在各路資本對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試之際，不少養(yǎng)老機構(gòu)運營者，卻經(jīng)歷著迷失與彷徨。

　　經(jīng)濟觀察報獲悉，位于北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓，因開業(yè)17個月入住率不足一成，已將旗下大部分物業(yè)出租給7天連鎖酒店，后者的“景泰橋店”，即將于11月開張。

　　從滿懷希望進入到無奈轉(zhuǎn)型，誰又會是養(yǎng)老領(lǐng)域下一個失意的淘金者呢？

　　走進來

　　北京南二、三環(huán)之間，緊挨京壇醫(yī)院，多路公交直達、成熟社區(qū)圍繞……貼著上述多個標簽的北京康泰老年公寓，在2011年初開始籌建，法人代表為楊志強，開辦資金50萬元，2012年5月正式走進養(yǎng)老領(lǐng)域時，也曾因其優(yōu)越的外部環(huán)境信心滿滿。在它之前，太申祥和山莊、東方太陽城等養(yǎng)老機構(gòu)，早已在京成名。

　　這個由個人投資的民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)共10層，總建筑面積6192平方米，內(nèi)設(shè)278張床位，收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面，公寓引入應(yīng)急呼叫系統(tǒng)與監(jiān)控系統(tǒng)。在頤養(yǎng)區(qū)，特別設(shè)置陽光中廳、閱覽室、棋牌室、健身房，更把打造“提供各類型住養(yǎng)服務(wù)的綜合性老年公寓”當(dāng)作發(fā)展目標。

　　在較初的宣傳資料中，北京康泰老年公寓提供單人間、雙人間、三人間、四人間及六人間多種選擇，每張床位每月折后價格2500元。優(yōu)惠方案是，預(yù)付50萬元保證金，每月可抵消床位費用，合同期為一年可續(xù)簽，合同期滿后本金無息歸還。

　　2013年10月的，一直想為家里老人找個養(yǎng)老公寓的王蘭芝，來到這里，并從工作人員處獲悉了入住價格和護理標準。

　　原來，老人想住進來，頭先要去醫(yī)院體檢，再準備5萬元押金。拿到體檢單后，公寓醫(yī)護人員要對老人身體進行評估，根據(jù)護理等級收費。如需幫助行走、吃飯、洗澡、處理大小便，都有不同等級，完全不能自理將收較高4500元護理費。完全不用幫助，只收500元基本護理服務(wù)費。

　　但在可選擇房間上得到的答案，卻和老年公寓的前述宣傳出現(xiàn)變化：只能選擇10層的房間，且戶型只有兩人間與三人間，每月需固定繳納2500-2800元的床位費。室內(nèi)設(shè)施幾乎一樣，或東或西朝向的房間內(nèi)，有電視、空調(diào)、暖氣、大衣柜及24公里熱水。衛(wèi)生間內(nèi)，設(shè)計了老年人淋浴時的扶手。另外，每月需繳納飯費600元。

　　讓王蘭芝疑惑的是，為何選房只能選第10層？原來開業(yè)17個月后，昔日的養(yǎng)老公寓，卻正面臨著艱難轉(zhuǎn)型。

　　記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今北京康泰老年公寓所處的樓座已玩起混搭，樓頂“7天連鎖酒店”幾個大字分外顯眼。就連昔日的大堂，也換上了7天連鎖酒店的工作人員，整個樓座也披上一層黃色的“7天裝”。而康泰老年公寓并未搬離，只是在樓左側(cè)及下方用略小的黃色牌子標出來。“下面有幾層租給7天，但地方仍舊屬于我們”。北京康泰老年公寓辦公室一位負責(zé)人表示，目前我們主要讓老人住在第10層，整層床位30個左右，這層住滿后再逐漸往下面開。而原來開辟的單獨一層的供老人健身、閱覽、打牌的休閑空間，都已被挪到10層。

　　7天連鎖酒店方面，也驗證了上述事實。7天連鎖酒店景泰橋店工作人員表示，新店將于11月份開業(yè)，樓座的3-9層都屬于7天連鎖酒店。同時，在7天連鎖酒店官方網(wǎng)站，北京景泰橋店店狀態(tài)則為籌建中，照片、地址與康泰老年公寓現(xiàn)狀均保持一致。

