昨日樓市再傳“救市”聲—安徽銅陵制定出政府將以團(tuán)購(gòu)方式籌集保障性安居工程住房、購(gòu)房者可獲契稅補(bǔ)貼、放松住房公積金貸款條件等一系列利好政策。

　　在此之前，南寧市房管局已發(fā)文為限購(gòu)政策松綁。此外，天津?yàn)I海新區(qū)、溫州、長(zhǎng)沙、杭州、寧波等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。

　　觀望情緒濃了

　　“一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不是很理想，經(jīng)濟(jì)活力下降，財(cái)政收入縮水，一些地方政策放松在所難免。畢竟與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)已占到GDP的20%左右。”昨日下午，南京江北一處樓盤會(huì)所內(nèi)開了一場(chǎng)低調(diào)的樓市現(xiàn)狀研討會(huì)，金地集團(tuán)南京公司投資部總經(jīng)理鄧樂用這段話做了他的開場(chǎng)白。

　　身為投資部主管，鄧樂對(duì)于市場(chǎng)各方信息必須保持敏銳的反應(yīng)度。他坦言，不樂觀的樓市現(xiàn)狀，導(dǎo)致地方政府蠢蠢欲動(dòng)，即便是房?jī)r(jià)已連續(xù)23個(gè)月上漲的南京，情況也在改變。

　　“4月以來(lái)，明顯感覺觀望情緒濃了，到案場(chǎng)的客戶量在減少，尤其是改善型住宅鮮有人問(wèn)津。"五一"小長(zhǎng)假的成交數(shù)據(jù)同比下降明顯。現(xiàn)在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓盤，搶開盤、爭(zhēng)客戶的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。”

　　不止一家開發(fā)商有鄧樂這樣的感受。在江北和河西奧南都將有樓盤推出的一家開發(fā)商私下告訴記者，“現(xiàn)在蓄客難度實(shí)在太大了！需求這塊蛋糕就那么大，大家都盯著。”4月27日，河西奧南的海峽城和五礦崇文金城兩家樓盤，已經(jīng)上演了鮮活的“無(wú)間道”比拼，聽聞對(duì)手近期要開盤，海峽城搶先加推，后者繼而在當(dāng)晚也緊急開盤。更有意思的是，一些開發(fā)商為了增強(qiáng)樓盤成交率，不惜聘用多家代理公司在同一案場(chǎng)賣房，讓代理公司之間互搶業(yè)績(jī)，賣命拉客，這樣的內(nèi)部銷售競(jìng)爭(zhēng)已可以用“聞到火藥味”來(lái)形容。

　　央企保利在南京先后推出一成頭付、精裝改毛坯等舉措，表現(xiàn)出力邀客戶、變相降價(jià)的急迫心情。在一些樓盤，久未露面的“特價(jià)房”也卷土重來(lái)。

　　“二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面。土地市場(chǎng)方面，繼3月推出一撥地后，進(jìn)入4月以來(lái)，推地速度已經(jīng)明顯放緩。”面對(duì)種種不利現(xiàn)象，鄧樂不禁預(yù)判：到三季度時(shí)，南京樓市可能會(huì)出現(xiàn)更為深刻的變化。

　　“都說(shuō)城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)發(fā)展的助推器，但城鎮(zhèn)化對(duì)長(zhǎng)三角而言已非大的契機(jī)，因?yàn)殚L(zhǎng)三角的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高。”和記黃埔地產(chǎn)(御翠·尚府)（南京）有限公司業(yè)務(wù)拓展部經(jīng)理秦天昊說(shuō)。

　　“去年南京市場(chǎng)非常好，但揚(yáng)州、南通包括蘇錫常等地卻與南京形成了差別化，房?jī)r(jià)增幅并不明顯。基于差別化，我們現(xiàn)在投資會(huì)特別關(guān)心一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人均收入情況，如果是以勞動(dòng)密集型的加工業(yè)為主，那么當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩粫?huì)很高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有購(gòu)購(gòu)力支撐。相對(duì)而言，南京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為健康，有較多的高科技和三產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)應(yīng)仍有發(fā)展機(jī)遇。”

