經(jīng)過季度的熱銷，恒大地產(chǎn)（03333.HK）總算找到了漲價的時間節(jié)點，以補回成本上升導致毛利下跌的缺口。

　　消息顯示，該集團于日前悄然提升旗下樓盤售價，幅度從幾個點到數(shù)十個點不等，部分區(qū)域公司也開始按照提價后的價格進行銷售。不過整體而言，該公司提價幅度并不大，頗有試探市場反應的意味。

　　調(diào)價契機

　　恒大地產(chǎn)日前披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，今年3月的合約銷售金額和合約銷售面積都出現(xiàn)了增長，增幅分別為55.9%及62.2%。季度，該公司共實現(xiàn)合約銷售金額177.2億元，同比增114.4%；實現(xiàn)合約銷售總面積約為283.9萬平方米，較2012年同期增長118.5%。

　　如果按照恒大地產(chǎn)全年銷售1000億的目標，其季度的完成率為18%，明顯好于去年同期水平。

　　也正是因為市場趨好，為恒大地產(chǎn)調(diào)回銷售價格提供基礎。數(shù)據(jù)顯示，該公司今年前兩個月的合約銷售均價為6190元/平方米，而3月的合約銷售均價已達6340元/平方米，明顯高于1、2月的均價水平。在3月份拉動下，該公司季度銷售均價也已經(jīng)達到6242元/平方米。

　　這意味著，恒大從去年9月份以來連續(xù)多個月低于6000元/平方米的均價水平，已逐步得到修復。

　　更有消息顯示，該公司近期再次全國范圍調(diào)整售價，將旗下180多個項目中絕大部分產(chǎn)品價格作了幅度不一的上調(diào)，幅度從2%~10%不等，個別熱銷項目中的熱銷戶型甚至漲幅高達50%。

　　接近該集團營銷部門的知情人士透露：“從4月8日開始，恒大地產(chǎn)統(tǒng)一調(diào)價，基本全國每個樓盤都有漲幅10%以上的產(chǎn)品。”

　　該人士還透露，恒大地產(chǎn)地區(qū)公司已經(jīng)按照新價格在執(zhí)行。調(diào)價幅度較小的區(qū)域包括貴陽、深圳、南寧、蘭州等；而銀川、南京、天津等區(qū)域的部分項目調(diào)價幅度明顯，約10%。

　　對于此次調(diào)價行為，另有知情人士稱，因為銷售情況良好的確有些城市和項目價格小幅上漲，但各地幅度不等，甚至有部分產(chǎn)品依然調(diào)低價格促銷，公司總體上追隨市場腳步隨行就市。

　　修復利潤率

　　提價，對于2013年的恒大地產(chǎn)來說屬于意料之中，也是其修復下跌的毛利率的必然抉擇。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)2011年全年銷售均價6590元/平方米，但到2012年受到宏觀調(diào)控沖擊，其全年銷售均價只有5962元/平方米。從月度數(shù)據(jù)上看，2012年該公司只有3、4兩個月高于6500元/平方米，5月份之后便在6000元/平方米左右徘徊，直到當年9月更跌破6000元/平方米大關(guān)，并連續(xù)幾個月低位徘徊。

　　雖然均價的下跌部分緣于公司在去年積極拓展的三四線城市策略，但因此帶來的利潤受損卻已經(jīng)實實在在困擾著這家高速擴張的公司。

　　其2012年業(yè)績快報顯示，2012年,整個集團竣工面積分布于122個項目，累計134個項目實現(xiàn)交樓，交樓金額635.1億元，同比上升5.0%；交樓面積1063.5萬平方米，同比上升12.3%，交樓均價5972元/平方米，較上年6388元/平方米下降顯著。

　　交樓均價下降的另一方面，確是近兩年開發(fā)成本的上升。其財務數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)2012年銷售成本470億，較2011年的413億上漲14%；但營業(yè)收入的同比漲幅只有5個點，低于同期成本增幅。

　　均價的下降以及成本上漲的“剪刀差”，吞噬了恒大地產(chǎn)相當大比例的利潤。去年，該公司凈利潤從2011年的117.3億元降至91.8億元，同比減少21.7%；扣除投資物業(yè)公平值收益的核心業(yè)務凈利潤為62億元，按年下降28%。

　　有分析認為，恒大地產(chǎn)此前啟動的三四線城市策略是拖累其利潤的重要原因。因為受到調(diào)控以及市場飽和的影響，三四線城市去年的樓市表現(xiàn)較差，恒大地產(chǎn)被迫下調(diào)售價保證去化率，這也是去年9月后恒大地產(chǎn)月度銷售總額上升但均價下降的原因。

　　為了修復價格下跌導致的利潤率下滑，恒大地產(chǎn)高層在今年3月底的業(yè)績發(fā)布會上強調(diào)，希望均價能維持6000元/平方米以上，而且相信今年的市道會好于2012年。

　　短期事實證明，市場的好轉(zhuǎn)正在發(fā)生，恒大地產(chǎn)也悄然實施了提價策略。不過，二套房貸可能提高等政策的陰影未除，加上該公司全年超過2000億的貨量，都將為其銷售帶來壓力，因此其價格上漲空間依然有限。

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