盡管深圳市規(guī)劃國土委表示并未出臺新的“限漲令”，只是沿用兩年來的做法，但實際上，“限漲令”在2011年只執(zhí)行七八個月便荒廢了，此次是“重出江湖”。

與其他規(guī)定“上有政策、下有對策”類似，開發(fā)商也是見招拆招。記者從多位房企人士處了解到，對于“限制漲價”，開發(fā)商有不少應(yīng)對的方法。

“這不是什么新政。如果還是按照以前的調(diào)控思路，政策消化期過后，受到壓抑的需求將會進一步噴發(fā)，很難控制。”深圳某上市房企的一位項目總監(jiān)表示。

房企應(yīng)對招數(shù)

3月13日晚間，深圳市規(guī)劃國土委在官網(wǎng)上稱，深圳在近期多個高價盤入市，房價出現(xiàn)異動的情況下，沿用兩年來的做法，運用調(diào)控機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，執(zhí)行關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價等規(guī)定。

但一位不愿具名的業(yè)內(nèi) 人士告訴記者，深圳主管部門已召集開發(fā)商開會，口頭通知大家“悠著點，不要漲價”，但是并未下達正式文件。

“地方完成房價控制目標(biāo)的手段不太可能以文件形式出現(xiàn)，只能作為潛規(guī)則來操作，2011年也是如此。畢竟地方政府也清楚價格干預(yù)并不科學(xué)，白紙黑字寫出來會遭人非議，所以政府不會公開承認。”上述人士表示。

深圳暗中執(zhí)行的“限漲令”，要求深圳所有新盤都必須實現(xiàn)月度零增長，即每個新盤每個月的成交均價，環(huán)比上個月都不能上漲，只能下跌。另外，國土部已經(jīng)嚴格限制超越價格紅線的項目備案登記，超出政府限價的項目將不予備案。

深圳龍崗區(qū)和成世紀一位銷售經(jīng)理向記者證實，“現(xiàn)在確實不能打印超出預(yù)售登記價的合同，只準(zhǔn)低，不準(zhǔn)高。目前國土局還在調(diào)整系統(tǒng)價格，希望只是過渡手段吧。”

上述業(yè)內(nèi) 人士表示，此次限漲令比2011年更為嚴厲。以往是完成年度目標(biāo)，而此次則要求細分到按月、季度、半年和年度來考核。

盡管目前已出售但尚未備案的樓盤陷入進退兩難的尷尬境地，但在房企的眼中，應(yīng)對這種限價政策，不論是房企還是相關(guān)部門都有可操作的空間。

“政策執(zhí)行對銷售當(dāng)然會產(chǎn)生一定的影響，但影響只是暫時的，房子還是會想辦法賣出去。”一位不愿具名的深圳房企人士告訴記者，按照以往的慣例，政策執(zhí)行過程中會慢慢放松。此外，在執(zhí)行期間，房企可以通過調(diào)整預(yù)售房屋的價格搭配，達到政策規(guī)定的范圍。

廣州某高端項目負責(zé)人向本報記者透露，不少限價城市采取的也是調(diào)整成交均價這一做法，在上報過程中，只要房屋價格搭配合理，不超過房管局的規(guī)定，一般都能通過。

“即使一次通過不了，也有下一次上報的機會，屆時可以再搭配再調(diào)整，營銷部門可以選擇暫時不公開出售，在儲客過程中先與潛在購家簽訂意向合同，等審批下來就成交。”上述負責(zé)人稱。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，“限漲令”短期內(nèi)會令售價較高的單位延遲入市，從而拖延項目的整個銷售計劃，但開發(fā)商一般不會因為該政策降低房價，“抑制了需求，也抑制了供給速度，從長遠來看，‘限漲令’對市場并不是一件好事。”

?爭議“限漲令”

事實上，早在2011年7月，深圳就曾實行過類似的政策。當(dāng)時深圳國土局曾分區(qū)域分項目分面積進行限價，即對全市每個區(qū)域制定均價紅線，對每一個項目制定月度均價紅線，對90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三種面積戶型分別制定均價紅線，但該政策只執(zhí)行了7-8個月時間，就開始悄然“松綁”。

