但遭遇了史上較嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控后，房?jī)r(jià)所降甚微，樓市真的就此進(jìn)入回暖反彈？

也有部分開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒市場(chǎng)切勿過(guò)于樂(lè)觀，如果樓市真的從此量?jī)r(jià)齊升，二次調(diào)控的“核武器”將相距不遠(yuǎn)。

孰對(duì)孰錯(cuò)？讓我們拭目以待。

　-市場(chǎng)觀察

　8月成交量紛紛上漲

北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。

成交量上漲不僅出現(xiàn)在北京，還有其他各大城市。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月較后一周，監(jiān)控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度增加，增幅的杭州達(dá)75%，較小的深、漢2市為3%。從整個(gè)8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過(guò)7月。預(yù)計(jì)各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加較為明顯，環(huán)比增幅將達(dá)8成；天津、上海兩市增幅較小，約在2~3成。

推盤力度逐步加大

伴隨成交量上漲的，還有各企業(yè)推盤的力度。

8月的較后一個(gè)周末，不少項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始厲兵秣馬，搶占先機(jī)了。

8月28日，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島次開(kāi)盤，推出377套房源，一日售罄。

同日，大興區(qū)純新盤項(xiàng)目金地仰山開(kāi)盤，一舉推出724套房源，14000元/平方米的售價(jià)不僅刷新了區(qū)域新盤低價(jià)，而且迎來(lái)了1045人爭(zhēng)搶。

當(dāng)日，南四環(huán)的藍(lán)光云鼎也推出300套房源，平層和LOFT產(chǎn)品均有。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅這個(gè)周末，就有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，總供應(yīng)套數(shù)達(dá)2874套。開(kāi)盤之密集，供應(yīng)量之大，今年以來(lái)少有，但供應(yīng)戰(zhàn)剛剛開(kāi)始，真正的供應(yīng)量還在9月。

據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在9月開(kāi)盤的項(xiàng)目達(dá)到了46個(gè)。新政之后的5、6、7、8四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個(gè)預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目中，純新盤就達(dá)到了21個(gè)，可能創(chuàng)下2009年來(lái)的新高。

金九銀十底氣不足

交易量回暖，開(kāi)發(fā)商大舉推盤，部分項(xiàng)目減少優(yōu)惠蓄謀調(diào)價(jià)……種種跡象表明，市場(chǎng)已經(jīng)充分做好了準(zhǔn)備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)實(shí)，卻并不那么樂(lè)觀。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，較近市場(chǎng)的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量的反彈，尤其是中低價(jià)房入市帶來(lái)的成交。他認(rèn)為，即便是金九銀十，部分商品房項(xiàng)目的低價(jià)促銷，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到新政前2/3時(shí)很難說(shuō)市場(chǎng)形成明顯的回暖”。

除了成交結(jié)構(gòu)，存量房和成交數(shù)據(jù)的變化也頗為不樂(lè)觀。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數(shù)為66984套，現(xiàn)房可售套數(shù)為32027套，共計(jì)99011套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

北京中原對(duì)新政后北京商品房成交情況作了分析，發(fā)現(xiàn)新政后北京商品住宅期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷售面積來(lái)看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為3239847平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達(dá)198萬(wàn)平米，積壓率達(dá)到了61.1%。按照已經(jīng)成交的均價(jià)計(jì)算，82個(gè)項(xiàng)目總值為707.8億元，而開(kāi)發(fā)商在這4個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)，僅銷售了221.62億元，而庫(kù)存價(jià)值高達(dá)486.2億元。也就是說(shuō)平均每個(gè)項(xiàng)目積壓價(jià)值高達(dá)5.93億元，而部分多次取得預(yù)售證的項(xiàng)目積壓總值更加嚴(yán)重。

張大偉指出，“從實(shí)際項(xiàng)目數(shù)據(jù)可以看出，開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)慘淡，樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢(shì)已經(jīng)明顯，較近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　新建商品住宅存量逼近10萬(wàn)

新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩(wěn)定的上升后，第四周已經(jīng)突破9.9萬(wàn)，預(yù)計(jì)9月可突破10萬(wàn)的大關(guān)。8月第四周周末連續(xù)兩天維持在超過(guò)9.9萬(wàn)的高位，這是新建商品住宅存量2010年頭次接近10萬(wàn)的紀(jì)錄。

