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焦點(diǎn)問題:“限購(gòu)”退市?五大市場(chǎng)特征已凸顯

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 545 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近日,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光,有相關(guān)知情人士透露,具體方案在11月份的十八屆三中全會(huì)或明年兩會(huì)公布。屆時(shí),改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化,較終通過長(zhǎng)效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)手段使市場(chǎng)回歸以自住需求為主,逐步讓限購(gòu)等行政化手段退出市場(chǎng)。

  當(dāng)前,關(guān)于限購(gòu)何時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)問題。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來看,限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施,遲早有其退出的。從未來趨勢(shì)來講,限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消,經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然,限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出,為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊。

  當(dāng)前來看,限購(gòu)?fù)顺鰳鞘惺莿?shì)在必然的,目前已呈現(xiàn)出限購(gòu)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大市場(chǎng)特征:

  、長(zhǎng)效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí),也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤?,逐步退出樓市調(diào)控政策之時(shí)。

  從當(dāng)前媒體報(bào)道也可以看出,對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”,對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。盡管樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案尚未出臺(tái),也不知其真實(shí)性與落地的可能性,但是,總之,反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期的市場(chǎng)背景下,相關(guān)部門對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂以及對(duì)于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的設(shè)想。

  因此,從這個(gè)角度來講,如果樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制在今年年底明年年初開始出臺(tái),那么,當(dāng)財(cái)稅體制、土地政策、金融體制等長(zhǎng)效性格調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí),也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤?,逐步退出樓市調(diào)控政策之時(shí)。

  、當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺(tái)調(diào)控政策基本不再?gòu)?qiáng)調(diào)限購(gòu),政策趨向市場(chǎng)化。

  無論是從較近“深八條”、“京七條”,還是當(dāng)前政府表態(tài)來看,都有一個(gè)共同的特點(diǎn):基本上是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng),從調(diào)控手段的角度來說,從市場(chǎng)的角度來調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出,沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。從這個(gè)角度來講,政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。

  第三、今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化,為限購(gòu)政策退出與長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化,這樣的變化主要體現(xiàn)在三點(diǎn):2013年不再以房?jī)r(jià)合理回歸為目標(biāo),這導(dǎo)致不同城市市場(chǎng)之間出現(xiàn)“分化”,同時(shí),也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征,總體來講,不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡,以使總體市場(chǎng)回歸合理;2012年年底住建部明確提出支持改善型需求,支持面在增寬,改善需求成為2013年樓市一支重要力量;關(guān)于房產(chǎn)稅的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作如住房信息互聯(lián)、征收房產(chǎn)稅的相關(guān)人員培訓(xùn)工作等等正在進(jìn)行,房產(chǎn)稅擴(kuò)圍箭在弦上。

  房?jī)r(jià)控制目標(biāo)變化、支持改善型需求使得市場(chǎng)逐步回歸以供需關(guān)系為核心的合理狀態(tài),防止限購(gòu)一旦退出市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈;房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍將使市場(chǎng)堅(jiān)持“去投資化”,防止把房產(chǎn)作為投資投機(jī)的工具。這樣,總體來講,為限購(gòu)政策退出與長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

  第四、從近期各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來看,二三線城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購(gòu)”、“限購(gòu)再寬限一套”(如溫州)等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購(gòu)政策逐步退出的特征,當(dāng)前來講,二三線城市的限購(gòu)基本被潛規(guī)則破解,呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

  從執(zhí)行層面來看,當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。

  之前,各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫WC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月(北京為5年,較為嚴(yán)格)為購(gòu)房的基本條件,這些“限購(gòu)”政策出臺(tái)后,購(gòu)房者本身會(huì)更加注重納稅和社保方面的繳納,即使各個(gè)地方出臺(tái)補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策,購(gòu)房者不使用補(bǔ)繳手段購(gòu)房,那么,自“限購(gòu)”政策出臺(tái)當(dāng)月起,至多一年之后這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)自動(dòng)失效,因此,執(zhí)行3年左右的樓市“限購(gòu)”政策,有可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者社保及納稅證明繳納符合“限購(gòu)”條件而自動(dòng)失效,當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被這個(gè)“潛規(guī)則”破解,限購(gòu)政策的執(zhí)行明顯會(huì)呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征,有可能不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到太大的作用。

  記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn),環(huán)頭都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購(gòu)房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策。

  因此,當(dāng)前來講,二三線城市的限購(gòu)基本被潛規(guī)則破解,呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

  第五、戶籍制度改革或許會(huì)成為突破“限購(gòu)”政策的方法之一。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,在限購(gòu)限貸沒有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下,通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”,有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。當(dāng)前不少省會(huì)城市,尤其是三四線城市,外地居民只要購(gòu)房就可以落戶,那么,對(duì)于落戶的這些外地居民來講,具有了本地戶籍,當(dāng)然就可以進(jìn)行套住房的購(gòu)購(gòu)資格;當(dāng)前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進(jìn)等特定人群對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房需求也表現(xiàn)比較強(qiáng)勁,有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購(gòu)購(gòu)資格或許成為未來政策層面的趨勢(shì),這或許也會(huì)成為突破“限購(gòu)”的方法之一。這從總體上來講會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

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