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專家:政府拿走房價的六成 樓市助地方財政增長

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 574 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近期,網(wǎng)上一則“政府和銀行從房地產(chǎn)銷售收入中拿走75%”的消息引發(fā)廣泛關注。

  多位業(yè)內(nèi)專家向記者表示,盡管該計算方法存在一定誤差,但土地出讓金、各種稅費占房價的六成以上是不爭的事實。如此高的比例反映出,短期內(nèi)地方政府難以擺脫對土地財政的依賴。

  計算方法之爭

  日前,某媒體負責人稱,“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬億元,繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元,繳稅合計約1.1萬億元,銀行房貸余額12萬億元,獲8400億元利息,土地收入28517億元,政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元,占6.4萬億元收入的75%。”該微博被轉(zhuǎn)發(fā)一萬多次,“75%”這一驚人的數(shù)字,引發(fā)了較大爭議。

  對于上述計算方法,多位業(yè)內(nèi)人士表示,簡單地將該年的土地出讓金與稅費相加,除以該年新建商品房銷售總額,并不準確。

  中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強向記者表示:“土地出讓金與房地產(chǎn)銷售兩者發(fā)生的時間并不匹配。也就是說,拿地之后,出讓地塊上的項目獲得銷售收入通常是在一年半到兩年之后,因此當年的土地出讓金并不能簡單地計算為當年的房地產(chǎn)的成本。此外,從銀行獲得貸款會產(chǎn)生相應的融資成本和財務成本,這些都是開發(fā)商的成本之一。”

  而對于房企來說,其收入也不僅僅是項目銷售如此單一。

  “房企獲得的土地是有增值和溢價的,從中房企也可以獲得一定的收益。”陳國強表示。

  陳國強強調(diào),多個費用并非在同一時間發(fā)生,有的費用也不是一次付出的,而是在不同環(huán)節(jié)分多次付出。只是這些費用放在政府這一個筐里。

  陳晟與陳國強觀點相似,均認為該計算方法存在問題。陳晟指出:“一般來說,銀行并不計算在內(nèi),因為銀行貸給開發(fā)商的資金本身也是有成本的,通常只計算稅費以及土地出讓金。”

  實際上,對于土地出讓金以及稅費在開發(fā)成本中所占的比例一直引人關注。早在2009年,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會向當年的兩會提交了一份名為《關于我國房價何以居高不下》的提案,該提案指出,地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本占直接成本的比例為58.2%;總費用支出當中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%,并由此引發(fā)了關于房價成本的爭論。

  近幾年,關于房價成本購成的討論一直沒有停過,而土地及稅費在其中所占的比重版本不同,而相同的是在各版本中,地價及稅費在房價中的比例逐年不斷提高。

  陳國強認為:“房地產(chǎn)行業(yè)所承擔的稅費存在于各實體經(jīng)濟中,房價高的確與地價高和稅費高有關系,但是并不能將房價高全部歸咎于此。貨幣超發(fā)、通貨膨脹、投資渠道單一等多方面因素都可以影響到房價的水平。”

  此外,業(yè)內(nèi)人士認為,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中,2012年6.4 萬億銷售額,特指新建商品房銷售額,而契稅和營業(yè)稅包括新建商品房和二手房,房產(chǎn)稅是二手房持有環(huán)節(jié)的稅收。

  樓市助地方財政增長

  “土地出讓金以及稅費占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右。”陳國強表示,地價約占房價成本的三分之一到二分之一,稅費大約占房地產(chǎn)銷售的三成到四成。除了土地和稅費之外,房企還有其它成本產(chǎn)生。

  包括陳晟、華東師大商學院房地產(chǎn)系主任華偉在內(nèi)的專家均認為,目前來看,60%是比較客觀的比例。

  日前,國家統(tǒng)計局公布2013年季度國民經(jīng)濟運行情況。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,全國商品房銷售面積和銷售總額分別較去年同期大增37.1%和61.3%。而房地產(chǎn)銷售的增長反映到了地方財政收入的增長上。

  財政部公布的數(shù)據(jù)顯示,一季度房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增速明顯,收入達到17428億元,同比增長13.7%,但同期的財政收入14606億元,同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中,營業(yè)稅為4596億元,同比增加561億元,增長14%;土地增值稅822億元,同比增長34.7%;契稅917億元,同比增長38.3%;城鎮(zhèn)土地使用稅404億元,同比增長7.5%;耕地占用稅432億元,同比增長7.9%。財政部認為,這主要是房地產(chǎn)市場成交額增加帶動房地產(chǎn)營業(yè)稅相應增加。

  “從中可以看出房地產(chǎn)對地方政府的重要性和貢獻度,稅費與土地價格難以下降,加之原材料、勞務用工費的上漲,正所謂水漲船高,房價難以下降。這也是歷次調(diào)控成為空調(diào)的主要原因。”華偉表示。

  陳晟表示:“目前,一線城市地方政府不再過度依賴土地收入,但是二三線地市短期內(nèi)難擺脫對土地財政的依賴。因此,此次地方國五條細則出臺,一線城市從緊,而二三線城市則普遍較為寬松。”

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