近日，多家上市房企陸續(xù)發(fā)布了2013年的年報，對于2014年的業(yè)績目標(biāo)以及市場走勢，各家房企有著不同的解讀。萬科作為行業(yè)翹楚，其2000億元的年度銷售目標(biāo)相對保守；萬達(dá)、綠地均為2400億元的目標(biāo)則是超越萬科，來勢兇猛；而碧桂園、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、旭輝等公司則大幅提高了今年的銷售目標(biāo)。

　　在年初部分城市樓市陷入低潮之時，顯然開發(fā)商對2014年全年的市場環(huán)境相對看好。穆迪投資者服務(wù)公司則指出，中國房企銷售增長在2013年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象，預(yù)計中國房地產(chǎn)開發(fā)商的合約銷售增長，將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。本文對各大房企的目標(biāo)概況進(jìn)行了綜合整理及簡要分析，年度銷售目標(biāo)的數(shù)字均來源于企業(yè)年報或者企業(yè)高管公開透露?？赏剖圬浿狄徊糠譃槠髽I(yè)披露數(shù)據(jù)，一部分為本平臺估算數(shù)據(jù)，供業(yè)內(nèi)朋友參考。

　?。ú糠址科?014年度銷售目標(biāo)預(yù)估）

　　1.萬科

　　據(jù)萬科的估計，2014年將有2750萬㎡的可售貨量。如果能保持70%的銷售率和11000元/㎡的價格，那么2014年銷售額將達(dá)2100多億元。至于會不會被綠地、萬達(dá)超越，萬科則表示“堅持走正道”，較看重的不是業(yè)績排名。而盡管如此，業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為2014年萬科有很大可能繼續(xù)保持行業(yè)。理由是：1.萬科的周轉(zhuǎn)正在加快，部分項目開盤周期已達(dá)到6個月，所以萬科只要加大開工力度，今年上半年獲得的項目，就可在四季度順利入市，形成新的可售貨量。再加上剛才說的2750萬方，可見萬科2014年的業(yè)績具備足夠的“彈藥”保障。2.萬科今年調(diào)整了銷售獎金及公司相關(guān)激勵制度，也為2014年沖刺更高的目標(biāo)鋪墊了良好的基礎(chǔ)。因此從彈性看，萬科更具潛力領(lǐng)跑實力，2014年萬科或?qū)⑷允?ldquo;大哥大”。

　　2.綠地

　　綠地集團(tuán)被視為萬科的有力挑戰(zhàn)者之一，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年的目標(biāo)是銷售額達(dá)到2400億元，海外的銷售額目標(biāo)更是達(dá)到200億元以上。“如果說2013年是綠地國際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰(zhàn)略的疾行之年、收獲之年。”綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，去年的布局將帶來2014年的全面豐收，除了在售的韓國濟(jì)州“綠地·漢拿山小鎮(zhèn)”及澳大利亞悉尼“綠地”項目，綠地在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞的項目年內(nèi)也將全面啟動預(yù)售。與此同時，綠地在國內(nèi)市場保持強(qiáng)勢擴(kuò)張。延續(xù)聚焦一二線及省會城市的策略，2013年先后在33個城市新增土地儲備101幅，土地投資款近800億元，可建筑面積3127萬㎡，目前開發(fā)項目已遍及全國29個省市自治區(qū)80余座城市。

　　3.萬達(dá)

　　萬達(dá)同樣定下了超越萬科的銷售目標(biāo)。萬達(dá)的董事長王健林對萬達(dá)2014年業(yè)績提出的要求是：萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到4500億元，收入達(dá)到2400億元，經(jīng)營凈利潤150億元。計劃開業(yè)武漢漢秀、武漢電影科技樂園兩個重大文化產(chǎn)業(yè)項目，新開業(yè)24個萬達(dá)廣場、18家五酒店。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入達(dá)到1830億元，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)達(dá)到317.5億元，繼續(xù)保持快速增長。萬達(dá)之所以可以實現(xiàn)業(yè)績的快速增長，一方面得益于其產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，一方面則是高杠桿，幾乎在10倍左右，用極少的資金撬動較大的項目。綜合去年數(shù)據(jù)及今年的目標(biāo)，到2014年末，萬達(dá)將擁有109座已開業(yè)的萬達(dá)廣場和72家酒店（其中69家為五酒店）。需要說明的是，萬達(dá)所指的收入達(dá)到2400億元，跟其余房企所指的合約銷售額不完全相同。萬達(dá)除樓盤銷售收入之外，還有巨量的持有型物業(yè)租金收入。

