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一線樓市升溫過快成共識(shí) 兩會(huì)前將公布政策
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 598 次
樓市過快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來臨。因此,盡管長期來看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持,但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭,一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。
因部分一二線城市的房地產(chǎn)市場回暖過快,這些區(qū)域樓市正逼近政策的“臨界點(diǎn)”。
有接近北京市住建委的人士透露,北京等一線城市基本確定近期出臺(tái)房地產(chǎn)新政,調(diào)控形式是抑制需求為主,進(jìn)一步提高購房門檻。新政出臺(tái)主要原因是一線和熱點(diǎn)二線城市樓市升溫過快。“因此這輪新政可能不止北京一個(gè)城市。”上述人士稱。
據(jù)介紹,目前政府部門對(duì)部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識(shí),而部分三四線城市因供給過量,仍面臨去化難題,需要政策性支持。也就是說,樓市調(diào)控不會(huì)一刀切,將越來越呈現(xiàn)區(qū)別對(duì)待。
部分一線樓市升溫過快成共識(shí)
據(jù)上述人士介紹,此前政府部門對(duì)調(diào)控的態(tài)度是視市場形勢而定,若房價(jià)上漲過快,則隨時(shí)出手進(jìn)行調(diào)控。從去年10月開始,盡管各地樓市陸續(xù)回暖,但從接近政府部門的人士轉(zhuǎn)述來看,調(diào)控者眼中的房價(jià)并未出現(xiàn)過快上漲。“直到近期,(相關(guān)政府部門)基本認(rèn)定,少數(shù)一線城市確實(shí)回暖過快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對(duì)政策出臺(tái)的預(yù)期,該人士也從“可能出臺(tái)”,變成了“一定會(huì)出臺(tái)”,而時(shí)間點(diǎn)可能不會(huì)超過3月全國兩會(huì)前。
其實(shí),這一調(diào)控思路在今年1月的博鰲房地產(chǎn)年終論壇上已露端倪。彼時(shí),中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一明確表示,在正常情況下,2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是:方向不變、力度不減。但若今年“兩會(huì)”之前部分城市出現(xiàn)房價(jià)非理性上漲,則極有可能引來更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。
可是,權(quán)威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。較新數(shù)據(jù)顯示,1月百城房價(jià)環(huán)比上漲1%,是近兩年來漲幅頭次突破1%,并且自2012年6月止跌后,已經(jīng)連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。此外,9812元/平方米的全國百城新建住宅均價(jià)也刷新25個(gè)月以來的均價(jià)記錄。
尤其值得注意的是,一線城市房價(jià)全線上漲的格局已經(jīng)形成,成為全國房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊和風(fēng)向標(biāo)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米,環(huán)比上漲1.61%,與上年同期相比上漲2.84%。
以上海為例,1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米,環(huán)比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%,但同比卻大幅增長418%??梢?,上海等地一月份淡季反旺的樓市行情,在政府部門看來已經(jīng)值得高度關(guān)注。“上海1月份商品住宅成交面積已經(jīng)回升至2011年同期水平,而這一輪史上較嚴(yán)厲宏觀調(diào)控就是從2011年1月26日開始的。”某房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付奇介紹。當(dāng)時(shí), 主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,確定采取八項(xiàng)措施進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控,其中關(guān)鍵一條即貸款購購二套房的頭付比例不得低于六成,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)各地上報(bào)房價(jià)控制指標(biāo),并向社會(huì)公布。
