提要：從往年的樓市走向來(lái)看，受節(jié)日因素影響，1月份到農(nóng)歷春節(jié)期間多是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)成交淡季，但今年同期多地樓市延續(xù)去年底以來(lái)的成交活躍態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)“淡季旺銷(xiāo)”現(xiàn)象，城市的土地市場(chǎng)也“火熱”開(kāi)局，多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)今年房?jī)r(jià)持看漲觀點(diǎn)。
　　從往年的樓市走向來(lái)看，受節(jié)日因素影響，1月份到農(nóng)歷春節(jié)期間多是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)成交淡季，但今年同期多地樓市延續(xù)去年底以來(lái)的成交活躍態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)“淡季旺銷(xiāo)”現(xiàn)象，城市的土地市場(chǎng)也“火熱”開(kāi)局，多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)今年房?jī)r(jià)持看漲觀點(diǎn)。接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控政策趨于穩(wěn)定、信貸政策相對(duì)寬松、房企資金面好轉(zhuǎn)的背景下，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)主體對(duì)樓市向好預(yù)期增強(qiáng)，去年底以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲“慣性”將在今年上半年持續(xù)，部分頭次及改善性購(gòu)房需求可能提前釋放，房?jī)r(jià)上漲壓力正在加大。
　　一、近期多地樓市熱銷(xiāo)，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期升溫
　　2013年1月份以來(lái)，除了元旦這一周的成交量出現(xiàn)暫時(shí)下滑外，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量延續(xù)去年底以來(lái)的成交活躍態(tài)勢(shì)，成交量總體維持高位，房?jī)r(jià)也呈穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì)。
　　據(jù)新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，今年1月份，北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，除南昌外，其余15個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增幅均增加一倍以上。即便剔除去年1月份樓市成交受農(nóng)歷春節(jié)假期影響，今年同期多數(shù)城市樓市成交量增幅仍較明顯。以深圳為例，元旦假期過(guò)后，深圳新建和二手商品住宅市場(chǎng)成交量連續(xù)三周上升，特別是1月21日—27日這一周，深圳新建和二手商品住宅成交量均突破2000套，周成交量分別再次創(chuàng)下2011年1月份以來(lái)、2011年5月中旬以來(lái)的新高。
　　深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，全市新建和二手住宅合計(jì)成交13873套，比去年12月增加23%。其中，新建住宅成交6240套，環(huán)比增加35%，成交均價(jià)為19619元/平方米，環(huán)比上漲8%；二手住宅成交7633套，環(huán)比增加15%，成交均價(jià)為19501元/平方米，環(huán)比上漲3%。
　　房?jī)r(jià)看漲預(yù)期增強(qiáng)是導(dǎo)致近期樓市“升溫”的主要原因之一。據(jù)新華社房?jī)r(jià)信息采集員反映，目前多數(shù)購(gòu)房者“購(gòu)漲不購(gòu)跌”心態(tài)加重，認(rèn)為今年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，許多購(gòu)房者趕在農(nóng)歷春節(jié)前購(gòu)房置業(yè)。交易量的大幅增加使得北京甚至再現(xiàn)購(gòu)房者“凌晨排隊(duì)過(guò)戶(hù)”現(xiàn)象。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲也使得北京、上海、深圳等地二手房業(yè)主“捂盤(pán)惜售”“反價(jià)”現(xiàn)象增多。
