北京“國五條”細則落地一月有余，二手房成交量大幅回落近9成，全市成交均價出現(xiàn)環(huán)比回落。新增房客源減少，成交以剛需為主。新政實施后，二手住宅市場觀望情緒濃厚，漲價現(xiàn)象減弱，呈現(xiàn)出量價同降的趨勢。

　　現(xiàn)象：

　　新政后二手房交易低迷

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，4月全市二手住宅網(wǎng)簽5212套，環(huán)比下降 88.1%。而在價格方面，4月北京二手住宅成交均價 26550元/平米，環(huán)比下降 3%。進入5月，市場成交情況雖有溫和爬升的趨勢，但預(yù)計增長幅度不大。對此，21世紀不動產(chǎn)分析師張磊說，從近期市場整體表現(xiàn)可以看出，無論是價格還是成交量，4月份很可能就是全年的較底部。

　　從21世紀不動產(chǎn)等多家中介門店反饋情況來看，近期二手住宅能夠成交的多為免稅、低稅房源，議價空間小。進入5月份周，客戶雖明顯增多，成交量也有所回升，其中免稅房較受青睞，但總體市場仍處于觀望之中。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對此分析稱，從新政后頭月的市場特點看，呈現(xiàn)四個典型的變化。，4月信貸新政落實，貸款占比有所上漲，但較新政前正常水平下降超10個百分點。，新政后本地購房居民占比降至8成以下。當(dāng)前選擇觀望的購房群體，多為受到20%個稅影響的改善性需求。而當(dāng)前剛需為主的成交中，房源多為“滿五年先進住宅”，或是業(yè)主在2011年調(diào)控后所購，個稅成本較低。第三，新增房源持續(xù)減少，3月的高成交使得可售二手房存量出現(xiàn)明顯下滑。供需矛盾有所加深，房價下降的動力并不足，如果考慮賣方將稅費轉(zhuǎn)嫁購方的習(xí)慣，新政后購房者壓力有可能不降反升。第四，排除結(jié)構(gòu)性影響，二手住宅短期內(nèi)還無法進入“降價”通道。

　　探因：

　　預(yù)期決定市場走勢

　　在剖析4月份二手住宅市場的真實狀況時，張旭指出，需考慮到新政前后引起的市場波動以及市場結(jié)構(gòu)性的變化。

　　頭先，成交量大幅下滑，是因為3月份極度透支了4月份的部分網(wǎng)簽和需求。而市場進入觀望期，整體需求釋放規(guī)模迅速縮小。預(yù)計這種觀望情緒會在具體政策落實或價格走勢趨于明朗的階段才有所緩解。

　　其次，4月份市場成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。改善性需求大部分處于觀望狀態(tài)，剛需則正常釋放，其比例大幅提高。從數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)看，改善性需求集中的市區(qū)、大戶型、高價項目成交占比減少。因此，全市網(wǎng)簽平均面積降低，成交均價被結(jié)構(gòu)性拉低。

　　綜合來看，目前影響二手住宅市場未來趨勢的因素，取決于新政執(zhí)行后所引發(fā)的市場預(yù)期。預(yù)計5月以后，二手住宅市場成交量會有所回升，但不會恢復(fù)到調(diào)控前的成交水平。

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