機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、籌資現(xiàn)金流均已改善，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)亦隨之下降，預(yù)計(jì)市場(chǎng)擔(dān)憂的房地產(chǎn)信托兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將得到大幅緩解，未來(lái)可能出現(xiàn)估值修復(fù)的投資機(jī)會(huì)。但在未來(lái)調(diào)控政策可能加碼的情況下，再加上房地產(chǎn)信托兌付高峰尚未過(guò)去，前期風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)較多，接盤(pán)資金會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，這會(huì)加劇信托公司的兌付難度。
  接盤(pán)資金相對(duì)謹(jǐn)慎
  普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2012年共有566款房地產(chǎn)信托成立，合計(jì)募集資金1417.92億元，比2011年分別下降了27.34%和31.51%。普益財(cái)富分析認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量和規(guī)模的減少主要有三方面原因。頭先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)增加，部分信托公司更加注意該類(lèi)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制而降低該領(lǐng)域的投資比例，甚至有的信托公司通過(guò)有限合伙企業(yè)而非信托產(chǎn)品的形式為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，降低該類(lèi)項(xiàng)目在公司報(bào)表中的比例。其次是在市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托心存疑慮的情況下，部分房地產(chǎn)公司并不以房地產(chǎn)項(xiàng)目名義信托融資，轉(zhuǎn)而通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)申請(qǐng)流動(dòng)資金信托貸款或通過(guò)其他名目融資。此外，部分信托公司在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)品推薦材料中并不明確僅投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是將投資范圍擴(kuò)大至工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和金融資產(chǎn)。這使得這類(lèi)項(xiàng)目納入其他投向統(tǒng)計(jì)而不納入房地產(chǎn)投向統(tǒng)計(jì)。
  用益信托工作室研究報(bào)告指出，2012年集合信托風(fēng)險(xiǎn)暴露較多，這種情況可能延續(xù)到2013年，保兌付仍然是各信托公司短期內(nèi)主要任務(wù)。其原因主要是，房地產(chǎn)信托兌付高峰尚未過(guò)去，在前期風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)較多的環(huán)境下，在房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時(shí)代的過(guò)程中，接盤(pán)資金會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，這會(huì)加劇信托公司的兌付難度。
  收益率呈降低趨勢(shì)
  數(shù)據(jù)顯示，去年主要城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)并呈現(xiàn)回升跡象。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商新增資金同比增速在2012年4月見(jiàn)底，4月同比增長(zhǎng)5%。此后一路上揚(yáng)，9月同比增速已經(jīng)提高到10%。2012年上半年，開(kāi)發(fā)商新增資金為43329億元，其中房地產(chǎn)信托只有1213億元，信托占比只有2.8%。因此，信托對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)樓市的影響力有限。下半年這種情況仍未改變。
  去年房地產(chǎn)信托收益率出現(xiàn)下降趨勢(shì)。2012年9月，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率為9.79%。自2011年5月以來(lái)，頭次跌破10%。用益信托工作室指出，去年房地產(chǎn)信托收益率下降，一方面是因?yàn)樨泿耪叻潘?，資金利率下降，一年期Shibor下降了將近1個(gè)百分點(diǎn)；另一方面是因?yàn)闃鞘谢嘏績(jī)r(jià)止跌回升，投資者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)情緒有所好轉(zhuǎn)。
  此外，截至2012年三季度，在房地產(chǎn)信托的各種投資方式中，貸款類(lèi)成立了208億元，占比50%，創(chuàng)下2006年四季度以來(lái)的占比新高。
  用益信托工作室認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)走勢(shì)很難判斷，但從社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的角度來(lái)考慮，溫和上漲是房?jī)r(jià)理想的運(yùn)行方式。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌企穩(wěn)，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)總體可控。房?jī)r(jià)上漲同樣緩解了投資者和信托公司的風(fēng)險(xiǎn)情緒，房地產(chǎn)信托收益率開(kāi)始降低，未來(lái)可能會(huì)繼續(xù)降低。用益信托工作室認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)仍然會(huì)控制房地產(chǎn)信托的發(fā)行。短期看，這項(xiàng)政策會(huì)延續(xù)，房地產(chǎn)信托料將低位運(yùn)行。

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