房?jī)r(jià)還有多少下降空間？樓市政策會(huì)往哪里走？房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)推出？土地閑置原因何在?在國(guó)家樓市新政已過(guò)100日之際,昨天上午,中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)2010華南峰會(huì)在廣州開(kāi)幕，廣東省政協(xié)副主席徐尚武,廣州市市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群,中國(guó)民生銀行執(zhí)行董事、副行長(zhǎng)梁玉堂、廣東省地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)李思廉等政要名商縱論當(dāng)前房地產(chǎn)大勢(shì)及其可持續(xù)發(fā)展。

　　號(hào)稱(chēng)地產(chǎn)界“大炮”的華遠(yuǎn)集團(tuán)公司總裁任志強(qiáng)再顯直言風(fēng)格：“不要以為土地閑置都是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,政府原因才是大頭?！彼€認(rèn)為,今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不同于2008年金融危機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)不可能有大跌空間。而下半年房?jī)r(jià)過(guò)高、尤其是部分人口回流的一線城市,如果土地供應(yīng)量并沒(méi)有相應(yīng)的增加,不能滿足需求的話,房?jī)r(jià)甚至可能報(bào)復(fù)性上漲。

　　房?jī)r(jià)如何走動(dòng)?

　　———“目前很難期望大跌”

　　隨著4月份嚴(yán)厲的樓市新政出臺(tái)，全國(guó)不少城市樓市成交應(yīng)聲而落，許多開(kāi)發(fā)商做起“俯臥撐”。根據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月30日,廣州十區(qū)二市一手住宅成交面積僅44.07萬(wàn)平方米，全市均價(jià)為10386元/平方米，僅高于今年2月份10252元/平方米的均價(jià)。

　　任志強(qiáng)昨天就指出，從已公告半年報(bào)情況來(lái)看,萬(wàn)科、富力、保利等企業(yè)都只完成了全年銷(xiāo)售計(jì)劃的大約40%，大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成既定目標(biāo)，所以下半年可能有兩種情況，一是加速推貨追上這些計(jì)劃，還有一部分可能會(huì)用降價(jià)的方式來(lái)促使銷(xiāo)售迅速提升?！?/P>

　　除此之外,隨著8-9月份一線城市供應(yīng)量大幅增加,未來(lái)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)加大,業(yè)界普遍預(yù)期房?jī)r(jià)拐點(diǎn)即將到來(lái)。任志強(qiáng)認(rèn)為,房?jī)r(jià)難有大跌的空間,頂多就是結(jié)構(gòu)性大跌,甚至有城市會(huì)逆市上漲?！半m然目前市場(chǎng)面臨著新一輪調(diào)控,但經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2008年完全不同,當(dāng)時(shí)是經(jīng)濟(jì)危機(jī),什么都不好,現(xiàn)在GDP增速達(dá)到10%以上,大好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了房?jī)r(jià)不可能有大跌的空間?！彼硎?在下半年供給增加的情況下,如果供給相對(duì)平衡,這個(gè)地區(qū)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)逆市增長(zhǎng)。但是,房?jī)r(jià)過(guò)高、尤其是部分人口回流的一線城市,如果土地供應(yīng)量并沒(méi)有相應(yīng)的增加,不能滿足需求的話,房?jī)r(jià)就有可能報(bào)復(fù)性上漲。

　　對(duì)于廣州的房?jī)r(jià),任志強(qiáng)表示,廣州人一定比北京人富有,但其實(shí)廣州房?jī)r(jià)比北京低多了,廣州地區(qū)相對(duì)發(fā)達(dá),周邊小城市距離短,形成了一個(gè)龐大的城市群,可以把居住地點(diǎn)向外偏移,就把生活成本和建設(shè)成本減低了,而北京周邊的小城市沒(méi)有這種條件。

　　富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉則指出,過(guò)去3-5年,企業(yè)下半年銷(xiāo)售數(shù)量都比上半年要大,所以如果上半年可以完成超過(guò)40%,就有極大可能完成全年任務(wù)。“對(duì)于下來(lái)樓市走向,比較合理的推斷應(yīng)該在9月底,傳統(tǒng)的第三季度是行業(yè)的銷(xiāo)售旺季,看完第三季度再評(píng)論會(huì)比較公正。”李思廉透露,“就富力自己手上的樓盤(pán)比對(duì),在今年3、4月份均價(jià)下降了大概百分之十幾,下來(lái)頂多再跌百分之十幾就差不多了,房?jī)r(jià)這種很難期望大跌的?！?/P>

　　被稱(chēng)作“巨無(wú)霸”的亞運(yùn)城項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)賣(mài)?李思廉透露,亞運(yùn)城將于今年10月銷(xiāo)售,具體日期還沒(méi)敲定,價(jià)格方面將隨行就市,但預(yù)計(jì)不會(huì)太低。

　　房產(chǎn)稅是否該開(kāi)征?