　　4.中海

　　3月14日，中海地產(chǎn)主席兼頭席執(zhí)行官郝建民在年度的業(yè)績發(fā)布會上透露，2014年中海地產(chǎn)可推貨量達(dá)2200億港元（約合1760億元），公司今年的銷售目標(biāo)定為1400億港元（約合1120億元）。據(jù)國泰君安研究分析，按照2013年中海地產(chǎn)推貨量為1600億港元，較后實現(xiàn)1385億港元的銷售額，銷售率達(dá)86.65%，所以中海地產(chǎn)2200億港元的可推貨量有望令其今年的銷售額突破1900億港元（約合1520億元）。更重要的是，隨著母公司中建啟動的注資，中海地產(chǎn)的內(nèi)部架構(gòu)也已發(fā)生了巨大變化，一個全新的大中海正在浮出水面。自2013年底開始，中海地產(chǎn)舍棄已實行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，由區(qū)域管理模式轉(zhuǎn)為總部集權(quán)的垂直管理模式，分別成立了銷售公司、工程公司和地產(chǎn)運(yùn)營公司，由總部直轄。原中海地產(chǎn)將只負(fù)責(zé)前期拿地、報建、融資等工作。而新成立的工程公司、營銷公司將專門負(fù)責(zé)后期的工程、營銷工作。

　　5.恒大

　　1月7日，恒大地產(chǎn)公布了2013年度合約銷售情況及2014年合約銷售目標(biāo)。基于穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，恒大集團(tuán)在2014年合約銷售目標(biāo)為1100億元，比2013年1000億元的銷售目標(biāo)上升10%。恒大集團(tuán)2013年在大項目融資方面取得了歷史性突破，解決了北上廣深等一線城市的項目拓展資金，為此恒大集團(tuán)方面對完成2014年1100億元的銷售目標(biāo)充滿信心。恒大秉承著“立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售、保證全年有樓可售”的高周轉(zhuǎn)模式。據(jù)統(tǒng)計，恒大目前擁有262個項目，絕大多數(shù)已經(jīng)開工建設(shè)，2013年上半年在建面積3767.1萬㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居于名的萬科。目前，恒大已在廣州、上海、深圳、天津、重慶、沈陽、成都、長沙、太原、武漢等全國100多個主要城市擁有項目。商業(yè)綜合體項目有撫順恒大廣場、桂林高鐵恒大廣場、寧波城市之光、濟(jì)南商業(yè)綜合體、深圳恒大環(huán)球貿(mào)易以及長春恒大。而且，隨著恒大高調(diào)進(jìn)軍一二線城市，不僅將目標(biāo)鎖定在房地產(chǎn)上，還在不斷整合擴(kuò)張旗下業(yè)務(wù)，恒大足球、旅游綜合體、影視文化產(chǎn)業(yè)等層出不窮，還涉足快消礦泉水行業(yè)，進(jìn)軍醫(yī)療健康行業(yè)，多種形式的營銷助力房地產(chǎn)主業(yè)銷售。

　　6.碧桂園

　　去年碧桂園銷售業(yè)績迅猛的增長，今年碧桂園定下了1280億元的高額銷售目標(biāo)，增長幅度為20.75%。對于這一目標(biāo)，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌顯然很有信心，他表示：“你說我過于樂觀了，但也會有人覺得我們保守了。”關(guān)于貨量，我們是分開算，一個是已竣工可售的，已竣工可售現(xiàn)在它的面積是300萬㎡，還有一個是現(xiàn)在還正在施工，但是已經(jīng)拿到了預(yù)售證，可以賣的，這個差不多是1000萬㎡，所以把這兩個加起來的話差不多1300萬㎡，貨值大概在一千億的水平。還有一個就是我們今年要推出新盤以及舊盤新推的盤，新盤我們今年要推出差不多800萬㎡，舊的盤新推差不多1700萬㎡，這樣加起來一共是2500萬㎡，也就是說我們今年可以售的貨量差不多是3800萬㎡，貨值差不多在2500億的水平。去化率我們給自己定的水平是65%，新盤和舊盤新推原則上要求70%以上，但是我們盡量所有的新盤開盤不要存貨！

