面對時下依舊高企的房價和被政策短期抑制的需求，預(yù)期中更嚴(yán)格的調(diào)控措施還會出臺嗎？保障性住房如何發(fā)揮更重要的作用？短期限購政策將走向何方？

一系列待解的懸念留給了已經(jīng)到來的２０１１年。

　穩(wěn)房價：新一輪調(diào)控會否開始？

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控難度的增大，來自通脹壓力、匯率壓力、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響也越來越多。２０１０年末和各部委的表態(tài)和舉措傳達(dá)出了對房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的堅(jiān)強(qiáng)決心。

２０１０年１２月２６日，國務(wù)院總理 再次重申穩(wěn)定房價的決心和承諾不變，國家將從兩個方面繼續(xù)加大力度以穩(wěn)定房價：一方面，加大保障性住房的建設(shè)力度；另一方面，繼續(xù)抑制投機(jī)。

在年末的較后幾天里，住建部部長姜偉新在住建部年終工作會議上明確表示，在既有的調(diào)控政策之外，還將進(jìn)一步細(xì)化已經(jīng)有的調(diào)控政策，并會同有關(guān)部門儲備調(diào)控政策。

對于未來的房地產(chǎn)調(diào)控，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，就行業(yè)本身而言，只要調(diào)控政策大方向不變，調(diào)控的效果就會逐漸顯現(xiàn)，市場關(guān)系會回歸到正常的狀態(tài)。但是，“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不再是房地產(chǎn)行業(yè)本身的問題，很大程度上取決于外部因素的變化，這是目前房地產(chǎn)調(diào)控需要格外關(guān)注的問題?！?p>

　房產(chǎn)稅：試點(diǎn)改革何時啟動？

２０１０年末房地產(chǎn)市場的反彈引發(fā)了人們對新一輪調(diào)控的強(qiáng)烈預(yù)期。根據(jù)此前釋放的政策信號，房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否會在不久之后正式啟動成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)于房產(chǎn)稅的話題，在整個２０１０年都處于一種持續(xù)升溫的狀態(tài)?！皬哪壳暗氖袌銮闆r看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)已是箭在弦上，在２０１１年正式推出已是大勢所趨?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭在接受記者采訪時表示，目前作為頭批試點(diǎn)城市的重慶、上海已經(jīng)明確表示做好了相應(yīng)的政策準(zhǔn)備，只等國務(wù)院的一聲令下。

一直以來，以房產(chǎn)稅為代表的對房屋保有環(huán)節(jié)征稅一直都被很多業(yè)內(nèi)人士看成是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大利器，是根治“炒房”與“土地財政”兩大房價推手的“殺手锏”，但房產(chǎn)稅改革真的能夠立竿見影地讓房價降低嗎？

“從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出對市場預(yù)期肯定會形成打壓，對短期內(nèi)抑制房價的上漲有利?！标悋鴱?qiáng)表示，不過由于試點(diǎn)的范圍有限，其向全國范圍內(nèi)推廣的時間更是漫長，因此不能指望試點(diǎn)的推出就能對市場產(chǎn)生根本性的影響。

在采訪中，很多專家表示，從長遠(yuǎn)意義來看，房屋的保有環(huán)節(jié)征稅肯定是有利于我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的，但房價較終還是由供求決定的，當(dāng)前較重要的依舊是通過諸如保障性住房建設(shè)在內(nèi)的綜合政策措施，讓老百姓“安居”。

保障房：能否左右來年樓市？

就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，要在２０１０年開工建設(shè)５８０萬套的基礎(chǔ)上，２０１１年全國將建設(shè)各類保障性住房１０００萬套。政府和地方政府在保障性住房建設(shè)上的決心。２０１１年，是否會成為一個保證性住房大規(guī)模入市進(jìn)而左右房地產(chǎn)市場的年份呢？