通過控制預(yù)售價格來達到房價控制目標(biāo)，在本輪調(diào)控中，曾在多個城市實行過。南京去年要求新建商品房實行明碼標(biāo)價，且開盤價格必須與申報的預(yù)售價格保持一致，3個月內(nèi)不得調(diào)高。

廣東省國土廳一位人士告訴記者，目前地方政府調(diào)控壓力比較大，需要通過類似的方法，緩解房價過快上漲的壓力。據(jù)他了解，廣州CBD區(qū)的豪宅預(yù)售價格一直控制得較嚴格，一旦高端住宅的成交價位拉高均價，地方政府不得不再次觸碰調(diào)控升級的紅線，這也是地方政府不愿意看到的。

“限購限貸在一線城市已經(jīng)很嚴格了，沒有太多調(diào)控空間，不過二三線城市以往沒有限購的地方將全面限購，二套房貸提高頭付和利率，以及20%個稅征收，地方上也會嚴厲執(zhí)行。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 較新動態(tài)]深圳公司副總經(jīng)理甘偉對記者說，地方較為有力的措施就是控制價格。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智表示，房價控制在操作層面上比較簡單，也容易執(zhí)行，只需對開發(fā)商在拿預(yù)售許可證時設(shè)關(guān)卡，高于政府控制價就不批預(yù)售證。

深圳的“限漲令”嚴厲程度超越以往任何一個城市，而價格干預(yù)也一直被崇尚市場主導(dǎo)的房地產(chǎn)界人士所排斥。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，“深圳‘限漲令’承壓于‘國五條’細則，發(fā)狠于房價目標(biāo)，蹂躪于開發(fā)商，但購房者可能也笑不出來，這一政策注定短命。”

?順德、東莞嚴堵“陰陽合同”

??強征20%個稅

本報記者 劉力圖 順德、東莞報道

“順德‘20%個稅’政策現(xiàn)在仍在實施，購家賣家都不敢出手，二手樓中介倒了不少。”在順德有多年從業(yè)經(jīng)驗的二手房經(jīng)紀人方先生告訴記者，他所在的中介代理公司發(fā)家地在順德，然而，去年卻不得不撤出順德，搬到廣州。

記者了解到，順德從2010年開始從嚴執(zhí)行“二手房交易將按差額20%征收個稅”的政策，而同樣位于廣東的東莞則從2007年就開始執(zhí)行這一政策。為了堵住“陰陽合同”的漏洞，兩地都已推出二手房交易計稅價格評價系統(tǒng)。

“個稅政策在抑制投機需求的同時，嚴重誤傷了剛需購房者。順德和東莞的二手房市場因交易成本過大，近幾年一直都不活躍。“一位業(yè)內(nèi)人士表示。

??順德：四成中介曾倒閉

“把增加的個稅算上，二手房沒有什么價格優(yōu)勢，因此成交備受打壓。”陳先生在順德有長達十年的中介代理經(jīng)驗，他向本報記者表示，順德的經(jīng)濟發(fā)展在廣東省處于較高水平，人均收入水平較高，但樓市投資需求并不旺盛。

陳先生認為，順德樓市不溫不火，主要因為限購政策和二手房征收20%個稅的雙重影響。

順德二手房市場在2009年頗為火爆，不少投資客紛紛到順德購房。2009年底，順德市政府宣布，自2010年1月1日起，對個人購購不足5年的非普通住房對外銷售的實行全額征收營業(yè)稅等措施，并試行二手房地產(chǎn)基準(zhǔn)房價系統(tǒng)。

順德二手房個人所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為，按照增值部分的20%增收，增值部分為“成交價或評估價格，減去原發(fā)票價格和合理費用”。合理費用包括個人房貸中所支付的利息成本、裝修費用及中介費用等，只要業(yè)主可提供以上相關(guān)發(fā)票證明，就可以在差額中扣減。

