編者按

　　房產(chǎn)稅能不能調(diào)控房價？會不會增加老百姓負擔？能否成為地方政府的重要收入來源？上海、重慶兩地試點效果如何？怎樣保證取之于民、用之于民？……公眾圍繞房產(chǎn)稅存在層層疑問。記者采訪了兩位業(yè)界知名專家，在激烈的觀點碰撞中，讀者對房產(chǎn)稅的認識也許會更加清晰。

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　　在一片爭議和猜測聲中，房產(chǎn)稅離我們越來越近了。反對者驚呼“狼來了”，贊成者則認為早該征了。開征房產(chǎn)稅到底能否有效調(diào)控房價？會不會增加老百姓的負擔？圍繞著這些疑問，業(yè)界兩位知名專家——財政部財政科學研究所所長賈康和北京師范大學房地產(chǎn)研究主任董藩，近日接受中國青年報記者采訪，就房產(chǎn)稅的有關(guān)爭議以及背后的問題，進行了各自的分析和闡述。

　　房產(chǎn)稅是調(diào)控房價的“殺手锏”嗎？

　　記者：國務(wù)院會議提出要擴大房產(chǎn)稅試點，意在房地產(chǎn)調(diào)控。在您看來，房產(chǎn)稅會不會是調(diào)控房價的“殺手锏”？

　　董藩：學者們分析認為，開征房產(chǎn)稅可以增加購房者的實際負擔，削弱市場購購力，降低其購購大戶型和多套住房的欲望，從而抑制投機活動和房價過快上漲。但實際情況并非如此。影響中國房價走勢的根本因素是供求關(guān)系，現(xiàn)行市場供小于求的基本狀況不改變，整體價格走勢就難有較大改觀。我認為，開征房產(chǎn)稅很難給市場供求基本面帶來重大影響，自然也不會對抑制房價過快上漲起到明顯作用。

　　賈康：在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，可以對房地產(chǎn)供需雙方形成稅負約束，促使不動產(chǎn)投機炒作行為收斂，有利于增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會上不動產(chǎn)資源配置的效率。

　　通盤考慮市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在已經(jīng)采取的限制性信貸手段、嚴格限購等行政手段之外，房地產(chǎn)調(diào)控還應(yīng)加強制度建設(shè)和深化稅制改革，才能更好地達到標本兼治的目的，并實現(xiàn)“治本為上”。

　　記者：人們擔心，征收房產(chǎn)稅將加重老百姓的負擔。您覺得呢？

　　董藩：中國房地產(chǎn)行業(yè)的稅費負擔很重，全世界只有中國財稅收入會以每年30%左右的速度瘋狂上漲。這些本期的稅費負擔會影響下一個生產(chǎn)周期的供求關(guān)系，進而影響價格，間接轉(zhuǎn)移給了購房人或承租者。

　　賈康：中國未來的房產(chǎn)稅，絕不可能覆蓋低端人群。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅持只調(diào)節(jié)高端，這個非常重要。希望有關(guān)部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點，即屬于基本生活住房的部分就不收稅，給廣大普通百姓一顆“定心丸”。但是超過了基本的標準，就要按照累進稅率來收稅。這樣，抑制的主要是投機性炒房，使富裕按“支付能力原則”為國庫多做一點貢獻，從而優(yōu)化收入分配。
　　能否變土地財政為房產(chǎn)稅財政？

　　記者：有一種觀點認為，房產(chǎn)稅實際上不合法理，因為稅收的目的是對土地所有人進行征稅，但是中國的土地不是私有制，而且在購房時，購房人已支付了包含在房價中的土地出讓金，再年年交房產(chǎn)稅，屬于重復征收。對此您怎么看？

　　董藩：較早提出這個觀點的人就是我。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對房地產(chǎn)這種特殊的增值性私有財產(chǎn)征收的。房地產(chǎn)的增值源于土地的增值，而地上建筑物是貶值的，因為每年都在折舊。在中國，由于土地沒有私有化，征收房產(chǎn)稅的條件根本不具備，強行征收法理不通。在征收房產(chǎn)稅之前，是否要先把這些法理說清楚？

　　賈康：土地出讓金的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即國家憑借所有者身份，對使用權(quán)持有人收取的地租。而房產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上，使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。具體實施過程中，可以考慮采取老地老辦法、新地新辦法區(qū)別對待，在稅務(wù)上作出必要的差異化處理。

　　記者：房產(chǎn)稅是否將會代替土地出讓金，成為地方政府的重要收入來源？

　　董藩：取消土地出讓金現(xiàn)在不可能。這是地方政府目前的收入來源，如果一下子取消，改為房產(chǎn)稅，那地方財政立馬大跳水。假設(shè)以前能收100億，房產(chǎn)稅一年較多1.5個億，地方財政不餓死了？

　　賈康：目前的土地財政，導致了地方政府的短期行為——從交易環(huán)節(jié)中一次性盡可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績，長期看有寅吃卯糧的不可持續(xù)性：地皮批光了，財源就完全沒了著落。而有了不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，地方政府籌資的內(nèi)在動力，會驅(qū)使地方政府盡心盡力地優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平。因此，房產(chǎn)稅不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對于財政體制的完善更是有著深遠意義。我們不要只看試點開始時的年度增收額，要從長遠來看。
　　房產(chǎn)稅試點效果如何？

　　記者：您認為房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點是否取得了成效？請簡單點評一下這兩地的房產(chǎn)稅實踐情況。

