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地產(chǎn)公司拿 資金壓力凸顯股價(jià)反跌 早已超支
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 422 次
繼上月投得武漢地皮后,越秀地產(chǎn)與母公司越秀集團(tuán)旗下五號(hào)基金合作,以43.5億元奪得位于廣州蘿崗區(qū)云埔地塊,樓面地價(jià)創(chuàng)新高達(dá)到9000元以上。不過,昨日越秀地產(chǎn)(HK00123)卻收得0.46%的跌幅,顯示市場(chǎng)對(duì)此次購(gòu)地的謹(jǐn)慎態(tài)度。
亮點(diǎn):內(nèi)部“聯(lián)合拿地”成越秀拿地主流
據(jù)越秀地產(chǎn)昨日公告顯示,其蘿崗區(qū)“地王”是由旗下間接擁有95.48%股權(quán)的附屬公司廣州宏景,與母公司廣州越秀旗下仁達(dá)五號(hào)基金合作中標(biāo),地價(jià)43.5億元,雙方將會(huì)成立項(xiàng)目公司,當(dāng)中越秀一成股權(quán),總出資不多于4.35億元,將會(huì)以內(nèi)部資源撥付。
越秀地產(chǎn)方面對(duì)記者表示,本次購(gòu)地沿用該公司上半年與投資基金進(jìn)行合作開發(fā)的創(chuàng)新模式,有效利用資源,提高財(cái)務(wù)靈活性,在保持較低負(fù)債比率的同時(shí)加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。同時(shí),廣州宏景享有越秀仁達(dá)所持有此項(xiàng)目的90%股權(quán)的認(rèn)購(gòu)期權(quán),可在規(guī)定認(rèn)購(gòu)期內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況考慮全資擁有該項(xiàng)目。
此前,越秀地產(chǎn)曾經(jīng)與母公司越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金越秀仁達(dá)四號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)以90.1億元人民幣拿下武漢江漢區(qū)精武路地塊。有公開信息披露,越秀地產(chǎn)與仁達(dá)四號(hào)的各自持股比例分別為8%和92%,這樣計(jì)算,越秀地產(chǎn)在這塊土地上出資約為7億元。
而再往前,越秀地產(chǎn)曾經(jīng)于6月26日奪得杭州江干區(qū)地塊及7月10日奪得佛山禪城同濟(jì)路地塊后,這兩次拿地也都是以內(nèi)部“聯(lián)合體”的方式。截至目前,越秀地產(chǎn)公司總土地儲(chǔ)備已升至1638萬平方米。
溯因:擴(kuò)張“用力過猛”購(gòu)地早已超支
越秀地產(chǎn)為何頻頻采取內(nèi)部“聯(lián)合拿地”模式?業(yè)內(nèi)人士分析稱,和越秀地產(chǎn)今年來購(gòu)地“大開口”,擴(kuò)張過猛有關(guān)。
年初,越秀地產(chǎn)曾表示,去年公司購(gòu)地開支逾80億元,初步擬定今年購(gòu)地開支會(huì)減至34億元。但是,隨著土地市場(chǎng)的火熱,越秀地產(chǎn)購(gòu)地的熱情也一路高漲。僅在上半年,購(gòu)地開支已“超支”。
越秀地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,上半年,公司已在廣州、杭州和佛山共購(gòu)入五塊地,總金額為67.64億元,建筑面積約114萬平方米。
鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華對(duì)記者表示,和基金合作是房地產(chǎn)的另外一個(gè)資金通道,相對(duì)銀行、信托等方式來說,對(duì)于房地產(chǎn)來說資金壓力相對(duì)較小。
京華山一分析師何偉富也在7月底的分析報(bào)告中表示,在較近兩次收購(gòu)中,越秀采取全新策略,利用購(gòu)購(gòu)選擇權(quán),得以從母公司投資資金中回購(gòu)余下項(xiàng)目權(quán)益的方式。“一些投資者或許會(huì)對(duì)這種交易方式感到不安,因越秀應(yīng)是頭個(gè)采取這種策略的房企。”
隱憂:
毛利潤(rùn)率下滑
即使有合作基金“撐腰”,對(duì)于2012年銷售額僅有90億元的越秀地產(chǎn)來說,目前的激進(jìn)擴(kuò)張速度令人擔(dān)憂。而從公開數(shù)據(jù)來看,越秀地產(chǎn)的利潤(rùn)率已經(jīng)出現(xiàn)大幅滑坡。
越秀地產(chǎn)9月份的業(yè)績(jī)公告顯示,9月單月,越秀地產(chǎn)合同銷售金額約14.43億元,同比上升3%;合同銷售面積約11.05萬平方米,同比下降16%。并且,在1月至9月,越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約124.96億元,合同銷售面積約94.03萬平方米,同比分別上升14%和5%。在這樣一個(gè)樓市火熱的年份,這樣的銷售業(yè)績(jī)并不出彩。
銷售并未出現(xiàn)大幅增加的同時(shí),越秀地產(chǎn)的利潤(rùn)率卻出現(xiàn)降低,中報(bào)顯示,公司整體毛利率為40.9%,同比下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此,公司表示,毛利率下降的原因主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致。去年同期毛利率較高是因有較多高毛利的商業(yè)產(chǎn)品入賬,今年上半年入賬的產(chǎn)品則大部分是2011年下半年和2012年上半年受市場(chǎng)調(diào)控影響到售價(jià)的產(chǎn)品。
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