生命人壽、安邦保險舉牌金地集團引發(fā)險資布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遐想。實際上，保險公司“搶食”養(yǎng)老地產(chǎn)已成為公開的“秘密”。粗略統(tǒng)計，目前各險企計劃投資養(yǎng)老地產(chǎn)的金額已超過2000億元。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)被看作是一場饕餮盛宴，蓋房子的、賣保險的、做護理的，還有外資，都在搞，良莠不齊。”一位對養(yǎng)老地產(chǎn)頗有研究的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士笑言，“真正的養(yǎng)老地產(chǎn)不是蓋房子、賣保單這么簡單，而是整合了醫(yī)療、護理、教育、社區(qū)管理等各類資源的立體服務(wù)，投資周期長、服務(wù)要求高，想賺錢得慢慢來，細火慢燉。”

　　業(yè)內(nèi)人士認為，險企要下好養(yǎng)老地產(chǎn)這盤棋，需要邁過資金流動性管理、產(chǎn)品設(shè)計與運營以及跨界資源整合等多重門檻。

　　熱潮涌動大小險企齊上陣

　　“今年我們一定完成長三角的布局。”泰康人壽董事長陳東升表示，除上海外，江蘇、浙江亦被確定為布局，已規(guī)劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項目用地，因地制宜地建設(shè)泰康之家連鎖養(yǎng)老社區(qū)。
　
　　泰康人壽計劃未來5-8年在全國投資1000億元，建設(shè)15-20個養(yǎng)老社區(qū)，先期構(gòu)建擁有超過5萬客戶的連鎖養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，長期達到20萬客戶規(guī)模。

　　不僅泰康人壽，大小險企都在加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐。“中國人壽準備在兩到三年完成區(qū)域、城市的養(yǎng)老、養(yǎng)生布局，初步完成養(yǎng)老養(yǎng)生基地建設(shè)，逐步研究配套的保險產(chǎn)品，進一步推動主業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展。”中國人壽董事長楊明生表示。

　　合眾人壽高層亦透露，未來10年，合眾人壽計劃在全國打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在1000億元左右，屆時可容納46萬老人養(yǎng)老。

　　一些中小規(guī)模保險公司也在積極拿地，期望享有先發(fā)優(yōu)勢。比如，前海人壽3月末以4億元拿下深圳一塊養(yǎng)老設(shè)施用地，5月初又以近1.5億元拿下西安一塊商服用地。

　　險企對養(yǎng)老地產(chǎn)的熱衷源于市場前景廣闊。有券商研究報告認為，到2050年中國老年人消費需求將達到5萬億元，當前每年為老人提供的產(chǎn)品總價值不足1000億元。

　　而險企參與養(yǎng)老地產(chǎn)具有天然優(yōu)勢。比如，壽險資金的久期長，對資產(chǎn)的流動性要求不高；以項目未來的居住權(quán)打包成保險產(chǎn)品，可解決資金回收期長問題。此外，保險公司有大量高端客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目天然的市場資源。

　　上述房地產(chǎn)業(yè)人士分析，泰康、合眾已有實際產(chǎn)品推出，率先取得先發(fā)優(yōu)勢，其他險企要想搶占先發(fā)優(yōu)勢可遵循兩個路徑：一是復(fù)制泰康、合眾的模式，盡快完成拿地、產(chǎn)品開發(fā)、銷售推廣全過程，推出實際產(chǎn)品；一是與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻，利用其土地資源、房產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢。后者可通過與開發(fā)商合作，這適合于具有地產(chǎn)大股東背景的險企，集團內(nèi)部資源整合難度大大小于不同行業(yè)企業(yè)之間的跨界合作，合眾人壽、前海人壽的大股東都有房地產(chǎn)背景。還有一條捷徑就是控股具有品牌影響力的房地產(chǎn)公司，比如近期市場熱炒的險資舉牌事件。“這樣的話，未來險資在土地市場的拿地、在資本層面對房地產(chǎn)公司的股權(quán)交易現(xiàn)象會增多。”

　　掣肘猶存 “開花結(jié)果”待深耕

　　盡管險資對養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃投資額已超過2000億元，但實際投資額僅為零頭。保監(jiān)會官員在去年年底的一次公開論壇上透露，截至去年10月末，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的實際投資額僅為50億元。

　　梳理去年10月以來的投資動向，險資對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入依然是計劃投資額高企，實際投資額增長不多。諸多業(yè)內(nèi)人士稱，這是因為保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索階段。險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)必須長期持有并運營，這對其資金管理能力、產(chǎn)品設(shè)計和管理能力提出了考驗。

　　陳東升認為，養(yǎng)老社區(qū)完全不是暴利產(chǎn)業(yè)，是一個很低回報、很長周期的商業(yè)模式。他介紹，養(yǎng)老社區(qū)從拿地、建造到推向市場，大概是8到10年的周期，這個周期里是不賺錢的。但未來產(chǎn)業(yè)成熟后，會給保險公司帶來長期、穩(wěn)定的收益，但不是暴利，而類似于固定收益；平均下來，5.2%的收益是可以接受的。