　　董藩：按照《立法法》規(guī)定，除基本法外，財政、稅收、金融、海關(guān)、外貿(mào)這五個方面的法規(guī)，都是由全國人大來制定的，在特殊情況下，人大可以授權(quán)國務(wù)院先行，叫“暫行條例”。目前房產(chǎn)稅是沒有得到人大授權(quán)的，即使有授權(quán)，這個權(quán)力也決不允許下移給地方政府。地方政府根據(jù)自己的意圖亂解釋，也是違法的。

　　重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的。上海、重慶不是這樣。

　　賈康：在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅改革，在房地產(chǎn)調(diào)控、收入分配優(yōu)化方面已經(jīng)產(chǎn)生了正面效果。

　　我國房產(chǎn)稅是已經(jīng)走了人大立法程序的一個稅種，人大授權(quán)國務(wù)院制定具體細則，目前的試點正是在授權(quán)之下地方層面的先行先試。在重慶、上海率先試點的房產(chǎn)稅改革具有現(xiàn)實意義，他們突破了官場“多一事不如少一事”的潛規(guī)則，敢為天下先，值得肯定。不能要求一開始效果多么明顯，需要先相對柔性地切入，再提升調(diào)控效率。兩地都有意在方案設(shè)計上考慮適當減少對社會的沖擊和納稅人的壓力，兩地的試點已顯示的效果也值得充分肯定，比如高端房產(chǎn)的成交價都有趨穩(wěn)表現(xiàn)。這種平穩(wěn)還影響了人們的心理預期，今后這種影響會有更多的體現(xiàn)。

　　具體來看，在兩地試點中，重慶只是針對存量里面的較高端產(chǎn)品，即所謂的花園洋房、獨立別墅，還給了180平方米的起征點。上海是只涉及增量，基礎(chǔ)稅率有0.4%、0.6%兩檔，通過經(jīng)濟手段在市場競爭中引導供求雙方的博弈，于無形中使市場上的成交價趨向平穩(wěn)。

　　從試點效果來看，房產(chǎn)稅無疑已帶來了資源配置的優(yōu)化效應(yīng)，特別是上海以0.4%的低稅率把許多購主引向區(qū)的周邊，產(chǎn)生了過去多年求之不得的土地利用格局優(yōu)化的效果。

　　記者：目前征收房產(chǎn)稅還有哪些阻力？您認為什么時候會在全國大多數(shù)地區(qū)推廣？

　　董藩：頭先要解決合法性問題。

　　賈康：房產(chǎn)稅要從全局角度來看待，障礙來自既得利益格局的阻撓。房產(chǎn)稅作為單一一個稅種，不可能是全能的。一定要在頂層規(guī)劃之下考慮方方面面的事項，很多點合在一起通盤協(xié)調(diào)，才是一個頂層配套部署。我們顯然不能因為房產(chǎn)稅不能單獨解決全局問題，而否定它。

　　上海屬沿海一線城市，重慶屬西部大都市，再增加試點，應(yīng)不排除其他代表性區(qū)域的城市。
　　房產(chǎn)稅該怎么收，怎么用？

　　記者：您認為合理的房產(chǎn)稅征稅方法應(yīng)該是什么樣的？稅率應(yīng)該是多少？

　　董藩：沒有可以操作的方案。如果按照房產(chǎn)價值征收，比如在北京、上海、深圳這些地方的市，有些只有五六十平方米，房子特別舊，但位置特別好，價格特別高。假設(shè)價值400萬元征1%，那就是4萬元。但有可能他家五口人，兩個下崗，全家收入一個月3000元，繳了房產(chǎn)稅， 他家還吃飯嗎？那免他家的稅行不行？不行，因為房產(chǎn)稅不是收入稅而是財產(chǎn)稅，憑什么免？

　　如果按照套型面積或人均面積征收，假設(shè)家里退休老兩口，子女都出去住了，有個大房子100多平方米，但是退休金沒多少，你收得上來嗎？萬一有一個老人去世了，那平均面積更高了，你怎么征？

　　如果按照容積率征收（指總建筑面積除以占地面積），容積率高的交得少，容積率低的交得多，這也不合理。比如說城市里有些上世紀六七十年代的六七層以下的房子，或者平房，容積率很低，要怎么交？平房里面住的全是窮人，他沒錢。

　　還有說按照套數(shù)征收。這是較廣泛的觀點，就是比如套免了，套征。但是套房子一樣大嗎？憑什么我家免了40平方米的一間房，你家免了套800平方米的別墅？套房也不一樣貴啊，一套別墅就是10個億，也是一套房。你說公平不公平？

　　所以說，根本沒有辦法去操作。

　　賈康：對于房產(chǎn)稅具體的起征標準，一定要考慮社會大眾，包括先富起來的人、中等收入等群體的利益，使他們對這一制度建設(shè)大體上認同?？梢越梃b日本的頭套不征收的模式，考慮套房不征收，套房稅率從低。當然，對于套住房，面積上也可做一定的限制。

　　記者：有人提出，在監(jiān)管不到位的情況下，征收房產(chǎn)稅只會造成地方政府的濫權(quán)和更大的腐敗。您是否認同這一說法？怎樣才能保證房產(chǎn)稅取之于民、用之于民？

　　董藩：我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是要理順所有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里。現(xiàn)在許多地方政府房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息管理系統(tǒng)還不完善，各地信息也沒實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在這種情況下，怎么征？

　　在國外實施房產(chǎn)稅的一些國家，人們是愿意交的，為什么？稅收用途很明確，直接用于社區(qū)的建設(shè)，比如修一個社區(qū)

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