　　多數(shù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)今年房?jī)r(jià)維持看漲觀點(diǎn)。交通銀行(5.38,-0.16,-2.89%)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，信貸環(huán)境面寬松，市場(chǎng)預(yù)期形成房?jī)r(jià)上漲的共識(shí)等原因?qū)⑹沟脴鞘?ldquo;量?jī)r(jià)雙升”，預(yù)計(jì)2013年全年銷(xiāo)售面積同比增速有望回升至5%左右，銷(xiāo)售額增速為10%左右，房?jī)r(jià)漲幅或達(dá)4%。中科院報(bào)告預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定的情況下，2013年房?jī)r(jià)將延續(xù)2012年的平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)同比漲幅將達(dá)到7.6%。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟共同建立的REICO工作室發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素影響下，2013年房?jī)r(jià)總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。
　　二、土地市場(chǎng)“供需兩旺”，預(yù)計(jì)上半年將持續(xù)這一態(tài)勢(shì)
　　在樓市“熱銷(xiāo)”的同時(shí)，2013年土地市場(chǎng)也已“火熱”開(kāi)局。據(jù)了解，北京、深圳等一線城市和多個(gè)二三線城市1月土地市場(chǎng)“供需兩旺”，土地收入出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。
　　以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份北京共出讓22宗地塊，其中經(jīng)營(yíng)性地塊有13宗，單月土地交易額達(dá)到241.7億元， 創(chuàng)2003年以來(lái)新高。1月31日下午，方興地產(chǎn)下屬子公司興茂置業(yè)分別以17.3億元、18億元拿下北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩宗地塊，溢價(jià)率分別為34.52%、32.74%，樓面價(jià)分別為16753元/平方米、16904元/平方米，均創(chuàng)該區(qū)域樓面地價(jià)新高。
　　1月上海土地市場(chǎng)也“硝煙四起”，多宗地塊成交溢價(jià)率超過(guò)60%。1月上旬，青浦新城四幅地塊中，兩幅商住地塊較終被龍湖地產(chǎn)以總金額6.86億元競(jìng)得，溢價(jià)率均超過(guò)了60%，1月23日閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一宗地塊較終以13.2億元成交，溢價(jià)率75.88%，樓面地價(jià)達(dá)到20371元/平方米，這是虹橋商務(wù)區(qū)商辦地塊成交樓板價(jià)頭次超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。1月30日成交的位于黃浦江沿岸的一宗商辦地塊溢價(jià)率達(dá)到66%，樓面地價(jià)達(dá)到34821元/平方米，價(jià)格為該區(qū)域兩年多來(lái)較高水平。
　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志(微博)認(rèn)為，1月份北京土地市場(chǎng)成交升溫，既與地方政府加快土地供應(yīng)節(jié)奏有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商資金狀況改善和市場(chǎng)預(yù)期向好等因素有關(guān)。他表示，近年來(lái)，一些地方政府為增加“土地財(cái)政”收入，“饑渴式”供地的方式備受詬病。國(guó)土部等相關(guān)主管部門(mén)也加大了對(duì)地方供地情況的監(jiān)管力度，以往北京市都是在年中才公布供地計(jì)劃，去年年底，北京市就已經(jīng)把2013年的供地計(jì)劃拿出來(lái)了。同時(shí)，去年上半年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總體處于“膠著”狀態(tài)，企業(yè)資金壓力較大，沒(méi)有資金實(shí)力去過(guò)多關(guān)注生產(chǎn)資料的購(gòu)進(jìn)，去年下半年，隨著市場(chǎng)的回暖，庫(kù)存消化速度加快，資金狀況好轉(zhuǎn)，企業(yè)為保持發(fā)展節(jié)奏，對(duì)土地的需求也在增加，拿地欲望增強(qiáng)。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家(微博)副總裁胡景暉(微博 博客)認(rèn)為，在供應(yīng)小幅增長(zhǎng)、需求積極增加的情況下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)北京土地市場(chǎng)的總體成交量將繼續(xù)上升，土地價(jià)格也不會(huì)松動(dòng)，個(gè)別地塊甚至?xí)⑿录o(jì)錄。但同時(shí)，為保持保障房供應(yīng)量，競(jìng)得土地配建公租房還將繼續(xù)。對(duì)于熱門(mén)地塊，相關(guān)部門(mén)為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期也不會(huì)放松干預(yù)，包括暫停出讓部分高價(jià)地、發(fā)布土地供應(yīng)計(jì)劃等，弱化“地王”效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。因此，他預(yù)計(jì)今年上半年北京土地市場(chǎng)將“冷熱并存”，不排除一些地塊還會(huì)出現(xiàn)2012年延期拍賣(mài)、流標(biāo)流拍的現(xiàn)象，而一些熱門(mén)地塊還將遭遇激烈競(jìng)價(jià)。
