隨著去年11月18日“穗六條”的正式出爐，北京、上海、深圳和廣州的樓市調(diào)控新規(guī)全面出臺(tái)，一線城市的年末調(diào)控大旗紛紛舉被起。隨后，這股調(diào)控之風(fēng)也開始吹向二三線城市。然而業(yè)內(nèi)人士卻分析認(rèn)為，本輪調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過快上漲，突擊完成年內(nèi)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場(chǎng)意義。

年末調(diào)控政策的紛紛面世也讓2013年成為調(diào)控對(duì)決市場(chǎng)的一年，全年調(diào)控不斷，但是地王層出不窮。調(diào)控沒有終結(jié)地王的盛宴，狂熱的土地市場(chǎng)以及暴漲的房?jī)r(jià)卻讓調(diào)控黯然失色。

調(diào)控年下一線城市領(lǐng)漲全國(guó) 調(diào)漲魔咒依然難解

2013年稱之為“調(diào)控年”也是不無不可的，調(diào)控政策幾乎貫穿整個(gè)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初的“新國(guó)五條”的橫空出世，二手房征收20%個(gè)稅的新政引起市場(chǎng)的嘩然與恐慌，到隨后“國(guó)五條”各地實(shí)施細(xì)則紛至沓來，限購(gòu)收緊離婚潮悄然出現(xiàn)。在國(guó)五條余威未平之際，銀行突然陷入“錢荒”，多地公積金政策面臨緊縮。

2013年11月開始，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市陸續(xù)出臺(tái)二套房頭付提高至七成等系列政策。這一系列被稱為“京七條”、“滬七條”、“穗六條”、“深八條”的一線城市樓市調(diào)控政策提出了加大中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)，增加二套房貸頭付比例以及提高外地人購(gòu)房門檻等，力圖在2013年初冬在給難以降溫的樓市較后再澆一盆冷水。

然而這一切在各地樓市火熱的銷售以及不斷上漲的房?jī)r(jià)面前不堪一擊，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月，全國(guó)70大中城市中，除了溫州房?jī)r(jià)下降之外，其余城市房?jī)r(jià)全部上漲。其中，一線城市新建住宅價(jià)格上漲同比漲幅已全面超過20%，而達(dá)到或超過10%的城市已多達(dá)26個(gè)，還有23個(gè)城市漲幅在8%至10%之間，早已超過年度調(diào)控目標(biāo)值。具體來看，北京同比上漲21.1%，上海同比 上漲21.9%，廣州同比上漲20.9%。

“調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過快上漲，完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)表態(tài)，主要是源于近幾個(gè)月來房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯。但多數(shù)政策屬于短期行為，不具備長(zhǎng)期執(zhí)行效力，如二套房貸頭付比例提高、外地人購(gòu)房門檻提高等，從這個(gè)角度來說，“政策短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場(chǎng)意義”。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“穗六條”的出臺(tái)主要是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，鞏固調(diào)控房?jī)r(jià)的力度，同時(shí)也是對(duì)調(diào)控樓市的決心的表態(tài)。但調(diào)控的實(shí)際作用取決于政策執(zhí)行的力度，比如用地供應(yīng)是否能兌現(xiàn)，限購(gòu)政策是否從嚴(yán)審核。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也表示，“穗六條”實(shí)際上是“深八條”、“滬七條”、“京七條”的綜合翻版，主要是重申與強(qiáng)調(diào)原有調(diào)控政策為主，“穗六條”調(diào)控樓市的效果，不會(huì)有太大的作用，根本無法抑制房?jī)r(jià)上漲，完成今年調(diào)控目標(biāo)。

史上較強(qiáng)“地王年” 一線城市5100億土地出讓金讓調(diào)控失色

2013不僅僅是“調(diào)控年”，稱之為調(diào)控下的“地王年”也是名副其實(shí)的。2013年末的一組一線城市全年土地出讓金的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)似乎已經(jīng)預(yù)示了這些城市未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年末，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市合計(jì)的土地出讓收入已經(jīng)達(dá)到了5129億元，較2012年暴漲156%。并超過了2011年和2012年土地出讓收入的總和，同時(shí)也創(chuàng)下了各自城市的年度土地出讓收入記錄。

從具體來看，上海2186.37億元的土地出讓收入，同比去年的946.77億元增長(zhǎng)126.62%，并成為全國(guó)個(gè)土地出讓收入超2000億元的城市；而北京1819.57億元的土地出讓收入，同比去年的647.9億元大增180.84%；廣州2013年的土地出讓收入為653.68億元，同比增長(zhǎng)135.41%；深圳雖然在土地收入的規(guī)模上較北京、上海、廣州還有一定差距，但在增長(zhǎng)幅度上卻領(lǐng)跑，2013年467.41億元的土地收入同比增長(zhǎng)高達(dá)307%。

而從另一個(gè)方面，2013年是當(dāng)之無愧的“地王年”。8月份以后，融創(chuàng)中國(guó)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)孫宏斌一口氣拿下了3個(gè)地王：樓面價(jià)近2.8萬元的北京亦莊地塊、樓面價(jià)達(dá)7.3萬元的北京農(nóng)展館地塊，以及總價(jià)103.2億元的天津天拖地塊，三塊地分別創(chuàng)下區(qū)域單價(jià)、全國(guó)單價(jià)、天津總價(jià)紀(jì)錄。然而這僅是2013地王狂潮中的滄海一粟，據(jù)全國(guó)45城市的統(tǒng)計(jì)顯示，2013全年全國(guó)出現(xiàn)總價(jià)及單價(jià)地王共計(jì)67個(gè)，僅有西安、海南沒有出現(xiàn)新的地王。

“不僅是地王數(shù)量達(dá)到歷年土地出讓史上之較，更加重要的是地價(jià)上漲之快打破市場(chǎng)想像力。”謝逸楓表示，地王“出世”所帶來的影響是深度的，一方面將推動(dòng)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)瘋狂上漲，不斷給購(gòu)購(gòu)房者施加“追漲”的壓力，另一方面“面粉”的價(jià)格哄抬起來后，目的把“面包”價(jià)拉起來，隨之而來的則是房?jī)r(jià)的瘋漲。

鳳凰房產(chǎn)樓市大調(diào)查：一線城市新政出臺(tái)兩月難改市場(chǎng)上漲預(yù)期

時(shí)至今日，去年第四季度北上廣深四城市的樓市新政推行已經(jīng)接近兩個(gè)月，在這兩月之間新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及網(wǎng)友預(yù)期有何影響？鳳凰房產(chǎn)為此發(fā)起樓市大調(diào)查，調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控頻出的時(shí)代，購(gòu)房者已經(jīng)習(xí)慣并適應(yīng)了政策的跌宕起伏，75.9%的鳳凰網(wǎng)友認(rèn)為一線城市出臺(tái)的一系列新政對(duì)樓市影響不大，86.3%的網(wǎng)友也并未因新政的出臺(tái)改變對(duì)樓市的預(yù)期。

對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣樓市調(diào)控的購(gòu)房者，在調(diào)查中，北上廣深無一例外的都有9成的購(gòu)房者認(rèn)為本輪的調(diào)控力度一般或者較弱。70%的購(gòu)房者認(rèn)為一線城市今年的房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲。

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