個稅新政推出后，當(dāng)?shù)囟址拷灰状蠓禍兀陔S后出臺的限購政策的疊加效應(yīng)下，當(dāng)?shù)卦欢瘸霈F(xiàn)近四成中介公司倒閉的現(xiàn)象。

多位中介人士認為，這種影響持續(xù)至今，即使樓市回暖，二手房交易市場并未出現(xiàn)真正的復(fù)蘇。“順德二手房投資的黃金周期已過。”

順德當(dāng)?shù)刎敹惒块T對外表示，二手房評價系統(tǒng)啟用后，稅務(wù)部門把系統(tǒng)評估的價格與納稅人申報的價格進行比較，按照孰高的原則確定計稅價格，再根據(jù)計稅價格征收二手房交易稅費。

“順德的二手房基準(zhǔn)房價評價系統(tǒng)十分嚴格，即使做了‘陰陽合同’等避稅手段，也避不了多少稅。”方先生解釋，以一套成交價為80萬元的房子為例，這套房子當(dāng)年交易價格是25萬元，但在評估系統(tǒng)里，該二手房的基準(zhǔn)房價評估系統(tǒng)估價超過60萬元。若納稅人報出70萬元，評估價60萬元扣除其他裝修等合理費用，計算20%的所得稅。即使納稅人報價稍微低于評估價，假設(shè)報出40萬元，也要按照規(guī)定，用評估價的60萬元減去40萬元和其他費用，再征收20%所得稅。

嚴堵“陰陽合同”

事實上，從2006年開始，在的要求下，全國多個城市表示要強征20%的個稅，但真正實施的城市并不多。多個城市的房地產(chǎn)交易與稅務(wù)部門的系統(tǒng)并沒有聯(lián)網(wǎng)，只要賣家無法提供房產(chǎn)原值憑證，或者通過評估機構(gòu)暗箱操作，個稅征收可以在交易差額的20%與交易全額的1%至2%間“任取其低”，存在據(jù)實征收和核定征收兩種方式。

記者從廣州多家按揭公司和中介公司了解到，幾乎所有不符合免征稅范圍的賣家都采取核定征收的方法。

“即使是核定征收，交易過程中也可以將評估申報價格降低。即使是按1%征收，也會低于實際交易價格的1%，關(guān)鍵在于評估系統(tǒng)。”廣州市天河區(qū)某按揭公司一位高端經(jīng)理向記者解釋，廣州也有類似的二手房價值評估系統(tǒng)，然而，各區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并未統(tǒng)一，也有不少人為核定的色彩，并未像順德、東莞的評估系統(tǒng)般完善。

東莞市在從嚴實行“按差額20%征收個稅”政策的五年之中，曾碰過不少壁。東莞市地稅局相關(guān)人士向本報記者表示，在2012年之前，房屋原值評估一直由第三方評估公司操作，運行過程容易出現(xiàn)暗箱操作的情況。

“在該系統(tǒng)還未推出之前，我們發(fā)現(xiàn)，市場上‘陰陽合同’等避稅方式的出現(xiàn)，是因為評估權(quán)掌握在第三方評估機構(gòu)那里。”東莞市財稅局一名不愿具名的人士向記者表示，這些第三方機構(gòu)與納稅機關(guān)存在一定“默契”，購家如果能找到勢力更強的第三方評估機構(gòu)，納稅的標(biāo)準(zhǔn)會不一樣。

正是這種存在差異化的標(biāo)準(zhǔn)，讓東莞的二手房價值評估一直是政策執(zhí)行的難題。

在實際交易中，賣家個稅由購家承擔(dān)是行規(guī)。此外，在中介公司協(xié)助下，賣家可以通過上調(diào)裝修發(fā)票抵扣的額度、通過評估公司降低房子估價等方式，減少房屋的價值差額。

然而，差額減少的數(shù)額并不一致，“有些可以減上十萬，有些只不過減幾千元，有些抵扣之后繳納的個稅

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