“國五條”細則持續(xù)發(fā)酵的這幾天里，二手房市場持續(xù)升溫，交易量高企。據(jù)南京鏈家提供的數(shù)據(jù)，3月1日-5日，該中介所有門店成交量較上月同期增長104.38%，店均房源量增長302.61%；客源量上漲84.61%。在市場恐慌的環(huán)境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費算一算。揚子晚報羅列了三種比較常見的賣房情形，為你算筆賬，看看怎么購賣更劃算。

　　A 寧愿交營業(yè)稅避個稅？不一定劃算！

　　就這幾天記者采訪了解的情況來看，市場上有些人為了搶跑“國五條”細則，甚至寧愿繳納5.6%的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子。其實若房產(chǎn)未達到一定升值比例，這樣做未必劃算，因為新政并非按購賣差價20%征稅，而是按照除去契稅、營業(yè)稅和裝修費等稅費后所得的20%征收。

　　舉例來看，如果一位購房者當初以100萬元購入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬元，但不滿五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費有，全額5.6%的營業(yè)稅9.52萬元，全額1%的個稅1.7萬元，以及1.2%的中介費2.04萬元，共計13.26萬元。

　　如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費主要是個稅和中介費，營業(yè)稅為零。而個稅并不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出，包括：原契稅1萬元，公共維修基金1.08萬元，裝修費用10萬元，利息假定為8萬元，較終個稅為(170-100-1-1.08-10-8)×20%=9.98萬元。再加上中介費2.04萬元，實際稅費12.02萬元，這與現(xiàn)在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。

　　B 想把房子過給孩子？不一定省錢！

　　“國五條”細則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“購賣”來提高購入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產(chǎn)生一些問題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來。

　　即使劃得來，那么過戶給自己的孩子依然有幾點需要想清楚。

　　，孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產(chǎn)，等于做無用功。

　　，過戶等于購賣，把房子過給孩子相當于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨購房大計，屆時頭付及利率都無法享受頭套房的優(yōu)惠政策。

　　第三，過戶給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業(yè)稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業(yè)稅。比如說，140萬元的房產(chǎn)在過戶3年后遭遇家庭特殊情況不得不賣掉，假設屆時價值漲至150萬元，那么光營業(yè)稅就要繳納8.4萬元。

　　C 兩套房其中一套為共有，也不急賣！

　　有一位李女士向揚子晚報記者咨詢，說自己有兩套房產(chǎn)，其中一套與自己的母親共有，給老人?。涣硪惶诪樽约汉驼煞蚬灿?，屬于自住。本來就考慮改善住房條件的她，正在琢磨是否需要趕緊把自己手里的房賣掉，換一套大房子住。李女士表示，自己手頭并不寬裕，目前自住的房子升值又較多，盡快賣掉可以避免未來換房時繳納過多的個稅。

　　目前普遍認為，現(xiàn)行賣房個稅中的“滿五年家庭先進住房不征稅”這條“老政策”不大可能改變。在這個前提下，李女士完全可以把自己的名字從與母親共有的那套房產(chǎn)中改出，以達到先進住房的條件。據(jù)了解，南京房管局對非夫妻間的去名視同購賣，但李女士可以提前在公證處與母親約定自己只占有房產(chǎn)1%的份額，這樣從1%的房價中產(chǎn)生的各種稅費將很少。未來如果需要換房，只需把自己和丈夫所住的先進房產(chǎn)賣出，滿五年可不繳個稅。

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