新建商品住宅存量由預(yù)售商品住宅存量和現(xiàn)售商品住宅存量?jī)刹糠謽?gòu)成，其中現(xiàn)售住宅存量較為穩(wěn)定，2010年一直在3.1萬(wàn)左右，而隨著預(yù)售商品住宅的不斷入市，預(yù)售住宅存量不斷增長(zhǎng)，目前已經(jīng)達(dá)到6.7萬(wàn)的庫(kù)存量。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，新建商品住宅存量反映了市場(chǎng)的供需狀況，適當(dāng)?shù)拇媪坎拍鼙ＷC市場(chǎng)的良性運(yùn)作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開(kāi)發(fā)商施加了壓力，新項(xiàng)目只有以一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格開(kāi)盤才能帶來(lái)樓盤的熱銷。

　新開(kāi)樓盤預(yù)售價(jià)格漲跌有別

在預(yù)售項(xiàng)目方面，8月第四周共有5個(gè)項(xiàng)目獲得行政許可，明顯高于前周的項(xiàng)目總量(前一周2個(gè))，而總供給套數(shù)2791套，遠(yuǎn)高于前一周255套的供給。其中“半島家園”是近一個(gè)月以來(lái)的次推盤，從第四周新推項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)看，漲跌有別。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)路治觯?，部分?xiàng)目即使價(jià)格見(jiàn)漲，依然熱銷。例如“半島家園”8月二期同7月份一期相比，二期樓盤的擬售均價(jià)平均上升了712元/平米，近2天就簽約71套，據(jù)媒體報(bào)道，實(shí)際目前二期項(xiàng)目算上認(rèn)購(gòu)及預(yù)訂已經(jīng)售罄，銷售火爆可見(jiàn)一斑。，部分項(xiàng)目依然采取了相比同區(qū)域較低的價(jià)格開(kāi)盤，例如，“領(lǐng)秀慧谷”位于回龍觀，擬售均價(jià)15223元/平米，與今年5月開(kāi)盤的同區(qū)域“智慧小區(qū)”20144元/平米的價(jià)格相比，降低了24%，但是低價(jià)入市并沒(méi)有帶動(dòng)銷量的上升。

　張?jiān)抡J(rèn)為，從上述案例可以看出， 8月第四周開(kāi)發(fā)商對(duì)于新項(xiàng)目的定價(jià)有漲有跌，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在試探市場(chǎng)，一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格有一個(gè)較高的預(yù)期，在9月旺季到來(lái)時(shí)，趁機(jī)漲價(jià)，而另外一部分開(kāi)發(fā)商則希望通過(guò)適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)刺激銷量的上升，價(jià)格的上升和下跌都是開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的一種判斷，無(wú)論哪種判斷都是對(duì)9月有一個(gè)較高的預(yù)期，而這也有可能促使9月成交有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)。

　售樓處來(lái)訪者明顯增多

周一上午，記者來(lái)到位于東四環(huán)四方橋附近的華僑城，與周末相比，售樓略顯冷清，其銷售人員笑稱，“好在您周一過(guò)來(lái)的，周末來(lái)看樣板間需要提前預(yù)約的，我也不可能給您介紹這么詳細(xì)”。記者在樣板間看到兩三對(duì)夫妻也在看房。據(jù)介紹，華僑城將于9月中旬開(kāi)盤，9月1日至9日辦理VIP卡，可享受9.6折優(yōu)惠和選房條件。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目確實(shí)受到政策調(diào)控的影響，購(gòu)房投資的比例下降，但其他需求的客戶還很多，這一點(diǎn)從看房量上就能看出來(lái)。

而同樣感覺(jué)到市場(chǎng)在回暖的是即將入市的綠城北京誠(chéng)園，該項(xiàng)目于8月29日開(kāi)始排號(hào)，排號(hào)者要交50萬(wàn)——100萬(wàn)的誠(chéng)意金，9月開(kāi)盤的均價(jià)為52500元/平方米，截至30日下午，40%的房源被定。銷售人員稱，暫不說(shuō)成交量，至少看房量和新政剛出臺(tái)時(shí)相比截然不同，觀望的情緒明顯少了很多。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多老項(xiàng)目后期樓盤的開(kāi)盤價(jià)格和之前的開(kāi)盤價(jià)格相比沒(méi)有太大區(qū)別，比如房山的恒盛波爾多小鎮(zhèn)6月30日開(kāi)盤均價(jià)為8500元/平方米，而9月開(kāi)盤的一期均價(jià)為9000元/平方米，參加團(tuán)購(gòu)可直降7萬(wàn)，以此計(jì)算，兩次開(kāi)盤的均價(jià)基本相同。據(jù)銷售人員介紹，看房的人很多，看樣板間需要提前通知進(jìn)行預(yù)約。

