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“房屋產(chǎn)權(quán)”四大問題必知 70年后房子還是你的么?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 633 次
70年后,還是自己房子的主人
我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限,居住用地是70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長于這個年限。這個問題對于私人購房尤其顯得重要,不少業(yè)主在購房時不禁產(chǎn)生疑問:當(dāng)使用期限到了之后,房子還屬于自己嗎.
《物權(quán)法》百四十九條規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,自動續(xù)期,這使得住宅業(yè)主感到安心。自動續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問題,消除了二手房購購者對土地使用權(quán)年限的后顧之憂,將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn),有利于提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權(quán)法》沒有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問題,對商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理,能否自動續(xù)期也沒有具體規(guī)定,不過,隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善,配套法律、法規(guī)將對《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。
房屋產(chǎn)權(quán)可以保值、增值
房屋自身的價值是隨時間的推移而遞減的,而土地是資源,所以房地產(chǎn)增值指的是土地的增值。土地永遠(yuǎn)是國家的,因此增值不是個人房產(chǎn)的增值,而是國家擁有的土地的增值。產(chǎn)權(quán)人只有在短期內(nèi)在適當(dāng)時機(jī)將因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而價格上漲的房屋出售,才能兌現(xiàn)增值。這種投資的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的,也是不容易把握的。
房屋產(chǎn)權(quán)可以傳給子孫后代
事實(shí)上,根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),房屋所占有的土地的使用權(quán),是國家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商建好房子后,再將房屋及土地使用權(quán)專賣給客戶。國家規(guī)定土地產(chǎn)權(quán)完全不出讓,而土地的使用權(quán)也是有一定出讓年限的,較高只有70年。房地產(chǎn)開發(fā)商的使用權(quán)也是有一定出讓年限的,較高只有50年。但是,在現(xiàn)實(shí)生活中,沒有一家開發(fā)商會向客戶說明他出售的只是50年的房產(chǎn),50年后國家將無償收回土地及土地上的所有建筑物。屆時,如客戶或開發(fā)商依然想擁有房產(chǎn),則須再補(bǔ)交以后若干年限的土地使用費(fèi),當(dāng)然那時土地已經(jīng)增值了。從這一點(diǎn)看,產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)都不是恒久的。
“土地使用權(quán)”=“房屋產(chǎn)權(quán)”
事實(shí)上,“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念,土地使用權(quán)出讓的較高年限是居住用地70年,購房人取得的商品房產(chǎn)權(quán)必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后,土地使用權(quán)進(jìn)入市場流通。商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1~3年,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時間間隔,尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目,購房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問題。
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