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第三季度房產(chǎn)政策盤點(diǎn)：樓市調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1054 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　2013年三季度，“國(guó)五條”后各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化日益加劇。多個(gè)城市對(duì)地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，調(diào)整方向有緊有松。在各地短期調(diào)控政策微調(diào)的同時(shí)，也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，土地改革進(jìn)度加快、保障安居工程持續(xù)推進(jìn)、差別化信貸政策作用漸顯，一系列措施為當(dāng)前及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。

　　展望2013年四季度，雖然全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已得到遏制，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。但由于城市間市場(chǎng)現(xiàn)狀的差異，各地落實(shí)調(diào)控的手段將更為靈活，調(diào)控力度也將由各地政府根據(jù)實(shí)際情況把握。堅(jiān)持穩(wěn)定的宏觀政策平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，依靠更為靈活的微觀政策激發(fā)市場(chǎng)自身活力、實(shí)現(xiàn)繼續(xù)發(fā)展，“宏觀要穩(wěn)，微觀要活”將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體導(dǎo)向。此外，11月將召開的十八屆三中全會(huì)有望為新型城鎮(zhèn)化背景下的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)制定更為明確的目標(biāo)與實(shí)施計(jì)劃。隨著一系列改革措施的逐步落實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展環(huán)境將逐步明晰。

　　1、地方政策靈活調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)樓市變化

　　溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。2013年8月6日，溫州市的相關(guān)部門決定，對(duì)原有限購政策進(jìn)行調(diào)整：原2011年3月14日后已購購一套住宅的，即日起還可以再購購一套住宅，但名下已有兩套房產(chǎn)的仍不能購購，名下之前無房產(chǎn)的可以連續(xù)購購二套。其中名下有一套的住宅認(rèn)定包括已經(jīng)簽訂購房合同但未取得房產(chǎn)證的住宅。新措施同時(shí)明確，本市戶籍居民家庭是指夫妻雙方及未成年子女。自此，溫州成為46個(gè)限購城市中頭個(gè)對(duì)限購令調(diào)整并未被叫停的城市。

　　2、貨幣穩(wěn)健原則下堅(jiān)持差別化信貸，房地產(chǎn)再融資放開信號(hào)漸強(qiáng)

　　2.1 貨幣信貸政策穩(wěn)健之中體現(xiàn)差異

　　通脹壓力略有抬頭，貨幣政策穩(wěn)健審慎。8月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.6%，低于全年3.5%的控制目標(biāo)，但環(huán)比上月增長(zhǎng)0.5%。在通脹壓力仍在持續(xù)、宏觀經(jīng)濟(jì)未現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的背景下，1-8月貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。截至8月末，全國(guó)M2（貨幣供應(yīng)量）同比增長(zhǎng)14.7%，較6月末的14%略有回升，但明顯低于5月末15.7%的增速水平；1-8月累計(jì)新增人民幣貸款6.49萬億元，同比多增3912億元。下半年新增貸款出現(xiàn)季節(jié)性下降，其中7、8月單月新增貸款由6月的8600億元回落至7000億元左右，但相較于去年同期仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。9月6日以來，上海銀行間同業(yè)拆放利率（Shibor）全線品種一路上行，在經(jīng)歷過6月“錢荒”之后，季度末資金面緊張預(yù)期再現(xiàn)。

　　2.2 房企再融資開閘預(yù)期增強(qiáng)

　　多家上市房企拋出融資預(yù)案。進(jìn)入7月，已有多家A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項(xiàng)”停牌，包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份等。如此密集停牌使得市場(chǎng)猜測(cè)，上市房企正集中醞釀再融資或重組事宜。8月1日晚，新湖中寶發(fā)布公告，擬定向增發(fā)募資55億，投向其位于上海區(qū)域的兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。自此，暫停三年的A股房企再融資重新開啟預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　3、土地調(diào)控體現(xiàn)差異化，監(jiān)管力度進(jìn)一步提升

　　增加住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)防高價(jià)地。9月25日，國(guó)土資源部召開部分城市的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。會(huì)議指出當(dāng)前地價(jià)整體上仍處于溫和上漲的通道內(nèi)，同時(shí)也要看到近期“地王”涌現(xiàn)有復(fù)雜因素，包括房?jī)r(jià)連續(xù)上漲、量?jī)r(jià)齊升，房企回籠資金較快，一些大型房企加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪力度；一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，或債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。

　　會(huì)議提出國(guó)土資源管理部門四季度工作目標(biāo)，要加大高價(jià)地的防范力度，增加住宅用地供應(yīng)。四季度土地供應(yīng)迎來新高峰，加之地方政府性債務(wù)償債壓力，市場(chǎng)產(chǎn)生高價(jià)地動(dòng)力很大，務(wù)必嚴(yán)防密控，精心設(shè)計(jì)土地出讓方案，將嚴(yán)防高價(jià)地作為近期市場(chǎng)穩(wěn)定的頭要工作目標(biāo)。同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲、供需緊張的城市，要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，必要時(shí)要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應(yīng)。各城市特別是4個(gè)一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃，向社會(huì)釋放土地供應(yīng)增加的積極信號(hào)，以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，保證一定的增幅。

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