　二手房客戶紛紛出手

“價(jià)格上并沒(méi)有出現(xiàn)大漲或大落現(xiàn)象。只有個(gè)別區(qū)域的房?jī)r(jià)略有小降，那也只是將市場(chǎng)火爆時(shí)的價(jià)格泡沫擠出而已。像我們通州區(qū)域就是如此。成交量確實(shí)較前兩個(gè)月明顯多了不少，看的人也挺多的，只是前一段時(shí)間光看不成交，但現(xiàn)在客戶看不到價(jià)格降太多也看不清后市，所以就想著出手了，現(xiàn)在政策打擊得這么厲害，過(guò)幾個(gè)月價(jià)格肯定要下來(lái)的，不如現(xiàn)在成交圖個(gè)踏實(shí)。”熒燦地產(chǎn)通州區(qū)域劉經(jīng)理向記者表示。

熒燦地產(chǎn)華騰園區(qū)域尹經(jīng)理表示：“較近我們這邊兒確實(shí)簽單量提升不少，比起前幾個(gè)月的冷清，需求明顯。我這里就有一個(gè)客戶，之前2009年底就準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚用，沒(méi)想到一拖就到8月中旬。本想著房?jī)r(jià)能落一落時(shí)再出手，可是價(jià)格方面到現(xiàn)在也沒(méi)太大變化，想想還是現(xiàn)在購(gòu)了吧，只好找家里人‘贊助’來(lái)完成。”

據(jù)熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的局勢(shì)，供應(yīng)量的增長(zhǎng)使得商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有更進(jìn)一步的上漲，但是上漲的幅度不會(huì)太大。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，市場(chǎng)并沒(méi)有走出調(diào)整期。價(jià)格則依然維持下跌，中低價(jià)商品房的成交比例上漲，會(huì)使得價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)依然明顯。

價(jià)格回落派

　反彈只是美好愿望

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng) 潘石屹

“金九銀十”以實(shí)現(xiàn)絕地大反彈這只是開(kāi)發(fā)商美好愿望。前5年的調(diào)控政策更像是喊口號(hào)，說(shuō)要處理閑置土地，加大保障房建設(shè)，后續(xù)細(xì)則沒(méi)跟上，但這次不一樣，有實(shí)施細(xì)則，具備操作性。從4月出臺(tái)的國(guó)十條以及后續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策壓力下，房屋供應(yīng)量將繼續(xù)增加、開(kāi)發(fā)商資金鏈也會(huì)進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)將回落至2009年初的水平。

供應(yīng)大增 價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

亞豪機(jī)構(gòu)副總 高姍

調(diào)控以來(lái)，樓市成交驟降，商品房銷量由每月七八千套的高位直降至三四千套，成交量腰斬令開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)無(wú)措，不敢貿(mào)然推出新盤，這使得新政出臺(tái)以來(lái)的四個(gè)月每月僅有20個(gè)左右項(xiàng)目開(kāi)盤，樓市供需深度觀望。

但是，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍預(yù)計(jì)，緊縮政策引發(fā)樓市供需雙降的僵持局面有望在“金九銀十”被打破。統(tǒng)計(jì)顯示，目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項(xiàng)目量已達(dá)到40余個(gè)，其中過(guò)半為頭次開(kāi)盤的純新盤，開(kāi)發(fā)商普遍寄希望于傳統(tǒng)的銷售旺季實(shí)現(xiàn)突破。對(duì)此，高姍分析，購(gòu)房人暫時(shí)擱置購(gòu)房意愿主要是受到針對(duì)多套購(gòu)房、異地購(gòu)房的政策限制所致，由于城市吸引力帶來(lái)的人口紅利，使得北京的購(gòu)房需求仍然保持剛性特點(diǎn)，同時(shí)愈加明朗的通貨膨脹，資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期也帶動(dòng)了一部分尋求保值避險(xiǎn)資金回歸樓市。

然而，從目前來(lái)看，熱銷項(xiàng)目畢竟是少數(shù)，能否吸引更多的購(gòu)

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