和商品住宅成交熱度不減相對(duì)應(yīng)的,是供給的嚴(yán)重不足。據(jù)了解,2012年上海新建商品住宅供應(yīng)合計(jì)為890萬平方米,同比回落16.5%,在創(chuàng)下5年來新低的同時(shí),年度供應(yīng)總量頭次跌破1000萬平方米關(guān)口。到今年1月,上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅31.11萬平方米,環(huán)比減少近七成。
“由于可售房源在去年12月提前釋放,加上1、2月份原本就是推盤淡季,令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示,受去年上半年土地供給不足的影響,今年全年上海一手商品住宅供給可能出現(xiàn)階段性緊缺。
在此情況下,手中握有較多資源的大型房企,1月份量價(jià)齊漲的趨勢就變得十分明確。根據(jù)萬科公告,其2013年1月份共實(shí)現(xiàn)銷售面積161.1萬平方米,銷售金額190.7億元,同比分別增長35.38%和56.31%。銷售均價(jià)也從2012年1月份的10252元/平方米,上漲到11837元/平方米,增幅達(dá)15.46%。
另外一家接近千億軍團(tuán)的房企恒大地產(chǎn)也在1月份頗有收獲。據(jù)了解,恒大1月份合約銷售總金額約為72.5億元,合約銷售面積116.8萬平方米,較去年同期分別增長226%和213%。隨著9個(gè)新項(xiàng)目同時(shí)上市,恒大在全國同期在售樓盤已經(jīng)高達(dá)188個(gè)。
此外,世茂房地產(chǎn)1月份合約銷售額約41億元,同比增加353%,合約銷售面積33萬平方米,同比增長568%。從目前公布1月業(yè)績快報(bào)的房企銷售情況看,1月份火爆銷售的局面已成共識(shí)。上海一位一直堅(jiān)稱樓市平穩(wěn)、無須再緊的專家也向記者坦言,“從成交量上來看,上海確實(shí)有點(diǎn)"熱"了。”
詳解五方面手段緊縮需求
“如果調(diào)控不升級(jí),一線城市的房價(jià)將失控。”上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。而北京市市長王安順在剛剛結(jié)束的北京兩會(huì)上則明確表態(tài),堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖。此后數(shù)日,北京樓市傳言紛起,各種版本的北京樓市政策已現(xiàn)摩拳擦掌的味道。
楊紅旭表示,現(xiàn)階段房價(jià)上漲過快的一線和少數(shù)二線城市均面臨政策壓力。不過,由于地方政府調(diào)控權(quán)限太小,信貸、稅收皆由有關(guān)部委說了算,因此單個(gè)城市新政效果或許有限,若想抑制一線城市房價(jià)加速上漲的勢頭,還需有關(guān)部委統(tǒng)籌安排政策與措施。
對(duì)于具體政策,有市場人士透露,針對(duì)一線城市暫停套房公積金貸款的可能性相對(duì)較大,也有說法稱部分地區(qū)大幅度提高套房貸的頭付、對(duì)擁有四套及以上的家庭和個(gè)人研究針對(duì)性的政策,也將是針對(duì)房價(jià)上漲過快的地區(qū)進(jìn)行調(diào)控的儲(chǔ)備政策之一。
對(duì)此,記者從住建部公積金管理司內(nèi)部人士處了解到,主管部門目前并未對(duì)一線城市暫停公積金做研究。該人士明確表示,如果房價(jià)漲幅超預(yù)期,國家層面的樓市調(diào)控儲(chǔ)備政策十分充分。
在楊紅旭看來,若要進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控,政策走向無非五個(gè)層面:其一,行政干預(yù)從緊,限購、限貸、限價(jià)皆從嚴(yán)。其二,房貸進(jìn)一步收緊,三套繼續(xù)停貸,頭套貸款利率優(yōu)惠減少或取消(但這取決于各家商業(yè)銀行,銀監(jiān)會(huì)不可能出政策統(tǒng)一取消優(yōu)惠),調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸,很可能提高頭付和利率。其三,稅收加碼,可提高稅負(fù)的稅種包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、土地增值稅等,房產(chǎn)稅或?qū)⒍葦U(kuò)容。其四,增加土地供應(yīng),尤其是普通住宅用地,以及壓制高價(jià)地塊的出現(xiàn)。其五,更加強(qiáng)調(diào)地區(qū)差異化,部分政策將增強(qiáng)一線城市的針對(duì)性。
總之,盡管長期來看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持,但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭,一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。
不過,也有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在不同城巿、不同企業(yè)、不同項(xiàng)目情況是冰火兩重天,全國房價(jià)仍處于漲跌不平衡的特殊時(shí)期。比如,12月相比11月,70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)平均上漲0.34%,但北京、廣州、深圳和福州超過1%,上海0.7%;而廣大三四線城市房價(jià)總體處于溫和上漲狀態(tài),海南、浙江、廣西等少數(shù)省份的部分城市房價(jià)完全值還在下跌。這也是尚未出臺(tái)全國性調(diào)控政策的顧慮之一。
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