“由于２００９年開工建設(shè)的很多保障性住房在２０１１年會竣工入市，其對中低端市場的分流作用將會越來越明顯?！睏罴t旭分析指出，由于保障性住房的建設(shè)需要一定的周期，而中國的保障性住房建設(shè)大規(guī)模開展主要是在２００８年底９０００億元安居工程計(jì)劃出臺之后。雖然去年的建設(shè)速度比較快，但保障性住房整體大規(guī)模進(jìn)入市場很可能還是未來３到５年之內(nèi)的事情。

“保障性住房能否在今年，甚至在未來成扮演更為重要的角色，較關(guān)鍵的問題仍然在于政府在推動保障性住房建設(shè)時的執(zhí)行力。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，面對今年提出的，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，和地方政府如何在土地、資金等各方面保證其實(shí)施將是一個嚴(yán)峻而現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。

　限購令：權(quán)宜之計(jì)走向何方？

２０１０年９月底，年內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入一個新高潮。２０１０年９月３０日，深圳市頭先出臺政策，繼北京之后開始限制居民購購多套住房，隨后國內(nèi)１０余城市先后出臺了不同版本的“限購令”，雖然具體要求不同，但目標(biāo)無一例外地指向了以投資、投機(jī)為主的多套房購購。

“限購令”的不斷出臺引發(fā)了市場的強(qiáng)烈反應(yīng)。作為調(diào)控樓市的“權(quán)宜之計(jì)”，“限購令”在２０１１年還會走多遠(yuǎn)，這些有的規(guī)定了期限，有的沒有明確期限的限購政策對未來樓市還將產(chǎn)生怎樣的影響？

楊紅旭表示，無論是還是地方，其實(shí)都清楚地知道限購政策這種直接干預(yù)市場的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。

“廈門、福州等城市，限購的政策已經(jīng)繼續(xù)延期。反之，如果調(diào)控效果明顯，也不排除一些限購的城市會逐漸淡化限購的政策?！睏罴t旭說。

“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場、抑制投機(jī)購房方面肯定會有明顯的效果。”陳國強(qiáng)說，“但這并非長久之計(jì)，如果長期實(shí)行，肯定會扭曲市場關(guān)系?！?p>業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在調(diào)控作用之外，限購政策一個重要的意義就是釋放出一個明確的信號——不要懷疑調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。

　土地價：高價地會否再現(xiàn)？

２０１０年，土地市場持續(xù)升溫，在年初京滬等地不斷涌現(xiàn)出樓面均價創(chuàng)新高的高價地之后，年末，多個城市再次出現(xiàn)高價成交地塊。

根據(jù)北京市土地整理儲備截至２０１０年１２月２３日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，２０１０年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計(jì)２５２塊，土地出讓金累計(jì)超過１５億元，是２００９年全年的１６３．４％。同時，上海全年的土地出讓價格也創(chuàng)下了新高。

專家分析指出，由于２０１１年，積極的財政政策不會發(fā)生變化，地方政府以土地出讓的方式獲得財政收入的動力不會減弱。

楊紅旭表示，土地價格被一而再、再而三的推高，地價高漲自然難抑房價，這就為國家調(diào)控房價制造了更大的障礙。

在這一背景下，２０１０年的較后幾天，國土部高調(diào)披露了全國８?。玻蹲谧≌e置土地情況，并強(qiáng)調(diào)要對住宅閑置土地的開發(fā)企業(yè)“嚴(yán)肅追究責(zé)任”。

２０１０年１２月１９日，《國土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》出臺，對招拍掛出讓中溢價率超過５０％，成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊進(jìn)行了更加嚴(yán)格的監(jiān)管與限制，雖未明確提出禁止高價地，但政策施壓的態(tài)度十分明顯。

“短期的行政干預(yù)，肯定能起到作用，然而要解決土地財政這一老問題，還需健全多領(lǐng)域的機(jī)制和體制，比如財稅體制方面的改革。”楊紅旭表示。

(作者：羅宇凡、何雨欣、華曄迪)