　　———“暫不適合推出”

　　一直以來(lái),關(guān)于國(guó)家開(kāi)征房產(chǎn)稅的傳聞不絕于耳。昨日,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一表示,根據(jù)多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展是有好處的。

　　“征收房產(chǎn)稅是一個(gè)可以考慮的措施,什么時(shí)候開(kāi)始征收,由國(guó)家根據(jù)宏觀形勢(shì)來(lái)考慮。目前市場(chǎng)還處于觀望的情況,新的緊縮性政策暫時(shí)不要出臺(tái)；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,‘十二五’期間還是需要考慮的。”朱中一說(shuō),過(guò)去就有房產(chǎn)稅,主要是對(duì)經(jīng)營(yíng)單位來(lái)征的,對(duì)老百姓不征。如果要開(kāi)征的叫“物業(yè)稅”,就牽扯到物業(yè)所有權(quán)的問(wèn)題,程序上批準(zhǔn)比較復(fù)雜,建議還是開(kāi)征另一種“房產(chǎn)稅”,對(duì)普通老百姓基本上不要征,不要造成新的稅負(fù)；對(duì)于擁有三四套房、豪華住房的,則可以適當(dāng)征收,因?yàn)樗麄冋加猩鐣?huì)的資源比較多,還有些房子從事出租,通過(guò)征稅,讓有多余房子的人,把房子或者推向二手市場(chǎng)或租賃市場(chǎng),有利于穩(wěn)定?！胺慨a(chǎn)稅征收時(shí),要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的征收,這樣就可以盤(pán)活市場(chǎng)?！?/P>

　　“房地產(chǎn)是打壓不了。”針對(duì)朱中一關(guān)于房產(chǎn)稅的說(shuō)法,廣州越秀城建地產(chǎn)總經(jīng)理梁由潘如此回應(yīng)。他解釋道,如果確定征收房產(chǎn)稅,人人也都會(huì)有一個(gè)心理預(yù)期,會(huì)想清楚要交稅才會(huì)購(gòu),真的想購(gòu)“就算交物業(yè)稅也打壓不了”。

　　在任志強(qiáng)眼中,如果要對(duì)個(gè)體征收新的物業(yè)稅,前提是改變土地制度?！拔覐膩?lái)不認(rèn)為土地歸國(guó)有的時(shí)候要收物業(yè)稅。物業(yè)稅是對(duì)權(quán)利所有者征收的,那就要對(duì)國(guó)家征收?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

　　土地閑置根源何在?

　　———“不能怪地方政府”

　　今年7月,國(guó)土部聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)1457宗閑置土地進(jìn)行清查,多家大型房企囤地多年不開(kāi)發(fā)被曝光,其中包括華潤(rùn)集團(tuán)與泛海建設(shè)。朱中一表示,目前國(guó)家對(duì)于土地督察力度加大,全國(guó)整個(gè)土地閑置1400多宗,其中廣東324宗,占地面積959公頃,“這個(gè)數(shù)字在全國(guó)是的,所以廣東的土地市場(chǎng)是需要認(rèn)真研究的”。而據(jù)有關(guān)媒體了解,此番廣州共有閑置土地54宗,占地面積近192萬(wàn)平方米,總出讓金額約5.87億元,住宅用地占六成。

　　“不要以為土地閑置都是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,以北京為例,160多宗土地閑置有超過(guò)一半是地方政府造成的?！比沃緩?qiáng)認(rèn)為,土地之所以閑置,原因有很多,例如拆遷不到位、基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)建好、規(guī)劃調(diào)整等等,所以對(duì)土地閑置不要一概而論,政府原因才是大頭。“要不然,一旦判定是閑置用地,地方政府為什么不收回去賺一筆(錢(qián))呢,主要是自己也有責(zé)任。如果由于地方政府處理不到位造成土地閑置,那就是地方政府違約,按照合同該賠償?shù)膽?yīng)該是地方政府。”

　　對(duì)于業(yè)界質(zhì)疑,大量土地閑置主要由于地方政府的“土地財(cái)政”思維所致,任志強(qiáng)認(rèn)為,這不能怪土地財(cái)政,因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的分稅制,稅收是地方收得多拿得少,大量稅收都被拿走,地方政府普遍缺錢(qián)。“全世界地方政府沒(méi)有一個(gè)不依靠土地財(cái)政的,不能怪地方政府,根源在于現(xiàn)行財(cái)稅制度。”

　　本輪調(diào)控如何收?qǐng)?

