供應(yīng)過量埋隱患
多名業(yè)內(nèi)人士對記者表示，當(dāng)前部分中小城市樓市遇冷的主要原因在于其樓市客群主要來源于當(dāng)?shù)?，前幾年市場火熱加速了房企的大?guī)模開發(fā)，為后期市場供過于求埋下了隱患。
在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市中，截至10月底，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2748萬、2760萬和2251萬平方米，同比增長分別為-9.2%、-3.6%和17.4%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一二線城市去年“金九銀十”預(yù)期落空，庫存積壓，而今年樓市升溫，去庫存化效果不錯，特別是南京、福州、廈門等城市甚至存在庫存嚴(yán)重不足的風(fēng)險。而三線城市庫存則出現(xiàn)了較大的同比增幅，未來這些城市庫存增長的態(tài)勢仍有可能持續(xù)。
克而瑞信息集團(tuán)研究于今年7月發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》顯示，三線城市的樓市風(fēng)險遠(yuǎn)高于一二線城市。
在排行榜中，隴南、武威、酒泉、定西、鄂爾多斯、固原、平?jīng)?、延安、慶陽、張家界位列城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險前十位;上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、沈陽、蘇州、南京位列城市房地產(chǎn)發(fā)展前景前十位。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱對記者分析，風(fēng)險排在前50位的基本上都是三線城市，有個別二線城市。在發(fā)展前景前50位的城市當(dāng)中，以一二線城市為主，三線城市的數(shù)量比較少，即使有，也是東部較發(fā)達(dá)的一些地級市。
克而瑞信息集團(tuán)研究副總經(jīng)理林波稱，從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風(fēng)險呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢。
“一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，對人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場容量。從市場供應(yīng)角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應(yīng)求的局面難以打破。”丁祖昱表示。
“二線城市相對較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè)，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，未來前景可期，市場風(fēng)險也較小。但是近年來部分地方政府對城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大，使其商品房市場供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，這也使得部分二線城市短期供求風(fēng)險開始顯現(xiàn)。”林波表示。
而三線城市，林波分析稱，大多數(shù)是外來務(wù)工人口占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對新增住房的需求相對較小。另外，經(jīng)濟(jì)總量的相對有限，以及區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過量的市場現(xiàn)象雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，整體風(fēng)險較高。
一家中型房企的副總經(jīng)理對記者表示：“很多房企原來去三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，較終還是認(rèn)定在一線城市和少數(shù)二線城市開發(fā)是相對安全的，所以都回來了，導(dǎo)致今年一線城市和少數(shù)二線城市的土地市場非常熱。”
地產(chǎn)商訴苦
在三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險開始積聚的同時，也有開發(fā)商反映迅猛增長的開發(fā)成本將開發(fā)商的利潤壓到了盈虧臨界點(diǎn)，如果土地財政不解決，三線城市的房地產(chǎn)問題是不可能解決的。
據(jù)記者了解，某城市的土地成本加各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，占據(jù)了開發(fā)成本的一半以上。涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)部門有20家左右，收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)50多個，立項(xiàng)、環(huán)評、審圖、日照分析、人防、地震評價、氡氣檢測、氣象防雷等無所不包。
“服務(wù)就收費(fèi)，沒錢收的就推諉。房地產(chǎn)就是唐僧肉，哪個部門都來吃一口。”有地產(chǎn)人士稱。
例如規(guī)劃局按照每平方米1~1.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、放線費(fèi)，氣象局按照每平方米0.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收氣象檢測費(fèi)、氣象審核費(fèi)，經(jīng)信委散裝辦按照每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)征收“水泥扶散費(fèi)”，建設(shè)局征收“施工圖設(shè)計審查費(fèi)”、房管局征收“商品房銷售 費(fèi)”、“網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)”等，供電局征收“電力配套費(fèi)”。此外，還包括若干有資質(zhì)的中介單位的審核收費(fèi)。
在前述地產(chǎn)人士說明的成本結(jié)構(gòu)中，土地成本約占26%~36%，各項(xiàng)稅收約占12%，各種規(guī)費(fèi)占20%左右(含供電、供水、供氣等費(fèi)用)，建筑安裝成本和綠化成本占30%～36%，財務(wù)成本占3%，剩余部分是維系公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。
事實(shí)上，在簡政放權(quán)的思路下，行政審批收費(fèi)開始減少，但往往是工本費(fèi)之類的小費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過的審批部門眾多，必然造成審批流程緩慢。而每拖延，往往意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要增加幾十萬元的財務(wù)成本，這都會反映進(jìn)房價中。
從一些三線城市地產(chǎn)商的角度來看，土地成本的上升是硬性的，行政審批周期長，人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲，銷售緩慢等因素，均增加了成本，但下游的房價卻難以再漲了。
有地產(chǎn)商表示，由于上下游的擠壓，三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點(diǎn)，一旦越過由盈到虧的分界線，將會引發(fā)全行業(yè)的震蕩。
他認(rèn)為，三線城市面臨的情況跟一線城市截然不同，各級政府制定政策不能一刀切。希望簡化行政審批程序
