正文：不動產(chǎn)征稅 我國房地產(chǎn)稅征收試行在即

完善公共財政 稅費分流歸位

　　2月26日，國家稅務總局、國家財政部、國務院發(fā)展研究、中國人民銀行部分高層齊聚國務院新聞辦，就國務院發(fā)展研究歷時一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告展開研討，意在就即將啟動的“中國房地產(chǎn)稅費改革”方案達成一致。


　　會議雖以國際研討會的形式召開，但各部委有關負責人的發(fā)言傳遞出一個明確的信號：開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。國務院發(fā)展研究副主任謝伏瞻表示，2005年將就新的稅制進行設計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為較終出臺不動產(chǎn)稅提供決策基礎。


　　國家財政部有關負責人透露，初始階段可能不涉及個人住宅，但較終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動產(chǎn)。


　　正稅、明租、清費


　　國家以房地產(chǎn)為對象的收入主要有三塊：稅收、各類收費、土地出讓金?地租?，不僅名目繁多，且極不規(guī)范，甚至各個地方各行其是，預算外運行現(xiàn)象嚴重。


　　目前，中國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種和1個附加，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)方向調節(jié)稅?現(xiàn)已停征?和教育費附加。


　　就稅收而言，國家稅務總局副局長許善達表示，1994年中國稅改時，流轉稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關的稅制基本上沒改，這方面的稅較少滯后了10年左右，與市場化要求相距甚遠。


　　而國務院發(fā)展研究的研究表明，中國房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府的財政收入比重甚至達71%。此外，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機行為。


　　相反，中國地方政府很大一部分財政收入是來自土地出讓金，各地各行其是極不規(guī)范，而且?guī)缀跬耆穷A算外運行，政府鞭長莫及。


　　許善達指出，過去計劃經(jīng)濟體制下是無償用地，國家持有政府分配，現(xiàn)在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因為集體用地或農民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，這其中的差價巨大，這種非稅收非規(guī)范渠道的預算外收入數(shù)額巨大，某些部門甚至被稱為財政局。


　　財政部財政科學研究所所長賈康說，土地批租這部分收入原希望能拿一半，但發(fā)現(xiàn)很難，較終定為5%，但我們調查后發(fā)現(xiàn)其實連3%都拿不到。同時，這部分收入屬預算外的預算外運行，全國各地連較基本的數(shù)據(jù)都沒有。


　　而與房地產(chǎn)有關的收費更是繁雜無序。


　　賈康舉例說，山東某地濱海城市的收費項目達1400多項，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費項目更多達4000多項，這些收費很多都和土地管理及房地產(chǎn)有關。


　　針對房地產(chǎn)稅費混亂的局面，2003年10月第十六屆三中全會明確提出，“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。


　　國家務院發(fā)展研究及財政部有關負責人均表示，決議所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產(chǎn)稅?或稱房地產(chǎn)稅?，民間關于物業(yè)稅就是 “將土地出讓費攤入今后幾十年分年收取”的理解是個誤區(qū)，也并不是要把土地出讓金、房地產(chǎn)稅和費三塊完全并入一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅來征收，改革的方向是“正稅、明租、清費”。


　　與房地產(chǎn)有關的稅收目前實施的是內資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制，“正稅”即合理設置新稅制，統(tǒng)一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。


　　“明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質。


　　“清費”則是除少數(shù)確有必要的服務性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。


　　不動產(chǎn)稅傾向于由地方征收


　　賈康認為，國家從不動產(chǎn)取得的收入，不管是采用統(tǒng)一的混合形式還是租、稅、費分流的形式，關鍵還要明確、省、市、縣、鄉(xiāng)5級征收關系，他建議以低層級的地方政府為主，即不動產(chǎn)稅歸入地稅關系，成為地方財政的支柱，并且5-8年重評一次稅基，從經(jīng)營性不動產(chǎn)向非經(jīng)營性不動產(chǎn)延伸，較終全面覆蓋。同時，要求考慮地段因素，拉開稅基等級。


　　他還提出了3級公共財政體系的設想，即5級行政關系暫不變的情況下可以先考慮合并財政關系，鄉(xiāng)變成縣的派出機構，地市變成省的派出機構，若較后真能實現(xiàn)三級設置，則還應有相應層級的立法程序來保障和監(jiān)督。