　　7.世茂

　　2月初，世茂集團(tuán)的董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇公開表示：世茂2014年銷售目標(biāo)預(yù)估800億左右，沖刺目標(biāo)或者我們的貨值則要更高，因為2014年的可售貨值含2013年零售的庫存，大概可以達(dá)到1300億。如果世茂2014年再購點(diǎn)地的話，可售貨值應(yīng)該可以做到1500億。我們這幾年去化率基本上在70%左右。這個數(shù)字包括世茂股份，也包括我們的合作項目。世茂合作項目的統(tǒng)計方式是權(quán)益后的統(tǒng)計，跟有些企業(yè)統(tǒng)計或許不太一樣。此外，世茂要做到快速開盤。前兩年，我們從拿地到銷售較慢的時候基本上要一年，2012年已經(jīng)縮到9個月，甚至個別是6、7個月了，2013年已經(jīng)有4個半月了，這已經(jīng)是很快了，達(dá)到4個半月速度的只有兩三個盤，2014年會不會再多一點(diǎn)，我們希望團(tuán)隊可以努力。

　　8.雅居樂

　　1月23日，雅居樂一位管理層成員透露，“老板希望2014年銷售額能沖刺到700億元，具體的要根據(jù)項目進(jìn)度再定。”雖然這一數(shù)字暫未得到雅居樂公司正式公布，但已引起了業(yè)內(nèi)人士的廣泛專注——因為過去的2011-2013年，雅居樂連續(xù)三年都沒有完成年度目標(biāo)。為了實現(xiàn)2014年跨越式的增長，2013年雅居樂進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，涵蓋購地規(guī)模、區(qū)域布局、銷售節(jié)奏等方面。據(jù)悉，今年僅華南區(qū)域就被分配了100億元的增長任務(wù)，海南區(qū)域的銷售目標(biāo)則在2013年78億元的基礎(chǔ)上提到了2014年的85億元，剛剛進(jìn)入銷售周期的云南區(qū)域則分配了約10多億元的增長目標(biāo)。該人士分析，2012-2013年新購入的1600多萬㎡土地儲備，將有很大部分能夠在2014年成為可售貨量，假設(shè)這些土地中有50%能夠建成房屋上市銷售，去化率達(dá)到60%，均價在1萬元/㎡左右，那么僅新項目的推售就能達(dá)到超過480億元的銷售額。自去年開始，雅居樂購入的土地更側(cè)重“短平快”。其定義的短平快是指：投入的土地款在5-8億元，建筑規(guī)模在30萬㎡以下，減少拆遷、征地問題，能夠快速交地和開工的土地。產(chǎn)品則聚焦剛需市場及一些相對大眾化的產(chǎn)品，以期實現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。為了讓這些土地盡快建成產(chǎn)品并銷售，雅居樂制定了一套時間指標(biāo)：拿地之后5天內(nèi)進(jìn)場勘探，15天內(nèi)定方案，30天內(nèi)申報，150天進(jìn)行開工，240天內(nèi)涉及政府領(lǐng)域，320-420天內(nèi)開售，其后3~6個月之內(nèi)現(xiàn)金流要回正。

　　9.融創(chuàng)

　　1月8日，在融創(chuàng)中國媒體答謝會上，孫宏斌表示2014年融創(chuàng)中國的銷售目標(biāo)是650億元。這個目標(biāo)在大多數(shù)人看來都太過于保守，孫毫不掩飾地表示：目標(biāo)定低點(diǎn)，容易實現(xiàn)。融創(chuàng)是一線半房企，可以算是二線的領(lǐng)頭。我覺得1000億也會是水到渠成的事情，我們剛上市得時候跟他們差距更大呢，我相信今后這個差距會縮小。融創(chuàng)不會去海外，我一直不理解為什么要去海外，為什么我們要放棄13億人口的市場。融創(chuàng)暫時沒有出海計劃。

　　10.綠城

　　近日，花旗在一份研究報告中稱，預(yù)計綠城中國控股有限公司今年銷售總額將達(dá)700億元人民幣，較去年621億（含融綠）的合同銷售金額增長近13%?；ㄆ煺J(rèn)為，綠城中國今年的去化率料會跌至40%-45%，較歷史平均水平70%為低。據(jù)悉，截止目前綠城仍擁有2000億-3000億的可售貨值，今年其可售貨值應(yīng)該在1400億左右。2月10日，綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時，并未透露綠城今年的銷售預(yù)期，但否認(rèn)了花旗報告中去化率下降的說法。

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