　　上海漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究預(yù)計(jì)，今年上半年各地土地市場(chǎng)熱度仍將得到持續(xù)：一是今年上半年各地將繼續(xù)保持較高水平的供應(yīng)量，以響應(yīng)國(guó)土部門(mén)此前對(duì)于穩(wěn)定今年土地供應(yīng)的要求；二是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較為樂(lè)觀，宏觀政策、融資環(huán)境等都相對(duì)寬松，企業(yè)對(duì)后市頗具信心；三是各大企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好、資金充裕，在較強(qiáng)的拿地需求驅(qū)動(dòng)下，將繼續(xù)加大補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的力度。
　　三、部分城市“剛需”型住宅庫(kù)存供應(yīng)偏緊，房?jī)r(jià)上漲壓力加大
　　樓市成交量持續(xù)回升、購(gòu)房者入市熱情提高等，也使得樓市庫(kù)存加快消化，部分城市“剛需”型住宅庫(kù)存供應(yīng)出現(xiàn)偏緊。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，上海已經(jīng)連續(xù)第6周出現(xiàn)新增供應(yīng)低于成交量的狀況，截至1月27日，上海新增商品住宅供應(yīng)面積僅為31.07萬(wàn)平方米，而成交面積達(dá)到88.6萬(wàn)平方米。面積在100平方米以下的“剛需”產(chǎn)品庫(kù)存僅為183.43萬(wàn)平方米，而高端、大戶(hù)型庫(kù)存比重較大，供求結(jié)構(gòu)失衡或促使房?jī)r(jià)漲勢(shì)進(jìn)一步加快。
　　對(duì)于2013年樓市走向，陳志認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定、貨幣政策趨于寬松的情況下，今年上半年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)基本確立。他認(rèn)為，當(dāng)前流動(dòng)性呈相對(duì)寬松的狀態(tài)，資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入樓市的可能性就會(huì)增大，開(kāi)發(fā)商資金面好轉(zhuǎn)，降價(jià)動(dòng)力減弱。另一方面，隨著貨幣資產(chǎn)被“稀釋”，房地產(chǎn)保值增值的作用會(huì)更加受到關(guān)注，購(gòu)房者入市意愿增強(qiáng)，一些頭次置業(yè)者和改善性購(gòu)房需求會(huì)提前釋放，這會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)樓市向好預(yù)期。在去年年底房?jī)r(jià)上漲“慣性”的拉動(dòng)下，今年上半年房?jī)r(jià)上漲的壓力正在加大。此外，一些地理位置和配套設(shè)施好的房子保值性更強(qiáng)，其所在區(qū)域的地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲速度更快，較終在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)出來(lái)。
　　一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力加大也促使地方政府釋放調(diào)控加碼信號(hào)。近期，一線城市地方政府在地方兩會(huì)期間也紛紛表態(tài)樓市調(diào)控將繼續(xù)收緊。北京市副市長(zhǎng)陳剛在兩會(huì)期間表示，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，政府還有加大“工作力度的空間”。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的項(xiàng)目，租金上漲過(guò)快的區(qū)域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。廣州、深圳的政府部門(mén)在針對(duì)樓市調(diào)控政策基調(diào)表態(tài)時(shí)，均使用了“嚴(yán)格”字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決”。這也意味著今年一線城市的樓市政策基調(diào)將維持從緊。
　　財(cái)經(jīng)評(píng)論人士余豐慧(博客)認(rèn)為，一線城市樓市“回暖”已是不爭(zhēng)的事實(shí)，不僅剛需恐慌性入市購(gòu)購(gòu)，而且改善性、投資投機(jī)性都可能集中入市實(shí)施購(gòu)購(gòu)行為。這預(yù)示著樓市調(diào)控再次走到十字路口。
　　陳志等多位業(yè)內(nèi)人士建議，在強(qiáng)化限購(gòu)等調(diào)控政策措施執(zhí)行力度“抑投機(jī)”的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)供應(yīng)端的管理，增加中小戶(hù)型商品房的供應(yīng)比重，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平抑房?jī)r(jià)走勢(shì)。

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