值得注意的是，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)對(duì)投資客的約束力正明顯下降。在2011年1季度，近七成的投資客表示限購(gòu)對(duì)他們的影響較大，而到2012年4季度末，這一比例已下降至三成。

　　太平戴維斯日前發(fā)布的2012年第四季度房產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.7%，而全年度全市寫(xiě)字樓平均租金同比下降1.7%，至每平方米每月人民幣146.5元。由于全球性的經(jīng)濟(jì)疲軟對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求造成壓抑，本年度廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，租金和吸納量都較去年有一定的下滑。2012年全年新增供應(yīng)24.4萬(wàn)平方米，較低的供應(yīng)水平并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)造成太大的壓力，年底空置率同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，至10.1%。

　　另一方面，接近年底，多個(gè)商場(chǎng)扎堆開(kāi)業(yè)，共為廣州帶來(lái)約24.3萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)。由于社會(huì)消費(fèi)品零售保持暢旺，廣州市主要優(yōu)質(zhì)購(gòu)物頭層租金水平繼續(xù)保持平穩(wěn)，為每平方米每月人民幣1266.7元，與上一季度持平。

　　從近期廣州商用物業(yè)市場(chǎng)的此消彼長(zhǎng)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走暖，投資類(lèi)置業(yè)消費(fèi)依然在走強(qiáng)。盡管短期內(nèi)大量新增供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)租金水平產(chǎn)生一定的抑制作用，但對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪物業(yè)的需求依然穩(wěn)健增長(zhǎng)。

　　筆者注意到另一研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)日前發(fā)布的2012年度市場(chǎng)回顧報(bào)告，報(bào)告提出下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)行為已經(jīng)改變了購(gòu)房者的心理預(yù)期。而這也對(duì)市場(chǎng)成交造成巨大的影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年4季度全國(guó)購(gòu)房者當(dāng)中，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的比例為67.5%，較上個(gè)季度大幅增加8個(gè)百分點(diǎn)，另外，調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示預(yù)期房?jī)r(jià)上漲占比從2011年四季度以來(lái)呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)。截至目前，購(gòu)房者的漲價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成，這是政府較不愿意看到的局面。如果未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，“史上較強(qiáng)”的房地產(chǎn)調(diào)控將再次功虧一簣，政府的公信力將受到嚴(yán)重打擊。因此，不排除政府會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)形勢(shì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

　　值得注意的是，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)對(duì)投資客的約束力正明顯下降。在2011年1季度，近七成的投資客表示限購(gòu)對(duì)他們的影響較大，而到2012年4季度末，這一比例已下降至三成。我們認(rèn)為可能的原因有二：一是地方政府盡管沒(méi)有明確放松限購(gòu)政策，但在執(zhí)行上可能比此前有所放松，導(dǎo)致投資客有空可鉆；二是政策本身有漏洞，隨著時(shí)間的推移，這些漏洞被人們發(fā)現(xiàn)并加以利用。正如某官員所指出的一樣，“限購(gòu)政策在本輪調(diào)控中不失為一個(gè)好政策”，因?yàn)樗诤艽蟪潭壬舷拗屏瞬缓侠淼馁?gòu)房需求。然而，如何維持這一政策的效力，則是各級(jí)政府面臨的巨大挑戰(zhàn)。

　　根據(jù)分析，2012年四季度，由于央行頻頻通過(guò)逆回購(gòu)釋放資金以及財(cái)政存款的集中投放，流動(dòng)性并沒(méi)有惡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量始終維持在高位，促使購(gòu)房者信心持續(xù)改善。盡管購(gòu)房者信心已經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度提升，并再次創(chuàng)2011年以來(lái)的較高水平，但房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了購(gòu)房者的不滿(mǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房信心增速持續(xù)放緩。世聯(lián)地產(chǎn)分析觀(guān)點(diǎn)就認(rèn)為，十八大以后，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為調(diào)控政策將維持現(xiàn)狀或繼續(xù)從嚴(yán)，且認(rèn)為調(diào)控政策更多的是將依據(jù)房?jī)r(jià)或者經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走勢(shì)作出調(diào)整，可見(jiàn)，政府不會(huì)坐視房?jī)r(jià)不管，更不會(huì)讓“史上較強(qiáng)”的房地產(chǎn)調(diào)控再次功虧一簣。

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