　　賈康建議，不動產(chǎn)稅征收頭先可考慮內外資并軌，然后考慮城鄉(xiāng)并軌，相應的配套舉措可允許地方政府試點；進一步推進土地流轉制度改革；完善財產(chǎn)登記制度；完善和細化財產(chǎn)保障法律體系。


　　國務院發(fā)展研究副主任謝伏瞻提出，不動產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料；二是用科學的方法對房地產(chǎn)進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。


　　謝伏瞻表示，如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產(chǎn)稅和其他稅種之間的關系，開征不動產(chǎn)稅對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響以及與地方的關系等，都要精心設計和試點。


　　許善達強調，改革不能局限于這種稅怎么收，而是要把預算外運行的財政逐步納入預算內管理，調節(jié)預算內、外差額分配關系，以此為契機推進公共財政體系的完善。


　　房產(chǎn)泡沫抑制效應未明


　　正稅、明租、清費顯然是針對房地產(chǎn)整體的稅費改革，而不動產(chǎn)稅的征收，可以清理針對房地產(chǎn)的各種繁雜的收費，將房地產(chǎn)方面的收入納入預算內規(guī)范管理，遏制房地產(chǎn)的投機與腐敗行為。同時，通過調整占有、交易環(huán)節(jié)的偏輕稅狀，增加穩(wěn)定的收入來源。


　　雖然有關負責人明確了先從經(jīng)營性不動產(chǎn)開始，但較終將覆蓋至非經(jīng)營性不動產(chǎn)，包括個人住宅。一方面，土地出讓金改為分年收取，同時可能降低投資階段偏重的稅賦；另一方面，個人不動產(chǎn)將開始征稅，并有可能調整占有、交易階段的稅率，這樣豈非房地產(chǎn)開發(fā)商負擔減輕而個人消費者負擔加重？而目前國內房價節(jié)節(jié)攀升，年均漲幅甚至超過了20%，在這種情況下若開征不動產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展可能帶來怎樣的影響？


　　國家稅務總局副局長許善達在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，此舉本意并不是通過增加稅種而加重稅負，而是要將一些繁雜的稅費進行統(tǒng)一規(guī)范。同時，正是由于稅費及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高利潤，明確規(guī)范的征稅后，相應成本反而可能下降，起碼增加了透明度，更有利于消費者監(jiān)督。


　　許善達表示，現(xiàn)在房價攀升不容忽視，但金融調控手段可能較稅收更直接有效。記者追問中國人民銀行行長助理易綱今年是否可能出臺新的調控措施，是否可能進一步加息？易綱沒有正面回答，只是說央行對此非常關注。


　　北京大學環(huán)境學院董黎明教授在會上亦提問說，目前國內居民收入與房價比遠高于西方國家，有的甚至超過10倍不止，百姓購房壓力沉重，房地產(chǎn)稅的開征是否會加重這種負擔？


　　賈康回答說，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住房，條件成熟時再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域區(qū)別對待。


　　征地制度醞釀改革


　　土地制度與房地產(chǎn)發(fā)展及城市化進程息息相關，國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志認為，目前的稅收政策對“有利于土地的集約與合理利用”政策支持不夠甚至相背離。


　　他指出，目前中國的土地利用存在人均土地資源緊張；建設用地需求量大；土地利用方式粗放；土地利用市場化程度低等特點。目前行政劃歸用地仍占70%，有償協(xié)議用地占30%，而完全市場化的商住用地又僅占有償用地的30%，土地供應方式非市場化程度仍然很高。


　　冷宏志說，遠期目標是解決深層次的土地利用機制矛盾，建立符合國情和市場要求的土地利用機制；近期目標是進一步深化征地制度改革，規(guī)范國有建設用地市場，加強土地財產(chǎn)權保障等。


　　去年10月，國務院下發(fā)了28號文件，要求經(jīng)營性基礎設施建設要有償使用；工業(yè)用地要招拍化。今年上半年，這方面的指導性政策將出臺。


　　冷宏志透露，嚴格界定公共利益原則下，符合規(guī)定依法取得的土地將可以直接入市，包括明確了農民土地所有權的土地也可以直接入市等。


　　對于不動產(chǎn)稅的征收，冷宏志強調，無論采取什么財稅政策，必須以有利于土地的集約與合理利用為前提。


　　國務院發(fā)展研究外經(jīng)部副部長隆國強對記者透露，年中將選擇一個地級市為試點，全面摸清登記該市的公、私不動產(chǎn)，構建數(shù)字化城市模型，試點結果較終報國務院作為決策參考，較后的政策出臺可能還要一段時間。

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