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“賣地收入創(chuàng)新高”或是樓市轉(zhuǎn)向標(biāo)志

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 543 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

1980年的香港土地市場,亦曾“賣地收入創(chuàng)紀(jì)錄”,該年度香港土地出讓金高達上一年度近4倍,但是經(jīng)過1981年的震蕩微降之后,1982年香港土地市場和樓市隨即進入崩盤階段。

數(shù)據(jù)顯示截至12月29日,全國主要的54城市合計住宅簽約套數(shù)為303.19萬套,比去年同期的267萬套上漲幅度達到了12.5%。全年成交預(yù)計達到了305萬套,創(chuàng)造歷史高點,僅次于2009年的322萬套。樓市的火爆也促進了土地的成交,有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,截至12月23日,北上廣深土地出讓金均創(chuàng)下歷史新高,合計高達5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達到了150%。

  其實,本輪土地市場出現(xiàn)的“量價齊升”,不僅存在于北上廣深等一線城市,更是全國各大城市的普遍現(xiàn)象——據(jù)統(tǒng)計,今年1-11月,全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米,同比增長13.1%,其中住宅用地成交4.6億平方米,超過去年全年總量,同比大幅增長34.2%。與此同時,今年1-11月,全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元,同比增長62.2%。

  我國各大城市土地出讓金大幅上升的態(tài)勢,不僅令部分市場人士為之擔(dān)憂,“高地價會導(dǎo)致房價的上漲壓力嗎?”

  依照常理推之,土地出讓金的大幅上升,必然會導(dǎo)致未來房價的水漲船高。但是,如果細加思考本輪土地出讓金大幅上升的背后因素,我們可能沒有必要為未來房價大幅上漲過于憂心。

  這是因為,本輪土地市場出現(xiàn)的“量價齊升”現(xiàn)象,其背后并非是強大的剛性需求支撐,而是與過去兩年土地市場受政策抑制、以及人民幣升值背后的不動產(chǎn)投資升值預(yù)期有關(guān),尤其與地方政府債務(wù)高壓下的主導(dǎo)推動有關(guān)。

  過去兩年,受樓市調(diào)控高壓、以及實體經(jīng)濟不振的影響,全國城市土地出讓金自2010年起持續(xù)降低,2011年相比2010年減少15.4%(以100城市為參照樣本),2012年則在此基礎(chǔ)上再次減少12.6%(以300城市為參照樣本),由此看來,今年我國土地市場的“量價齊升”,部分可視為過去兩年土地市場萎縮的相對反彈。

  而人民幣今年以來的強勁升值態(tài)勢,亦實際上助長了未來房地產(chǎn)升值的預(yù)期,今年人民幣升值幅度已逾2.7%,人民幣兌美元中間價更是屢創(chuàng)匯改以來新高。而在A股持續(xù)不震、存款利率尚未市場化之下,民間資本必然會有相當(dāng)一部分涌入房地產(chǎn)市場,以對賭在人民幣強勁升值態(tài)勢下的未來不動產(chǎn)升值。

  與上述相比,更為核心的是,自2009年大規(guī)模刺激導(dǎo)致地方政府產(chǎn)生巨額債務(wù)后,近幾年,我國地方政府整體債務(wù)不減反增,審計署較新數(shù)據(jù)顯示,截至2013年6月底,地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)10.88萬億元,負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)2.66萬億元,可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)4.34萬億元。而在地方債務(wù)持續(xù)高企、稅收分配比例仍未向地方傾斜之下,地方政府欲保證地方財政的正常維持,只能將手伸向土地市場。而只要樓市景況稍見好轉(zhuǎn),地方政府則更會“兩手并抓”,一是暗自松綁年初“國五條”以推動房價上漲,二是大幅增加土地供應(yīng)量。

  但是,土地市場持續(xù)萎縮后的相對反彈、以及人民幣強勁升值所帶來的不動產(chǎn)追隨性升值,僅僅是階段性的“利好”堆砌,而沒有真正的剛性需求作支撐,無論是樓市、還是土地市場的短暫好轉(zhuǎn),均不可能具有可持續(xù)性。

  而論及地方政府主導(dǎo)推動的土地市場“量價齊升”,在本屆三中全會決定明確“加強保障性住房”、“推動農(nóng)地公平入市”后,不僅極難持續(xù),而且還可能是我國樓市徹底轉(zhuǎn)向的另類標(biāo)志——1980年的香港土地市場,亦曾“賣地收入創(chuàng)紀(jì)錄”,該年度香港土地出讓金高達上一年度近4倍,但是經(jīng)過1981年的震蕩微降之后,1982年香港土地市場和樓市隨即進入崩盤階段,地價和房價該年度跌幅普遍高達50%,香港土地出讓金直到1993年才得以反超1980年的水平。

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