　　盡管仍對(duì)南京市場(chǎng)看好，秦天昊卻也提到了這一出：今年和記的兄弟公司拋售了旗下的南京國(guó)際金融。

　　顯然，即便是對(duì)南京這樣的城市，香港地產(chǎn)大佬也保持了謹(jǐn)慎的樂觀。

　　利空氣氛彌漫

　　如果說(shuō)，南京樓市微妙變局已經(jīng)拉開，那么常州、無(wú)錫等地市場(chǎng)格局的冷淡已更加清晰。

　　以常州為例：個(gè)降價(jià)的常州雅居樂星河灣仍保持低價(jià)銷售思路。在武進(jìn)區(qū)，星河地產(chǎn)在售的三期3棟樓開盤均價(jià)定在了7000-8000元/平方米，比一期、二期8000-8500元/平方米的成交均價(jià)明顯下調(diào)。與該樓盤相鄰的紫金城也推出了“清盤價(jià)”。大開發(fā)商綠城坦言，常州項(xiàng)目幾乎是低于成本價(jià)在售。

　　一則未經(jīng)證實(shí)的傳言是：常州武進(jìn)、天寧等區(qū)域已在醞釀購(gòu)房補(bǔ)貼措施，以刺激市場(chǎng)。

　　“江蘇樓市市場(chǎng)格局的變化只不過(guò)是全國(guó)的一個(gè)縮影。”中國(guó)指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東說(shuō)。

　　他手中握有一系列數(shù)據(jù)。從宏觀數(shù)據(jù)看，一季度GDP增7.4%，顯示經(jīng)濟(jì)增速趨緩但維持平穩(wěn)增長(zhǎng)；3月，廣義貨幣（M2）增長(zhǎng)12.1%，創(chuàng)15年新低，低于政府工作報(bào)告中全年13%的既定目標(biāo)，但結(jié)合經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)與一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況看，當(dāng)前貨幣環(huán)境并無(wú)寬松跡象……

　　從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一季度全國(guó)房屋新開工面積同比下降25.2%，為近年來(lái)降幅；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.5萬(wàn)億元，增速比2013年全年回落3個(gè)百分點(diǎn)。1-4月，長(zhǎng)三角區(qū)域26個(gè)城市（含縣級(jí)市）中，有16個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下跌，其中臺(tái)州、無(wú)錫跌幅超過(guò)4%。

　　“4月南京商品住宅成交6176套，同比下降22.29%。商品住宅存量頭次回升，至4月底住宅可售量為37424套，環(huán)比上升13.05%，按前6個(gè)月月均銷售速度6573套/月計(jì)算，夠賣5.7個(gè)月。”曹旭東說(shuō)，目前南京商品住宅市場(chǎng)銷供比已從3月的0.85：1繼續(xù)下跌至0.75：1。

　　知情人士更透露：南京官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示目前全市商品住宅庫(kù)存量3.8萬(wàn)套左右，但這一數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確，當(dāng)前南京住宅庫(kù)存量實(shí)已突破4萬(wàn)套這一供需平衡線，“5月又是樓盤上市高峰期，到下個(gè)月很可能出現(xiàn)庫(kù)存高峰值。”

　　利空氣氛彌漫。截至5月4日,117家上市房企披露了一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào),有61家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。頭季以542億元銷售額高居榜頭的萬(wàn)科也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的情緒，總裁郁亮這兩天接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的。

　　房?jī)r(jià)下跌“大概率”

　　“這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷是一系列數(shù)據(jù)的全面回落。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)全面下跌是大概率事件。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常復(fù)雜，存在著區(qū)域分化的問(wèn)題，不能用總體的、統(tǒng)一的觀點(diǎn)去看待房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂如表示，各地應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，制定符合客觀實(shí)際的發(fā)展思路。

　　曹旭東則建言開發(fā)商，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，比如加強(qiáng)合作，減少資源沉淀，嘗試使用輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；同時(shí)展開業(yè)務(wù)創(chuàng)新，像萬(wàn)科已推出社區(qū)服務(wù)、住宅產(chǎn)業(yè)化、小股操盤模式，保利推出養(yǎng)老地產(chǎn)策略等。他更提醒說(shuō)，剛需產(chǎn)品仍為市場(chǎng)主流，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有助于回報(bào)率提升。“恒大為應(yīng)對(duì)剛需市場(chǎng)及自住型購(gòu)家的需求，加快了中小戶型推盤節(jié)奏，144平方米以下戶型占比已達(dá)78.2%。”

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