　　活下去

　　從滿懷希望進入，到無奈轉(zhuǎn)讓物業(yè)，過高估計了客流量，是上述康泰老年公寓辦公室負責(zé)人眼中出現(xiàn)變故的主因。這位負責(zé)人表示，康泰老年公寓開業(yè)一年，實際的客流量遠沒有起初預(yù)想的那么大，現(xiàn)在也就住進來10多個老人。任由空置與轉(zhuǎn)手收租，后者無疑更具可行性。“我們自己也要活下去呀。”她說。

　　養(yǎng)老產(chǎn)品與真實需求的錯位，或從根本上導(dǎo)致老年客群不購賬。細心的王蘭芝算了一筆賬，北京康泰養(yǎng)老公寓雖位置靠近城區(qū)，但老人每月需支付的較低費用門檻為3600元，月租金與東方太陽城等3500元的費用水平相當(dāng)。實際的居住環(huán)境以及相應(yīng)的配套設(shè)施，卻與后面兩者有著不小的差距。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，康泰養(yǎng)老公寓內(nèi)部并無醫(yī)院，沒有能開處方的醫(yī)生，且并非醫(yī)保定點單位。醫(yī)護人員僅可對老人身體做量血壓、測脈搏等常規(guī)監(jiān)測，如感覺老人身體有異常會建議轉(zhuǎn)去醫(yī)院。同時，目前對外招租的10層，由于被附加閱覽、就餐等諸多功能，空間略顯擁擠。而在關(guān)注過該公寓的人群中，也有不少對其老年居住氛圍存在爭議，直接印象更像“老年酒店”。

　　“北京有個有意思的現(xiàn)象，老人對區(qū)位并不是很看重，更看重養(yǎng)老機構(gòu)能不能享受醫(yī)保，服務(wù)質(zhì)量怎么樣。”潤土咨詢營銷部負責(zé)人楊茜表示，亦莊很多養(yǎng)老機構(gòu)入住率達到90%，大部分和醫(yī)保掛鉤。政府大力倡導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但不意味著冒然進入。進入之前，應(yīng)做實際的市場調(diào)研，具體到價格、戶型、面積、區(qū)位，市場容量，看當(dāng)?shù)乩先说降仔枰鯓拥酿B(yǎng)老產(chǎn)品。

　　有著14年養(yǎng)老研究經(jīng)驗的潤土咨詢，把養(yǎng)老客群分為活力老人、獨立老人、協(xié)助老人和護理老人。其中，70歲以內(nèi)身體狀況好的活力老人，更看重養(yǎng)老社區(qū)環(huán)境和社會交往；70-80歲，有慢性病的獨立老人，看重養(yǎng)生養(yǎng)老，如足療、理療、慢跑等；80歲以上獨立生活困難的協(xié)助老人，更看重醫(yī)療護理生命有保障；生活不能自理的護理老人，則更看重生活的尊嚴。

　　在2012年該機構(gòu)對北京、上海、石家莊、濟南四個城市849個55周歲以上的居民做作調(diào)查顯示，46.9%的人更傾向于城市近郊的養(yǎng)老機構(gòu)，消費觀念則較保守，較高承受的養(yǎng)老會費均值為2405元/月/人，醫(yī)院、收費、自然環(huán)境分別是其較為看重的三個因素。

　　她進一步指出，目前很多民間資本進入養(yǎng)老領(lǐng)域淘金，但產(chǎn)品跟老人真實需求是錯位的，較后老人入住率和接受度達不到預(yù)期，回收成本無期。國內(nèi)大開發(fā)商和機構(gòu)做養(yǎng)老項目，普遍面臨的問題就在運營，投入和產(chǎn)出不成比。盈利周期與酒店類似，長達8-10年，這還是在產(chǎn)品契合市場需求，順利經(jīng)營的條件下。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也有類似擔(dān)憂。張宏偉表示，養(yǎng)老項目“粗放式”增長背后勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復(fù)建設(shè)等多方面困局。養(yǎng)老市場較需要醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，隨便一個地段、一個項目就拉郎配，短期內(nèi)或快速增加養(yǎng)老床位，但設(shè)計、配套、服務(wù)一旦滿足不了老人需求，未來難免陷入養(yǎng)老項目“空置”的窘境。

　　粗略統(tǒng)計，包括萬科、遠洋、綠城、金地在內(nèi)的30多家品牌房企，目前在全國范圍內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)、保險資金、大型央企三大派系的投資額，已超過千億。2013年9月份，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，更讓養(yǎng)老地產(chǎn)投資再度升溫。但探索者居多，成熟者寥寥，早日找到清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，仍是活下去的關(guān)鍵

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