近段時間，“拐點論”、“崩盤論”等觀點沖擊著整個房地產市場，媒體幾乎是一邊倒地唱衰中國樓市。但在市房協(xié)常務副會長、天倫譽海灣總經(jīng)理云天龍看來，海南樓市相對于全國來說，是相對安全的。海南中行行長王一林也認為，海南旅游房地產業(yè)依托全國的廣大市場，將會保持長期穩(wěn)定的市場需求。

　　銷售下降市場彌漫觀望氣氛

　　“整個市場彌漫著悲觀情緒，購房者普遍對房價下調有著較大的心理預期，市場觀望氣氛漸濃，各地商品房成交面積和銷售額都有較大的降幅。”云天龍?zhí)峁┑膰医y(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%。

　　據(jù)統(tǒng)計，海南樓市今年1-4月份商品房成交面積206.48萬平方米，同比下降28.14%，成交金額259.23億元，同比下降29.30%。從成交數(shù)據(jù)來看，海南樓市今年的表現(xiàn)慘淡。1-4月，海南東、中、西三大地區(qū)房屋銷售面積均為負增長，海南全省累計房屋銷售面積308.28萬平方米，同比下降14.3%。其中，三亞、保亭、昌江3個市縣房屋銷售面積同比下降均超過40%。

　　?？谑凶〗ň重撠熑私榻B，2014年1-4月，?？谑猩唐贩夸N售8933套、89.57萬平方米，同比下降6.74%和12.9%。其中，商品住房銷售7213套、78.6萬平方米，同比下降15%和17.6%。由于2013年上半年?？谑猩唐贩夸N售基數(shù)小，雖然今年?？谏唐贩夸N售下降幅度不大，但有進一步擴大的態(tài)勢。近期，受限購政策、預售門檻提高、銀行信貸收緊和購房者觀望氛圍加濃等因素影響，?？谑蟹康禺a市場引起市政府的高度重視。

　　海南房價近年漲幅遠低全國

　　“從近幾年海南房地產市場特點來看，海南樓市相對于全國來說，是相對安全的。”云天龍認為，這一點可從四個方面來論述：

　　、海南樓市以外銷為主。去年海南商品房按面積計算，超過75%的購購者為島外客。由于海南外銷型樓市的特點，以及限貸政策的影響，使得購房者中按揭付款方式的比例遠低于其他地區(qū)。因此，海南樓市幾乎不存在銀行由于沒有額度而延時審批和發(fā)放個人按揭貸款的情況；

　　、海南房價近年漲幅遠低于全國漲幅。在國際旅游島消息公布前的2009年，海南樓市銷售均價是6263元/平方米，2013年是7468元/平方米，這幾年海南的房價增幅平均為22.45%，遠低于全國商品房同期漲幅32.84%；

　　第三、海南樓市的成交增幅遠高于全國增幅。2009年海南商品房成交面積560.34萬平方米，而2013年海南商品房成交面積1154.86萬平方米，成交量增幅106.1%，遠高于全國同期商品房成交增幅的39.33%；

　　第四、海南房價的上漲是跳空式一步到位的。2010年初，海南國際旅游島消息公布，海南房價跳空上漲，之后房價幾乎原地不動。這種跳躍式的突漲和逐漸式的上漲對市場的影響是完全不同的，由于房價沒有變化，海南樓市近幾年沒有投機機會，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的炒樓現(xiàn)象，沒有高利貸資金進入，投資的比例也非常小。國際旅游島后跟風追漲的那部分購房者在這幾年海南樓市調整期中已得到消化。

　　霧霾凸顯海南旅游地產魅力

　　針對有業(yè)內人士提出的海南旅游地產空置率問題，王一林認為，這恰恰折射出海南與世界休閑度假勝地的同質性。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、普吉島等國際知名休閑度假勝地來看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地區(qū)的旅游房地產空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。海南房地產外銷占比大，購房群體呈“候鳥型”特征，決定了海南旅游房地產空置率高的現(xiàn)象。

　　隨著受霧霾影響的地區(qū)不斷增加，海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍天的吸引力日益凸顯。目前，環(huán)境污染嚴重的地區(qū)人群日益成為在海南購房的主力軍。當前，京、津、冀等華北地區(qū)在海南的購房量占全省商品房銷售總量的近40%，與東北、江浙兩地形成了在海南置業(yè)的“鐵三角”。如果未來一段時間環(huán)境污染得不到有效治理，將會有更多的人到海南養(yǎng)生、養(yǎng)老。

　　王一林介紹，近年來，萬科、綠城、保利等國內大型房地產企業(yè)紛紛在海南布局養(yǎng)老產業(yè)，各類保險資金和養(yǎng)生養(yǎng)老基金也將目光投向海南。作為全國較富養(yǎng)生、養(yǎng)老資源的地區(qū)，海南養(yǎng)老市場蓄勢待發(fā)，發(fā)展空間巨大。

　　調整結構促進市場健康發(fā)展

　　“無論是資金面還是供求趨勢來看，海南樓市無疑是安全性較高的。”云天龍?zhí)寡?，海南樓市當前的問題是普通商品住宅的存量過大，結構性不平衡問題較為突出。今年省政府提出“一增一減”的房地產結構調整思路，目標是將普通商品住宅項目的比重從目前的84%降到2017年的70%，同時提升經(jīng)營性房地產的開發(fā)比例。這是切合海南房地產發(fā)展實際的，是正確的。

　　他認為，要完成省政府調結構目標，一方面要從土地出讓源頭上和入市門檻設置方面控制普通商品住宅的供應量。針對當前海南存量房過大以及閑置土地過多的情況，建議海南暫停或極大壓縮普通商品住宅項目土地的供應。另一方面，改革或者調整土地出讓、稅收和金融等制度，盡快出臺相關優(yōu)惠配套政策，大力引導和扶持經(jīng)營性房地產項目的發(fā)展。

　　住建部專家徐宗威日前接受采訪時曾表示，目前國務院并沒有新的樓市調控政策。他認為全國制定統(tǒng)一調控政策不利于房地產發(fā)展，各地可根據(jù)自己實際、結合宏觀政策，制定符合當?shù)貙嶋H的政策維護市場穩(wěn)定。不少業(yè)內人士認為，地方政府雖沒有權力減稅，但以財政補貼等方式給市場“微刺激”，也是促進市場發(fā)展的辦法。

　　5月22日召開的海口市政府第29次常務會議，專門就今年房地產形勢進行了研究。會議決定將進一步征求各方意見修改完善后，將于近期出臺相關措施，促進全市房地產市場健康有序發(fā)展。這些措施包括精簡審批事項、壓縮審批時間，進一步完善限價商品房申購條件、提高審核效率，適度放寬商品房預售許可條件等。

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