　　目前，泰康、合眾的養(yǎng)老社區(qū)均有兩種銷售模式，即直接繳納月租和購購保險產(chǎn)品。泰康人壽相關(guān)負責人介紹，較低的門檻是年交20萬元，交10年，總保費200萬元，等到70歲入住社區(qū)時，賬戶上積累的保險資金用來支付社區(qū)服務(wù)費。

　　合眾則將目標客戶定位為中產(chǎn)?？蛻敉ㄟ^購購“合眾優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃”，提前鎖定未來入住“合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)”的權(quán)利。較低的一種選擇是每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲入住，可居住10年。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量的資金投入，規(guī)模沒起來的話，投入高，而影響力弱。”在華泰保險集團副總經(jīng)理楊平看來，險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的挑戰(zhàn)不是拿地、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，而是后期一系列養(yǎng)老服務(wù)的提供和完善。

　　長江證券分析師劉俊同樣認為，相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專業(yè)醫(yī)護團隊的培育更加重要。“長期看護”和“專業(yè)照護”是切入養(yǎng)老市場的更好端口。步做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，步謀求與醫(yī)療護理行業(yè)的深入合作，軟硬兼施，保險機構(gòu)才能真正分得養(yǎng)老市場的一杯羹。

　　泰康人壽相關(guān)負責人強調(diào)，泰康的養(yǎng)老社區(qū)強調(diào)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，計劃在養(yǎng)老社區(qū)配套老年康復(fù)醫(yī)院，在城市開設(shè)高端門診和健康管理，并與國內(nèi)外知名大學(xué)、醫(yī)院、醫(yī)療研究機構(gòu)等展開深度合作，提升泰康醫(yī)療體系整體水平和服務(wù)質(zhì)量。

　　多管齊下 扶持力度需加強

　　“對參保人來講，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決的是服務(wù)的問題。”中國社會科學(xué)院世界社保研究主任鄭秉文分析，目前的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式都有問題亟待解決。對于機構(gòu)養(yǎng)老，一定要鼓勵民間資本參與，加大市場化改革力度，制造和維護一個民間資本進入的良好與公平的市場環(huán)境。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和保險的結(jié)合才剛剛開始，當前是保險公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)的好時機，但盈利至少在5年之后。在此起步階段，應(yīng)加大政策對險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度。

　　按目前保監(jiān)會政策，險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍。這給一些保險公司帶來了資金壓力。合眾人壽董事長戴皓認為，如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調(diào)動社會資本投入的積極性。而消費者不喜歡租房，更偏好購購，居住在自己家里。因此，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)“可租可售”。

　　他還建議，對實物型養(yǎng)老保險計劃給予個人所得稅延遲繳稅的優(yōu)惠政策，即參與實物型養(yǎng)老保險計劃的個人，其繳納的保險費在不超過個人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)的時候再繳納個人所得稅。

　　泰康之家CEO劉挺軍認為，應(yīng)明確補貼問題。區(qū)分是不是養(yǎng)老機構(gòu)的核心點不應(yīng)該放在是不是盈利上，而應(yīng)該看是持有還是賣，如果是長期經(jīng)營的，就應(yīng)該享受補貼。他還建議，把補貼供方變?yōu)檠a貼需方，特別是應(yīng)該在社?；鹬心贸鲆粔K來支付老年的病后康復(fù)和部分護理需求。

　　此外，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在“九龍治水”現(xiàn)象。比如，不少保險公司做養(yǎng)老設(shè)施的地塊屬于商業(yè)用地，按要求需配備一定比例的車位，但老人們基本用不上。而行業(yè)標準缺失、專業(yè)人員短缺等現(xiàn)狀也亟需行業(yè)組織、標桿企業(yè)引導(dǎo)市場向標準化、規(guī)范化方向發(fā)展。

　　可喜的是，業(yè)界呼吁良久的將養(yǎng)老用地納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃已經(jīng)實現(xiàn)。國土部4月底發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，明確養(yǎng)老用地范圍、用途、年期以及供地方式等。這被業(yè)內(nèi)解讀為從政策面上使得營利性養(yǎng)老機構(gòu)有了估值定位，養(yǎng)老機構(gòu)可以完成資產(chǎn)估值，實現(xiàn)資本流動。

　　但上述房地產(chǎn)業(yè)人士強調(diào)，目前險企儲備的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多在一線城市郊區(qū)和二三線城市，拿地困難會是他們進軍一線城市的一個門檻，而較高的收費標準也將考驗投保人的接受能力，政府可以從營業(yè)稅優(yōu)惠、商業(yè)保險個稅遞延等方面予以支持。

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