2013年12月，鄭州、青島、?？谝约皬B門4個二線城市一同加入到調整基準地價的大軍中。

中國房地產學會副會長陳國強告訴記者，集中調整的原因，一是到了調整的年限；二是由于過去幾年的土地價格整體抬升。基準地價是個參考值，過去的基準地價偏低，新出讓的地塊就不太容易反映真實地價水平。

基準地價的調整，對于進軍二線城市的開發(fā)商有何影響？

陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖向記者表示，會影響開發(fā)商的拿地成本，但不會改變其在二線城市的開發(fā)節(jié)奏。

4個二線城市醞釀提高基準地價

記者梳理發(fā)現(xiàn)，鄭州、青島、?？凇B門擬調整基準地價，與之前相比都有不同程度的上漲。

公開的資料顯示，?？谑斜据喐鲁晒c2009年基準地價相比，整體水平上漲了164.23%；鄭州市與2009年公布實施的基準地價相比，住宅用地整體平均上漲85%，商業(yè)用地平均上漲125%；廈門市本輪擬調整的基準地價與2007年公布實施的基準地價相比，部分片區(qū)漲幅超過100%。

值得關注的是，根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，從上一輪基準地價實施時間到目前，上述4個二線城市房價均有所上漲，且漲幅均超過20%。

在2013年，4個城市中漲幅較為明顯的當屬鄭州市和廈門市。

國家統(tǒng)計局公布的2013年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，鄭州市新建商品住宅環(huán)比上漲1.7%，居中部省會城市，在全部70個大中城市中排名第四。而同年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，廈門市新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅位居全國第六。

青島市國土資源和房屋管理局市場處處長元廷世告訴記者，調整基準地價的評估有多種方法，包括用房價來倒推地價、基準地價系數(shù)修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法，地價是隨著房價走的，因此地價滯后于房價。這樣就可以根據(jù)土地、房屋的交易價格，測算出基準地價；鑒于國家要防止房地產過快增長，在這種前提下，基準地價比土地市場平均價格要略低一些。

國土資源部2001年發(fā)布的相關文件規(guī)定，各級土地行政主管部門要依照法律規(guī)定，建立和及時更新基準地價?；鶞实貎r原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進行調整。

值得注意的是，上述4城市地價調整都過了3年的期限。

廈門市截至2013年實施的基準地價自2007年起施行，鄭州市基準地價是2009年公布實施的，?？谑性鶞实貎r標準至本輪評估基準日已逾3年。

“青島市在2007年調整過一次基準地價。”元廷世透露，2010年又調整過一次，也通過了上級國土部門的驗收，但沒有實施。因此，當前的情況相當于6年才調整一次。

開發(fā)商節(jié)奏難受影響

頭都經貿大學土地資源與房地產管理系的主任趙秀池接受記者采訪時表示，隨著城市設施的完善，基準地價肯定是不斷提高的。

但陳國強指出，基準地價的提高，并不意味著之后地塊成交價格的提升。土地成交價格，取決于地塊性質、地塊規(guī)模大小、區(qū)位條件以及參加競拍企業(yè)的多少等。

范小沖告訴記者，基準地價的調整幅度是有限的?；鶞实貎r調整，影響的是低價值、非熱點城市的土地，而對于一些熱門二線城市，影響并不大。

對于其中原因，范小沖分析，低價值、非熱點城市的土地往往是底價成交，提高基準地價就提高了開發(fā)商的土地成本。而對于熱門二線城市，多家房企搶地、價高者得，成交價格遠高于基準地價。

河南省房地產業(yè)商會常務副會長兼秘書長趙進京告訴記者，由于目前鄭州市土地稀缺，房企拿地已現(xiàn)分化，小型房企尚沒有能力在鄭州拿地，而標桿房企拿地還是依據(jù)自身的戰(zhàn)略節(jié)奏，不會因為基準地價的上升而改變拿地節(jié)奏。

建業(yè)地產內部人士在接受記者采訪時表示，建業(yè)地產已在鄭州市有了大體量的土地儲備，對市場要繼續(xù)觀望，短期內基本上不會去搶高價地。