　　———“再出一個(gè)新政就是收?qǐng)觥?/P>

　　樓市新政出臺(tái)已滿100天,朱中一認(rèn)為,總體來(lái)說(shuō),從遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲這個(gè)目標(biāo)來(lái)看,新政已經(jīng)基本達(dá)到,但是銷(xiāo)售量的下降、一些企業(yè)投資熱情降低、一些土地市場(chǎng)加溫等,和初衷是不太吻合的。目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保8”的任務(wù)看來(lái)問(wèn)題不大,經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性也不是太大,所以政府對(duì)樓市的調(diào)控方向不會(huì)改變,要跟上一期的規(guī)劃銜接。

　　“目前不宜推出緊縮性的政策,以穩(wěn)定為主；下半年在現(xiàn)行的政策以?xún)?nèi),更多的發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用?！敝熘幸幌Ｍ酱傧嚓P(guān)部門(mén)、部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)行的政策,慎推新的緊縮性政策；同時(shí)制定政策要盡量遠(yuǎn)近結(jié)合,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,建議國(guó)家將住宅將來(lái)的“十二五”規(guī)劃列入國(guó)家“十二五”規(guī)劃。朱中一透露,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也對(duì)“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃組織了一些專(zhuān)家研究,“十二五”整個(gè)住宅規(guī)模會(huì)比“十一五”要大一點(diǎn),如商品住宅可能年均有600萬(wàn)套左右,保障性安居工程在500萬(wàn)套左右。另外,老年公寓的建設(shè)要更加關(guān)注,非住宅領(lǐng)域如旅游地產(chǎn)可能會(huì)得到各方面的進(jìn)一步重視。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前景,他還是持樂(lè)觀的態(tài)度。

　　本輪調(diào)控會(huì)以何種結(jié)局收?qǐng)?任志強(qiáng)對(duì)此沒(méi)有直接回應(yīng),僅表示:國(guó)家從來(lái)都是用下一年的政策來(lái)代替上一年的,“從2003年以來(lái)有哪個(gè)政策能存活超過(guò)一年半的?沒(méi)有!如果不是立法,宏觀調(diào)控一定是短期行為,明天國(guó)家出一個(gè)新的政策就是收?qǐng)隽恕薄?/P>

　　省房協(xié)會(huì)長(zhǎng):

　　“6000多萬(wàn)套房空置是假新聞”

　　針對(duì)近段時(shí)間有媒體報(bào)道的全國(guó)有6000多萬(wàn)套空置房,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲一上臺(tái)發(fā)言就表示,“這完全就是假消息。”

　　此前,有媒體報(bào)道稱(chēng),國(guó)家電網(wǎng)公司在660個(gè)城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零,按每套房三口計(jì)算,可供近2億人居住。

　　蔡穗聲說(shuō),這個(gè)已經(jīng)被證實(shí)完全是虛假的消息,電力公司已經(jīng)宣布他們沒(méi)有發(fā)布這個(gè)消息,“但我想不明白,為什么還在炒來(lái)炒去,好像非要炒成真的不可?！?/P>

　　接在其后上臺(tái)的中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮也與之相呼應(yīng):“之所以不斷蔓延,是因?yàn)橛胁簧偃讼Ｍ@個(gè)謊言成真?！彼忉屨f(shuō),過(guò)去十年里,居民自建、改建大型廠礦及企業(yè)建房總共不超過(guò)7000萬(wàn)套,“怎么可能有6500萬(wàn)套是閑置的?”他認(rèn)為,央視調(diào)查的是一些高端住宅,這些有比較高的空置率情況是很正常的。

　　目前,廣東正打造以廣州為的一公里軌道交通生活圈,廣佛**也將在亞運(yùn)前開(kāi)通,會(huì)否帶漲沿線樓價(jià)?蔡穗聲說(shuō),廣佛同城已經(jīng)提出多年,相關(guān)的政策也一直在跟進(jìn)。而隨著近年兩地交通的不斷發(fā)展,兩地市民的來(lái)往已經(jīng)相當(dāng)便利,即使是**開(kāi)通這樣的利好消息,已經(jīng)基本被開(kāi)發(fā)商消化了,開(kāi)發(fā)商對(duì)廣佛同城的心理預(yù)期也減少了很多。

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