萬元起，開盤當(dāng)天，推出的400余套房源實(shí)際銷售100余套，成交均價2.1萬元/平米。

　　2010年成都商報記者曾赴三亞半山半島采訪，當(dāng)時房源的售價已在4萬元以上，6萬元/平米的房源也并不罕見，兩年多時間過去，價格變動不大。2011年三亞中鐵子悅臺項(xiàng)目開盤時成都商報記者也在現(xiàn)場，當(dāng)時這塊土地總價高達(dá)16.8億元，是三亞地王，開盤當(dāng)天的均價達(dá)到3.5萬元/平米，較近的均價已回落到3萬元/平米以下。前后對比，三亞開發(fā)商現(xiàn)在的定價策略要理性很多，不再盲目一味沖高。

　　大項(xiàng)目：旺季來臨有點(diǎn)火

　　成都商報記者走訪了三亞市區(qū)和陵水縣的十余個樓盤，發(fā)現(xiàn)打折、車位、引入酒店為客戶增加現(xiàn)金回報的現(xiàn)象很普遍，但是伴隨海南旅游旺季的到來，整個樓市價格穩(wěn)定，走貨量漸漲。媒體反映的降價樓盤主要是趁“國際旅游島”瘋狂了一把后，在地段、產(chǎn)品、配套無法支撐的情況下虛漲價格的小盤。

　　新都的宋女士去年12月購下三亞海岸名都一套140余平米的電梯房，總價近500萬，單價約3.5萬元/平米：“聽說三亞房價在降，專門跑過去看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是在打折，價格并沒跌多少。”記者在鴻洲·時代海岸銷售了解到，正在銷售的特價房，原價290余萬現(xiàn)價263萬，單價仍超過2.8萬元/平米。鳳凰水城在售的精裝全配酒店式公寓售價2.6萬元/平米，引入酒店管理公司提供五年每年5%的回報，可以一次性在房款中扣除，相當(dāng)于7.5折。

　　在陵水，海南的三年銷售雅居樂清水灣在售房源均價2萬多/平米，成都商報記者到達(dá)現(xiàn)場時看房者絡(luò)繹不絕。一位川籍銷售員說：“這個月40多個銷售人員每人平均銷售金額可以達(dá)到2600萬元，我還有幾百萬就完成了。”附近的綠城清水灣，較便宜的電梯售價是3.5萬元/平米，現(xiàn)場客戶也很多。據(jù)了解，陵水較近新開的一個項(xiàng)目樂活城市，由半山半島和上海復(fù)地投資，去年12月20日頭次開盤后又連推兩次新房源，短短1個月銷售了200多套，項(xiàng)目并不臨海，屬于剛需類產(chǎn)品，開盤價格非常誘人，比雅居樂清水灣低一半，每平米只有1萬元左右，據(jù)說很多銷售人員都忍不住下了單。

　　小樓盤：降價的都是當(dāng)初漲得兇的

　　海南克而瑞研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年海南共銷售商品房55375套，均價10238元/平米，比2011年微幅上漲，前三季度海南樓市的清冷狀況在第四季度有了改善，整個價格曲線在11、12月有小幅上升。雅居樂海南云南區(qū)域營銷總監(jiān)簡毓萍在接受采訪時稱，2012年雅居樂清水灣價格穩(wěn)定，甚至在年末還小漲了一次。

　　頭都機(jī)場投資開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)陳友余告訴成都商報記者，國際旅游島宣布那一段時間，的確有些小項(xiàng)目漲一次價：“均價漲1000元的很多，有的甚至漲3000元，但這只是個別現(xiàn)象，現(xiàn)在大幅降價的樓盤實(shí)際上就是那些當(dāng)時定價太高的個別項(xiàng)目，現(xiàn)在海南樓市正在理性回歸，開發(fā)商不再捂盤惜售，購房者也不搶房，打折促銷、低價入市這些手段也是健康、正常的。”

　　成都商報記者在三亞采訪時，電視臺財經(jīng)頻道也報道了海南博鰲、五指山等地樓市情況，個別樓盤均價甚至已經(jīng)比2012年初跌了1萬元/平米。但央視的報道也恰好印證了開發(fā)商一致的看法：“那些降價的都是地段、產(chǎn)品太差，配套遲遲不兌現(xiàn)的小盤。”的確，報道中特別提到博鰲一個降價促銷樓盤，其賣了3年，游泳池都還沒有灌水，原因是客戶入住率低，而對于旅游地產(chǎn)而言，入住率低、季節(jié)性強(qiáng)是一個必須要直面的問題。

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